Chặt quá hoá nghẽn, nhà ở xã hội mắc kẹt ở vạch xuất phát

Đấu thầu nhà ở xã hội là không cần thiết

Mặc dù, Luật Nhà ở 2023 và Luật Thủ đô 2024 đã có hiệu lực nhưng số lượng các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa được phát triển như kỳ vọng.

Bên cạnh việc “quá độ” giữa chính sách cũ và mới khiến các dự án nhà ở xã hội chậm triển khai, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đã chỉ ra bốn tồn tại lớn của chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay.

Thứ nhất, theo ông Tuấn, quy trình lựa chọn nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội vẫn còn rất phức tạp, nhiều quy trình, thủ tục không cần thiết.

Đơn cử như việc dự án nhà ở xã hội được lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Điểm khác biệt rõ nét nhất giữa các dự án nhà ở xã hội với các dự án nhà ở thương mại là các dự án nhà ở xã hội không phải đấu giá như nhà ở thương mại.

Thế nhưng, nếu theo phương án chấp thuận chủ trương đầu tư, các dự án nhà ở xã hội được thực hiện giống các dự án nhà ở thương mại, không có sự "ưu tiên" cho các doanh nghiệp triển khai.

Nếu theo phương án đấu thầu, ông Tuấn cho rằng, thủ tục này không cần thiết, bới các dự án nhà ở xã hội "chẳng có gì để mà "đấu". Trong đi đó, các dự án nhà ở xã hội phải chịu rất nhiều vòng “kim cô” trong quản lý: như quy hoạch, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở.

Thậm chí, địa phương còn phải hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho từng năm như yêu cầu của Chính phủ đặt ra.

Chính vì vậy, các thủ tục đấu thầu hay chấp thuận đầu tư với các dự án nhà ở xã hội là không cần thiết. Doanh nghiệp nào "xin" làm nhà ở xã hội tại các địa phương, UBND tỉnh, thành phố đó có thể “cho” luôn doanh nghiệp đó để triển khai và quản lý bằng công cụ khác khi triển khai dự án.

Ông Tuấn đề xuất cho phép chỉ định thầu đối với các dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện, thay vì đấu thầu kéo dài.

Trước đó, tại hội nghị về phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, nhiều doanh nghiệp cũng đã cùng chung kiến nghị đến Chính phủ xem xét, cho phép các dự án nhà ở xã hội được chỉ định thầu.

Ông Đậu Minh Thanh, Chủ tịch HĐTV HUD cho rằng, việc áp dụng phương thức chỉ định thầu đối với các dự án đã có nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện là hoàn toàn hợp lý, nên được tạo điều kiện triển khai.

Để đảm bảo công bằng và chất lượng xây dựng, Chính phủ có thể xếp hạng các nhà đầu tư theo thang điểm thông qua việc đánh giá hồ sơ năng lực, kinh nghiệm.

Đây là quy định, cơ chế ưu tiên cho phát triển các dự án nhà ở xã hội nhằm rút ngắn các trình tự thủ tục, thời gian thực hiện các trình tự thủ tục ở các bước.

Theo ông Tuấn, riêng việc loại bỏ thủ tục đấu thầu hay chấp thuận chủ trương đầu tư đã giúp các dự án nhà ở xã hội giảm được khoảng 6 đến 9 tháng chờ thủ tục.

Cần cơ chế đặc thù

Thứ hai, theo ông Tuấn, việc lập dự án nhà ở xã hội cũng gian nan không kém các dự án nhà ở thương mại.

Thủ tục pháp lý để phát triển nhà ở xã hội không “ưu đãi” hơn so với dự án nhà ở thương mại.

Doanh nghiệp vẫn phải lập từng ấy thủ tục như lập báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đánh giá tác động môi trường, thẩm định thiết kế, phòng cháy chữa cháy, giấy phép xây dựng...

Do tính tuần tự, thủ tục này là "đầu vào" của thủ tục khác, nên các thủ tục đầu tư nhà ở xã hội, vốn đã chậm có thể càng chậm hơn, nếu mọi việc đột nhiên bị tắc lại ở một bước nào đó.

Ông Tuấn đề xuất, các cơ quan quản lý nhà nước nên “gộp” thủ tục để thẩm định một lần, hoặc theo dạng “cam kết” của doanh nghiệp và “hậu kiểm” giống như luồng xanh trong hải quan.

Cách làm này sẽ giúp giảm từ 3 - 6 tháng chờ thủ tục cho các dự án nhà ở xã hội, vị luật sư này nhấn mạnh.

Thứ ba, việc hỗ trợ mặt bằng "sạch", hạ tầng kỹ thuật cho dự án nhà ở xã hội hiện nay còn nhiều vướng mắc.

Trước đó, Luật Nhà ở 2023 cho phép UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách nhà nước để bồi thường, tạo mặt bằng “sạch” cho dự án. Thậm chí UBND cấp tỉnh còn được đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, riêng Hà Nội, theo Luật Thủ đô còn được đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở xã hội.

Điều này giúp tháo gỡ khó khăn rất lớn cho các dự án trong việc giải phóng mặt bằng và hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, Luật Đầu tư công không có quy định bố trí ngân sách nhà nước để làm những việc này. Chính vì vậy, chính sách hỗ trợ đầu tự hạ tầng kỹ thuật cho dự án nhà ở xã hội mới chỉ nằm “trên giấy”.

Vướng mắc thứ tư là về vốn. Vốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn là bài toán nan giải của cả doanh nghiệp chủ đầu tư và người mua nhà.

Mặc dù, Chính phủ đã có gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng (hiện giờ tăng lên 145 nghìn tỷ đồng) của 9 ngân hàng thương mại dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhưng đây là nguồn vốn thương mại, do các ngân hàng “ăn dè hạt tiện” nên việc giải ngân và lãi suất không có nhiều hấp dẫn.

Các dự án nhà ở xã hội rất cần thiết được hỗ trợ một gói tín dụng riêng từ ngân sách, hoặc đợi thêm quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia để có cơ chế chính sách ưu đãi hơn về vốn.

Trước thực trạng hàng loạt các vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội, ông Tuấn cho rằng, để đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Chính phủ phải có các giải pháp mạnh mẽ nhằm cởi trói chính sách.

Hiện nhiều vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội có nguyên nhân sâu xa do các luật mâu thuẫn, chồng chéo. Vì vậy, Chính phủ cần sửa đổi Luật Nhà ở 2023 hoặc có nghị quyết của Quốc hội cho phép áp dụng một số thủ tục đầu tư “đặc biệt” trong phát triển nhà ở xã hội với các cơ chế ưu đãi đặc thù cho phân khúc nhà ở này.

Nếu chỉ dừng ở nghị quyết thí điểm của Chính phủ, mọi vướng mắc vẫn chưa thể giải quyết một cách triệt để, giúp các dự án nhà ở xã hội sớm được triển khai trên thực tiễn.