Từ nửa cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng mà nguyên nhân theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, là do điểm nghẽn về dòng vốn và pháp lý.
Về dòng vốn, các nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản như tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu đều bị siết chặt. Nguồn vốn lớn nhất để phát triển dự án là vốn từ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, cũng không còn, do các dự án không được phê duyệt để mở bán ra thị trường.
Về pháp lý, thị trường bất động sản hiện đang "tắc nghẽn" do xung đột pháp luật. Ông Võ cho rằng, thời gian vừa qua, Chính phủ đã có nhiều giải pháp mang tính tháo gỡ khó khăn cho thị trường và Quốc hội cũng đang xây dựng nhiều luật sửa đổi có liên quan đến phát triển thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, các giải pháp này chưa chạm tới vấn đề căn cơ nhất là đổi mới cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản sao cho không còn khoảng trống, không còn xung đột để có một hệ thống pháp luật đầy đủ, nhất quán và hoàn chỉnh. Nhìn tổng thể, giữa ba luật này luôn xảy ra tình trạng chồng chéo với nhau, tạo nên các khoảng xung đột pháp luật gây “nghẽn đường” sự phát triển của thị trường.
Theo ông Võ, xung đột pháp luật đang là một “vấn nạn” hiện nay trong quá trình xây dựng luật. Thậm chí, đây còn là nguyên nhân chính làm cho các cán bộ có thẩm quyền không dám hạ bút ký các dự án đầu tư hay các công văn hướng dẫn thi hành pháp luật. "Đúng được luật này thì lại trái luật khác. Vậy nên “gác bút cho lành”, ông Võ nhìn nhận và nhấn mạnh, cứ như vậy dòng chảy phát triển dự án sẽ bị tắc nghẽn.
Để chữa căn bệnh này, trước đây Chính phủ vẫn thường dùng "đơn thuốc" “một luật sửa nhiều luật”. Đơn cử như Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản” ban hành ngày 19/6/2009, trong đó sửa một loạt như Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở.
Gần đây nhất, Quốc hội đã thông qua “một luật sửa nhiều luật”, đó là Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật gồm Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự (ngày 11/01/2022).
Tại Chương XVI của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về các quy định chuyển tiếp cũng đang đứng trước câu chuyện “một luật sửa nhiều luật” với nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của nhiều luật khác có liên quan. Cụ thể bao gồm Luật Quy hoạch (Điều 249); Luật Thủy sản (Điều 250); Luật Tổ chức chính quyền địa phương (Điều 251); Luật Ngân sách nhà nước (Điều 252).
"Tính chi tiết, tổng số văn bản quy phạm pháp luật phải sửa đổi, bổ sung, loại bỏ phải tới con số hai chục. Đây là con số rất lớn, nhưng chẳng biết bao lâu nữa xung đột pháp luật lại tái diễn, rồi bao nhiêu lần nữa hình thức “một luật sửa nhiều luật” lại phải áp dụng", ông Võ nhận định.
Vị chuyên gia này cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung này là cấp thiết để tháo gỡ những vướng mắc thực tế đang gặp phải. Tuy nhiên, chỉ được một thời gian ngắn, các rắc rối pháp luật lại tái diễn. Việc phê duyệt dự án vẫn bị ách tắc, làm cho thị trường bất động sản rơi vào đóng băng. Lý do chính là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời.
Cần sửa luật từ gốc
Theo GS. Đặng Hùng Võ, cách làm “một luật sửa nhiều luật” không phải là giải pháp hợp lý trong việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý của thị trường bất động sản. Điều quan trọng hiện nay là phải tìm ra nguyên nhân chủ yếu gây ra tình trạng xung đột pháp luật và loại bỏ được nguyên nhân đó thì mới giải quyết được tận gốc vấn đề.
Ông Võ cho rằng, nguyên nhân chính là các luật đều có phạm vi điều chỉnh riêng và giữa các luật không thể có miền giao nhau của phạm vi điều chỉnh. Phạm vi điều chỉnh của một luật nào đó đã được xác định, nhưng thường các quy định vẫn hay vượt quá phạm vi điều chỉnh đó.
Do đó, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra phải chú ý đặc biệt tới mối quan hệ giữa các điều luật với phạm vi điều chỉnh đã được xác định. Một luật chỉ được có các quy định trong đúng phạm vi điều chỉnh của luật đó, không được quy định với ra ngoài. Khi các quy định "với ra ngoài" thì chắc chắn sẽ xảy ra xung đột pháp luật.
Đối với Luật Đất đai, cần xác định thật rõ rằng đây là luật về “quản lý đất đai” hay luật về “sử dụng đất đai” hay cả “quản lý” cả “sử dụng”. Tại Điều 1 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay (tháng 6/2023) quy định về phạm vi điều chỉnh của luật với nội dung “luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, việc quản lý đất đai và chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai..."
Trong Điều 1 này, cần làm rõ phạm vi “chế độ sử dụng đất”, tức là thế nào là chế độ sử dụng đất gắn với “quản lý đất đai”. Luật Đất đai chỉ quy định những nguyên tắc chung về chế độ sử dụng đất bao gồm “thời hạn, hạn mức sử dụng đất, trình tự, thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với từng phân nhóm đất chính.
Các quy định về việc sử dụng đất chi tiết cần quy định tại các luật về sử dụng đất đai như Luật Nhà ở; Luật Lâm nghiệp; Luật Du lịch; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Quốc phòng, Luật Công an nhân dân, Nghị định Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế... Luật chuyên ngành của mỗi ngành phải quy định về việc sử dụng đất của ngành mình.
Về bản chất, Luật Đất đai không phải là một luật “đơn độc”, mà tồn tại cùng với Bộ luật Dân sự và rất nhiều luật khác quy định về việc sử dụng đất đai. Luật Đất đai không thể ôm tất cả các quy định vào mình, phạm vi điều chỉnh cần xác định rõ là việc Nhà nước thực hiện quyền “quản lý đất đai” và quyền “đại diện chủ sở hữu toàn dân ban hành các quyết định về đất đai”.
Do đó, ông Võ cho rằng, Chính phủ cần rà soát lại để xác định phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai sửa đổi để sao cho không còn xung đột về sử dụng đất giữa Luật Đất đai với các luật chuyên ngành khác. Có như vậy mới tạo được sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Nếu điểm nghẽn pháp lý này không được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ không thể phục hồi.
