Báo cáo Triển vọng đầu tư Đông Nam Á 2018 của Jones Lang LaSalle (JLL) cho thấy dòng vốn liên khu vực của Đông Nam Á đã ở mức thấp trong thập kỷ qua, Singapore vẫn là nhà đầu tư xuyên biên giới lớn nhất ở Đông Nam Á.
Tuy nhiên JLL dự báo dòng vốn liên khu vực sẽ có bước đột phá trong năm 2018.
Sự quan tâm của các nhà đầu tư Nhật Bản, Trung Quốc và Hàn Quốc đối với các tài sản thuộc khu vực Đông Nam Á ngày càng mạnh mẽ; trong khi các nhóm Philippines, Thái Lan và Malaysia vẫn không ngừng tìm kiếm cơ hội để đầu tư ngay tại khu vực.
Năm 2017, Malaysia là nước nhận vốn đầu tư hàng đầu ở Đông Nam Á, với 421 triệu USD đầu tư nước ngoài, tiếp theo là Việt Nam và Thái Lan. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ chốt vào Đông Nam Á đến từ Trung Quốc, với 465 triệu USD đầu tư vào 3 quốc gia Malaysia, Indonesia và Việt Nam.
Việt Nam cũng là thị trường trọng điểm của vốn nước ngoài vào năm 2017, với các khoản đầu tư nhỏ hơn và chủ yếu tập trung vào các dự án khu dân cư.
JLL kỳ vọng Malaysia, Việt Nam và Indonesia sẽ tiếp tục là ba thị trường mục tiêu hàng đầu cho các nhà đầu tư quốc tế; đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và Singapore.
Bên cạnh đó, nhiều tài sản đang được chuyển giao thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) tại một số quốc gia ở Đông Nam Á, do những thay đổi về chính sách và sự quan tâm của nhà đầu tư ngày càng gia tăng.
JLL cho rằng đây là một xu hướng tích cực, vì nó mở rộng các nguồn vốn cho các chủ sở hữu tài sản ngoài ngân hàng. Khi có nhiều tài sản trong REITs được liệt kê, tính minh bạch về tỷ lệ cho thuê, giá thuê, định giá và tỷ lệ vốn hóa có thể giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá thầu, đem lại nhiều giao dịch hơn.
Tăng mạnh đầu tư hệ thống mạng lưới đường cao tốc
Trong năm 2017 và 2018, Malaysia và Indonesia đang đẩy nhanh chi tiêu vốn cố định với sự gia tăng các dự án cơ sở hạ tầng công cộng. Trong trung hạn, hai quốc gia này sẽ vượt trội hơn trong khu vực về chi tiêu cơ sở hạ tầng.
Đầu tư vào Sáng kiến Một vành đai Một con đường (OBOR) ở Đông Nam Á tập trung chủ yếu vào Malaysia, Indonesia và Myanmar, Trung Quốc đang xây dựng tuyến đường sắt cao tốc đầu tiên của Indonesia, kéo dài 150 km và trị giá 5,1 tỷ USD. Các cuộc đàm phán đang diễn cho đề xuất xây dựng tuyến đường sắt trị giá 20 tỷ USD nối Kyaukphyu, Myanmar và Kuming, Trung Quốc.
Các thành phố ở Đông Nam Á cũng đang đầu tư vào hệ thống cao tốc (MRT), điều này đang giúp các thành phố chuyển mình sang mô hình sống, vui chơi và làm việc. Trong đó, metroline đầu tiên của TP.HCM dự kiến sẽ hoạt động từ năm 2020.
Trưởng phòng Nghiên cứu của JLL tại Việt Nam, Trang Lê cho biết, tại TP.HCM, dự án tàu cao tốc sẽ bao phủ 70% thành phố và sẽ làm thay đổi cảnh quan về cung - cầu.
“Do sự phát triển cơ sở hạ tầng không đồng đều nên hầu hết các dự án khu dân cư và thương mại ở đây thường tập trung khu vực trung tâm hoặc các khu phát triển nhỏ hơn. Bằng cách cải thiện cơ sở hạ tầng và khả năng tiếp cận, chính quyền Việt Nam hy vọng sẽ khuyến khích nhiều chủ đầu tư hơn nữa đầu tư vào các dự án bất động sản có quy mô lớn trên toàn thành phố”, bà Trang nhận định.
Bên cạnh đầu tư vào cơ sở hạ tầng, Chính phủ nhiều quốc gia đã gây sốt thị trường bằng biện pháp giảm lãi suất nhằm thúc đẩy tăng trưởng trong bối cảnh lạm phát thấp trong năm 2017. Indonesia và Việt Nam đã cắt giảm lãi suất lần lượt là 50bps và 25bps vào năm 2017 và các nhà kinh tế kỳ vọng tỷ giá của họ ổn định.
Logistics tiếp tục thu hút được sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư trong khu vực
Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, nguồn cung về tài chính công nghiệp và logistics đã không thay đổi nhiều. So với các đối thủ trong khu vực, nguồn cung hiện tại của Việt Nam thấp hơn đáng kể, dẫn đến khả năng tăng trưởng tốt cho thị trường này. Ngoài ra, nhà kho/nhà xưởng có quy mô lớn của Việt Nam vẫn tương đối ít cạnh tranh so với không gian kho/nhà xưởng tiêu chuẩn trung bình ở Thái Lan, Trung Quốc và Singapore.
Khi thị trường Việt Nam phát triển, các lĩnh vực chuyên nghiệp đang bắt đầu xuất hiện thì thị trường đòi hỏi nhiều sản phẩm trung gian và có giá trị gia tăng.
Khoảng 38.461 ha đất nằm trong kế hoạch cho tăng trưởng công nghiệp đến năm 2020, gần gấp đôi quy mô thị trường hiện tại. Với triển vọng kinh tế đầy hứa hẹn, JLL dự báo Việt Nam sẽ chứng kiến tăng trưởng sản xuất mạnh trong tương lai gần, đặc biệt là các nước trong khu vực có xu hướng chuyển từ giai đoạn đầu sang phát triển công nghiệp trưởng thành hơn.
Như vậy, có rất nhiều cơ hội tồn tại ở thị trường Việt Nam cho cả những nhà đầu tư hiện tại và những người mới tham gia thị trường mới để tiếp cận với quỹ đất tiềm năng và gia tăng thị phần.
Diện mạo khách thuê văn phòng thay đổi trên khắp Đông Nam Á
Trên khắp khu vực Đông Nam Á, nhu cầu thuê văn phòng của các tập đoàn tài chính đã hạ nhiệt trong ba năm qua, và các công ty công nghệ vẫn không ngừng tăng dấu chân của họ. Đặc biệt, nhu cầu về không gian làm việc chung (co-working space) đang tăng lên từ cả các doanh nghiệp lớn và nhỏ.
JLL dự báo coworking và văn phòng dịch vụ sẽ chiếm 10% - 15% diện tích văn phòng được lấp đầy trong năm 2030.
Kể từ khi xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2012, mô hình co-working đang lan rộng nhanh chóng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Tại Singapore, Malaysia và Indonesia, cung cầu văn phòng trong giai đoạn 2015 - 2017 đang lấy lại cân bằng, tạo nền tảng vững chắc cho việc phục hồi giá thuê.
JLL cho biết tại nhiều quốc gia Đông Nam Á, giá thuê văn phòng đã giảm đáng kể trong ba năm qua và đang dần phục hồi, đặc biệt trong giai đoạn 2018 - 2021. Giá thuê tại Singapore ghi nhận tăng trở lại từ quý 2/2017 và giá thuê tại Jakarta sẽ bắt đầu tăng sau năm 2018. JLL dự báo giá thuê tại Vịnh Marina của Singapore sẽ tăng 23% trong 2018 -2020 trong khi giá thuê tại Jakarta có thể tăng 5% - 10% trong 2019 - 2021.
Giá nhà ở tại Singapore, Kuala Lumpur và TP.HCM cũng được dự báo sẽ có xu hướng tăng lên trong 2018; đặc biệt là nhà ở trung tâm.
