Áp lực bán tăng mạnh trên thị trường căn hộ thứ cấp

Số liệu từ Savills cho thấy, nguồn cung căn hộ thứ cấp đang có xu hướng tăng nhẹ do những biến động thời gian gần đây trên thị trường bất động sản. Theo đó, không ít các nhà đầu tư cá nhân đang gặp khó khăn với bài toán cân đối dòng tiền trong bối cảnh lãi suất tăng mạnh đã buộc phải bán tài sản.

Theo bà Nguyễn Hồng Dung, Quản lý cấp cao dịch vụ kinh doanh nhà ở, Savills TP.HCM, nhiều nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ và sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực khi lãi suất ngân hàng tăng vọt. 

Các nhà đầu tư này đã phải cân nhắc bán bớt danh mục đầu tư của mình khiến nguồn cung căn hộ thứ cấp tăng nhẹ trong thời gian gần đây. Phần lớn họ đều có nhu cầu thu hồi dòng vốn để tái cấu trúc danh mục đầu tư trong thời điểm thị trường khó khăn.

Áp lực bán tăng mạnh đã khiến giá bán trên thị trường căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm từ cuối năm 2022. Theo đó, báo cáo thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy, quý IV/2022, tổng lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM chưa đến 100 căn nhưng giá bán sơ cấp vẫn tăng 3-4% rơi vào nhóm căn hộ cao cấp.

Và ở chiều ngược lại, mặt bằng giá nhà trên thị trường thứ cấp, nơi chịu tác động chính từ cán cân cung – cầu cũng đã có biến động rõ rệt hơn. Tính riêng trong quý IV/2022, giá bán căn hộ thứ cấp do nhà đầu tư mua đi bán lại đã ghi nhận giảm mạnh khi thanh khoản thị trường yếu. 

Nhiều nhà đầu tư và người mua sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà phải tìm cách thoát hàng nhanh thông qua việc hạ thấp mức lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí chấp nhận cắt lỗ, nhất là với dòng sản phẩm căn hộ cao cấp. Nhiều dự án căn hộ tại TP. Thủ Đức ghi nhận mức cắt lỗ trung bình 10-15%, thậm chí có những dự án giảm đến 20-25% nhưng vẫn khó kiếm khách mua. 

Tại Hà Nội, một số nhà đầu tư cũng rao bán các căn hộ giảm khoảng 10% so với giá mua vào để tìm kiếm thanh khoản

Cơ hội của người mua nhà ở thực

Trước bối cảnh thị trường bất động sản thiếu vắng nguồn cung, nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn cung từ thị trường thứ cấp đang được người mua nhà với nhu cầu ở thực cân nhắc như một lựa chọn thay thế phù hợp.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, thị trường căn hộ hiện nay có điểm đặc biệt là hầu như không có nguồn cung sơ cấp. Điều này đồng nghĩa với việc không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua nhà với nhu cầu ở thực, buộc họ phải tìm đến nguồn cung từ thị trường thứ cấp. 

Trong 3 tháng đầu năm, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận nguồn cung căn hộ mới sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, báo cáo thị trường bất động quý I/2023 của Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM là 1.610 căn, giảm 25% theo năm trong khi con số này ở Hà Nội là 2.040 căn, giảm 27% theo năm. Các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao dẫn đến tình hình hoạt động bị ảnh hưởng.

Theo thống kê của Savills, riêng tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới giảm 14%/năm trong giai đoạn từ năm 2018 đến 2022 với giá bán trung bình tăng 13%/năm. Hiện nay, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đang cao hơn 48% so với các sản phẩm thứ cấp. Điều này đã thúc đẩy thị trường thứ cấp hoạt động sôi động hơn.

Đó chính là nguyên nhân khiến từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp đang nóng lên cả ở TP.HCM và Hà Nội. Nếu như thời điểm trước đó, giá căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm thì thời gian gần đây lại đang chứng kiến sự tăng giá nhẹ. Tại thị trường TP. HCM, nhiều dự án căn hộ chứng kiến sự tăng giá lên đến hơn 5%, đặc biệt là các quận như Tân Bình, quận 11.

Chuyên gia của Savills đánh giá các sản phẩm thứ cấp với lợi thế hoàn thiện về mặt pháp lý và phù hợp cho những khách hàng có dòng tiền sẵn. Đa số các dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong khi ở thị trường sơ cấp, nhiều dự án đang gặp trở ngại xung quanh vấn đề này.

Tuy nhiên, ở khía cạnh khác, thị trường thứ cấp cũng phụ thuộc rất nhiều vào sự điều chỉnh lãi suất trong thời gian tới. Với mức lãi suất vay ngân hàng lên đến 14 - 15%, đây là mức khá cao khiến người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu lãi suất có thể quay trở lại như giai đoạn trước dịch, khoảng 10-12% thì thị trường này sẽ bắt đầu hấp dẫn hơn và tăng tính thanh khoản.

Mặt khác, ông Troy cũng dự báo diễn biến thị trường thứ cấp sẽ có nhiều diễn biến rất thú vị trong khoảng 12 tháng tới. Sau giai đoạn này, tình trạng nguồn cung mới hạn chế sẽ thay đổi nhờ có thêm nhiều dự án mới ra mắt. Khi đó, giá thứ cấp có thể sẽ quay về trạng thái ổn định hơn.

Theo đó, tại TP.HCM từ nay đến cuối năm dự kiến sẽ có thêm 9.000 căn hộ mới, trong đó hạng B sẽ chiếm 71%, hạng C sẽ có 23% thị phần và hạng A sẽ có 6% thị phần. Đến năm 2026, 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu.

Đối với Hà Nội, trong năm 2023 sẽ có 9.400 căn hộ được bàn giao và 7.000 căn mới dự kiến được mở bán với nguồn cung hạng B chiếm 83%. Từ năm 2024 trở đi, thị trường này dự kiến có khoảng 86.500 căn hộ mới từ 98 dự án, trong đó hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần.