Phương pháp định giá đất cụ thể: Vì sao doanh nghiệp muốn bỏ, chuyên gia lại muốn giữ?

Doanh nghiệp "than" vướng mắc nan giải của định giá đất cụ thể

Đối mặt với nhiều vướng mắc pháp lý và chi phí tiền sử dụng đất gia tăng, nhiều doanh nghiệp đang kiến nghị loại bỏ phương pháp định giá đất cụ thể, vốn được xem là "rào cản" lớn trong việc triển khai các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, đề xuất này ngay lập tức vấp phải sự phản đối quyết liệt từ giới chuyên gia - những người lo ngại rằng, việc bãi bỏ phương pháp này có thể tạo ra kẽ hở chính sách, gây thất thoát ngân sách và không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai.

Trái với nhiều ý kiến không đồng thuận với việc bỏ giá đất cụ thể trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) lại cho rằng, việc bỏ phương pháp giá đất cụ thể là rất cần thiết.

Nếu được thực hiện, đây sẽ là quy định sửa đổi mang tính “cách mạng” của cơ quan quản lý trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, tháo gỡ khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp.

Sở dĩ như vậy bởi theo ông, giá đất là vấn đề "sống còn" đối với các doanh nghiệp bất động sản. Đây cũng là vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay.

Trong suốt một thời gian dài, việc định giá đất tắc nghẽn, khiến các dự án ách tắc. Doanh nghiệp mất cơ hội, chôn vốn nhiều năm.

Mặt khác, việc định giá đất theo phương pháp cụ thể cũng khiến giá tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước ngày càng tăng cao. Thậm chí, trong cùng một dự án, đợt nộp tiền sử dụng đất sau luôn cao hơn đợt trước.

Ông Hiệp kể, tại một dự án doanh nghiệp đang triển khai, giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Quyết định giao đất lần thứ hai (8,4ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu. Và đến quyết định giao đất thứ ba (6,7ha), giá đất tiếp tục tăng thêm 20%.

“Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp phải trả ngày càng tăng phi lý, đây chính là bất cập lớn nhất. Nếu cứ tiếp tục giữ phương pháp định giá đất cụ thể, vòng xoáy giá đất, giá nhà sẽ tăng không ngừng. Giá bất động sản Việt Nam sẽ cao nhất thế giới”, ông Hiệp lo ngại.

Chính vì vậy, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, các cơ quan quản lý nên bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số. Điều này không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cởi trói cho cả nền kinh tế.

Đồng quan điểm, tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” do Tạp chí điện tử VietTimes tổ chức, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng, việc tính giá đất theo cơ chế hiện nay rất khó khăn.

Nhiều dự án của doanh nghiệp kéo dài 10 năm, giá đất thay đổi từng ngày dẫn đến không ít doanh nghiệp thua lỗ, không đủ tiền nộp tiền sử dụng đất.

Theo ông Toản, Chính phủ nên có một bảng giá chung áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên lợi thế và vị trí của từng khu đất, giúp doanh nghiệp yên tâm hơn trong việc đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc định giá đất cụ thể, theo nguyên tắc thị trường thời gian vừa qua đã dẫn đến nhiều hệ luỵ.

Tại nhiều địa phương và các đơn vị tư vấn định giá e sợ rủi ro pháp lý khi định giá thấp, nên để đảm bảo an toàn, họ phê duyệt mức giá cao. Tình trạng này gây ra hệ lụy là nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Cuối cùng, giá bất động sản không thể giảm được, khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân. Mặt khác, điều này cũng dẫn đến hoạt động đầu tư gần như chững lại ở nhiều địa phương, gây ảnh hưởng đến nền kinh tế, ông Đính nhấn mạnh.

Chính vì vậy, theo vị chuyên gia này, đề xuất bỏ giá đất cụ thể, Nhà nước phê duyệt giá đất là điều hợp lý. Điều này sẽ giúp tạo được hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng, thông thoáng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển, giúp mặt bằng giá bất động sản hạ nhiệt để người dân có thể tiếp cận được.

Những quan điểm trái chiều chưa có hồi kết

Không đồng tình với việc bỏ giá đất cụ thể, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) lại cho rằng, đây là phương pháp định giá đất nhất định phải giữ.

Ông Ánh kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập trong suốt một thời gian dài, thay vào đó, cần tiếp tục áp dụng giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Sở dĩ đưa ra quan điểm như vậy, vì ông cho rằng, giá đất không thể định giá hàng loạt, hay định giá theo giá trị tính theo đơn vị m2. Bởi cùng một đơn giá, nhưng mảnh đất 10m2 không thể so sánh với mảnh đất 1.000m2.

Giá đất phải được định giá cụ thể trên cơ sở tính toán giá trị gắn với từng thửa đất, bao gồm các yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa, thậm chí cả yếu tố tâm linh.

Theo kinh nghiệm của thế giới, các phương pháp định giá đất như phương pháp so sánh, thu thập, thặng dư... đều là những phương pháp khoa học, hiệu quả, đã được Việt Nam học theo thông lệ quốc tế để đưa vào Luật Đất Đai 2024.

"Bây giờ lại sửa đổi để xoá bỏ, thay vào đó là đề xuất áp dụng theo phương pháp hệ số là điều rất bất cập", ông Ánh nhấn mạnh và cho rằng, phương pháp hệ số điều chỉnh là "sáng tạo riêng của Việt Nam", không có tính khoa học, tiềm ẩn nhiều rủi ro không minh bạch và chính xác.

Tranh luận lại với các ý kiến cho rằng định giá đất cụ thể gây nhiều vướng mắc, thời gian định giá kéo dài, giá tiền sử dụng đất ngày càng tăng cao, ông Ánh cho rằng, không phải vấn đề ở quy định pháp luật mà do khâu thực thi. Chính công tác thực thi việc định giá đất là nguyên nhân dẫn đến những ách tắc này.

Đồng quan điểm PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cũng cảnh báo nguy cơ các địa phương quay lại cách áp dụng hệ số K. Theo vị chuyên gia này, điều này đang đi ngược lại với thông lệ định giá đất trên thế giới.

Thông cảm với ban soạn thảo luật về các sửa đổi liên quan đến giá đất, ông Tuyến cho rằng, đây thực sự là một bài toán khó. Các cơ quan quản lý nhà nước phải xử lý cùng lúc xử lý hai yêu cầu: vừa để Nhà nước có công cụ quản lý giá đất, vừa để thị trường vận hành minh bạch.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, các quy định sửa đổi đưa ra cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, đảm bảo tính khoa học, khách quan, phù hợp với thông lệ quốc tế.

Để làm được điều này, gốc rễ của định giá đất chính là dữ liệu đất đai đầu vào. Tại Việt Nam, dữ liệu này chưa được thống kê chuẩn xác, thiếu minh bạch, nên rất khó định giá đất khoa học.

"Trong khi đó, nếu dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, hệ thống thông tin còn chông chênh, thì lần sửa luật này mới chỉ tháo gỡ một số vấn đề trước mắt, còn những căn cốt lâu dài vẫn bỏ ngỏ. Tôi ủng hộ việc sửa đổi, nhưng muốn nhấn mạnh rằng, chúng ta cần tiếp tục bàn thảo nghiêm túc để tránh vòng luẩn quẩn sửa đi sửa lại”, ông Tuyến nhận định.

Về vấn đề này, ông Ánh cũng cho rằng, các nhà soạn thảo luật cần phải thảo luận một cách nghiêm túc và toàn diện hơn về những vấn đề nguyên tắc định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.

"Chỉ khi bảo đảm được sự nhất quán, đồng bộ, đặc biệt là tuân thủ triệt để việc định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường, chúng ta mới có thể xây dựng được một khuôn khổ pháp lý minh bạch, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển”, ông Ánh chia sẻ.