Bốn nhóm giải pháp quy hoạch và tài chính để cải tạo và phát triển đô thị TP. HCM

Hiện nay, việc đền bù giải toả để triển khai thực hiện dự án đang được Nhà nước chia hai loại. 

Một là dự án kinh doanh, chủ đầu tư dự án phải tự thương lượng với người dân, Nhà nước không nhúng tay vào. Nếu thương lượng được thì dự án sẽ được triển khai, trách nhiệm hoàn toàn thuộc về nhà đầu tư; nguồn vốn thực hiện do cá nhân hoặc doanh nghiệp chịu trách nhiệm. Đây là điều cực kỳ khó khăn với nhà đầu tư, mặc dù dự án được thực hiện theo quy hoạch được duyệt. 

Hai là đối với các công trình phục vụ cộng đồng như đường giao thông, công trình công cộng thiết yếu (trường học, bệnh viện, chợ, công viên cây xanh - thể dục thể thao), Nhà nước chịu trách đền bù giải toả để triển khai thực hiện dự án; nguồn vốn thực hiện là nguồn vốn ngân sách.

Việc phân chia một cách rạch ròi theo hai cách phân loại nêu trên dẫn đến khó khăn trong việc triển khai thực các dự án cải tạo và phát triển đô thị tại TP. HCM cũng như các tỉnh, thành có tốc độ đô thị hoá cao.

Hậu quả là, trong thời gian qua hầu hết các dự án bất động sản (được xem là kinh doanh) đều được triển khai trên các khu đất trống lớn, đất các nhà xưởng lớn đã di dời do các chủ đầu tư thương lượng thành công với một người chủ đất nào đó.

Các khu dân cư hiện hữu (khu ổ chuột) cần cải tạo chỉnh trang theo quy hoạch như khu Mả Lạng, Quận 1 (mà chủ đầu tư phải tự thương lượng) gần như không thể triển khai; tương tự đối với việc cải tạo các khu chung cư cũ trên phạm vi toàn Thành phố, vì không thương lượng được với người dân.

Các dự án công trình phục vụ cộng đồng như đường giao thông, chỉnh trang - nâng cấp các tuyến hẻm nhỏ thuộc khu dân cư hiện hữu cải tạo, các công trình công cộng thiết yếu (trường học, bệnh viện, chợ, công viên cây xanh - thể dục thể thao...) thuộc trách đầu tư của Nhà nước đều bị chậm triển khai thực hiện.

Kiến trúc sư Nguyễn Đình Hoà đưa ra bốn nhóm giải pháp tài chính để triển khai thực hiện dự án cải tạo và phát triển đô thị một cách thông minh.

Nguyên tắc chung của việc triển khai thực hiện

Thành phố nên chủ động công bố chủ trương kêu gọi các nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án tiền khả thi và khả thi đối với các dự án cải tạo và phát triển đô thị (hệ thống đường giao thông, công viên cây xanh - thể dục thể thao, công trình công cộng - hạ tầng thiết yếu của xã hội) mà trước đây phụ thuộc rất lớn vào nguốn vốn Ngân sách.

Thành phố cần phối hợp nhà đầu tư và cộng đồng dân cư có liên quan nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch theo quy định của pháp luật và điều chỉnh cách triển khai thực hiện quy hoạch theo hướng tối đa nguồn vốn xã hội hoá.

Đồ án quy hoạch được duyệt cần nghiên cứu và phân vùng thành các dự án cụ thể trong đó mỗi dự án cần đảm bảo hai mục tiêu là phục vụ cộng đồng và kinh doanh để thu hút các nguồn lực xã hội cùng tham gia với Thành phố, hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn Ngân sách.

Quy mô chi tiết của của dự án (diện tích, cơ cấu - chức năng sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao...) của các dự án phức hợp này sẽ được nghiên cứu, đảm bảo tính khả thi về hiệu quả kinh tế đối với các chủ đầu tư và đảm bảo mục tiêu phục vụ lợi ích cộng đồng thông qua việc phù hợp quy hoạch chung của toàn khu đô thị.

Chủ đầu tư dự án cần có năng lực kinh nghiệm về phát triển - kinh doanh dự án bất động sản và năng lực tài chính tối thiểu 20% tổng giá trị dự án, phần vốn còn lại được phép huy động từ các tổ chức tài chính (ngân hàng, quỹ đầu tư), các chủ đầu tư khác cũng như từ các cá nhân, tổ chức muốn tham gia góp vốn đầu tư thực hiện dự án. Thành phố có trách nhiệm tổ chức đền bù giải toả 100% diện tích toàn khu đất dự án bằng nguồn vốn của chủ đầu tư trúng đấu giá thực hiện dự án theo giá thị trường.

Đề cập đến việc đền bù giải toả không thoả đáng khiến người dân bất bình, kiến trúc sư Nguyễn Đình Hoà cho rằng: “Dự án nên ưu tiên phương án tổ chức tái định cư tại chỗ cho người dân có nhà đất bị ảnh hưởng bởi dự án (để dễ tạo sự đồng thuận của cộng đồng thuộc phạm vi dự án), đồng thời khuyến khích - tạo điều kiện thuận lợi để người chủ sử dụng đất tham gia cổ phần hoá một phần hoặc toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất của mình vào dự án (nếu có nhu cầu) để giảm chi phí đền bù giải toả.

Giải pháp có lợi cho người dân bằng nhiều cách đa dạng, tuỳ từng trường hợp có thể bố trí cho người dân vừa chỗ ở, vừa kinh doanh, kết hợp công tác thuyết phục, giáo dục - đào tạo việc làm mới phù hợp trong khu đô thị hiện đại, văn minh đó, thì ai mà không chịu. Hàng loạt chung cư tái định cư gây mất lòng tin của người dân, do chất lượng xây dựng không tốt và thiếu quan tâm đến nhu cầu thực tế sinh sống của người dân nên người dân dân không hợp tác là vì vậy.”

Nhóm giải pháp đối với việc cải tạo và phát triển hệ thống giao thông theo quy hoạch

Ông Hoà cho rằng cần điều chỉnh quy hoạch để hình thành dự án mở đường giao thông theo quy hoạch (phục vụ cộng đồng) kết hợp đầu tư khai thác quỹ đất hai bên đường trở thành dải đô thị phức hợp (chức năng ở, thương mại - dịch vụ, công viên cây xanh - thể dục thể thao, công trình hạ tầng xã hội, bãi đậu xe tập trung...) văn minh, hiện đại, hai bên đường (để kinh doanh). Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư dự án sẽ bàn giao toàn bộ tuyến đường giao thông cho thành phố để quản lý, khai thác, vận hành.

Giải pháp giúp khai thác hiệu quả giá trị sử dụng đất từ việc mở đường giao thông kết hợp cải tạo - phát triển đô thị, không sử dụng nguồn vốn ngân sách. Giải pháp có thể áp dụng trên phạm vi toàn Thành phố, đặc biệt thuận lợi và hiệu quả đối với các khu vực giá trị đất còn thấp, các dự án điều chỉnh quy hoạch các tuyến hẻm hiện hữu thành đường giao thông chính đô thị (khoảng 70% quỹ nhà ở của người dân Thành phố tiếp giáp với các con hẻm hay còn gọi là đô thị hẻm, nơi có môi trường sống không thật sự tốt).

Nhóm giải pháp đối với việc thực hiện các khu công viên cây xanh - thể dục thể thao (CVCX-TDTT) theo quy hoạch

Có thể lựa chọn kết hợp một trong ba giải pháp sau đây (tuỳ thuộc vào quy mô, vị trí và quyết tâm của lãnh đạo Thành phố).

Giải pháp thứ nhất là không giảm diện tích cây xanh quy hoạch (là giải pháp lý tưởng nhưng đòi hỏi quyết tâm rất lớn của lãnh đạo Thành phố).

Cần điều chỉnh quy hoạch để hình thành dự án thực hiện CVCX - TDTT tập trung theo quy hoạch (phục vụ cộng đồng) kết hợp đầu tư khu nhà ở phức hợp cao tầng (để kinh doanh), tiếp giáp xung quanh khu CVCX - TDTT (ưu tiên chức năng TM - DV, văn phòng, bãi đậu xe, hạn chế chức năng ở làm tăng quy mô dân số). Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bàn giao toàn bộ khu CVCX - TDTT cho thành phố để quản lý, khai thác, vận hành.

Giải pháp giúp khai thác hiệu quả giá trị sử dụng đất khu vực xung quanh khu CVCX - TDTT tập trung kết hợp cải tạo - phát triển đô thị, hạn chế sử dụng nguồn vốn ngân sách. Giải pháp có thể áp dụng trên phạm vi toàn Thành phố đặc biệt thuận lợi đối với các khu vực giá trị đất còn thấp, mức độ đô thị hoá chưa cao. Giải pháp có thể sẽ dẫn đến việc cần điều chỉnh tăng quy mô dân số quy hoạch của Thành phố.

Giải pháp thứ hai là giảm tạm thời khoảng 50% diện tích các khu CVCX - TDTT tập trung để chuyển thành các khu thương mại - dich vụ phức hợp cao tầng (văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ, bãi đậu xe...).

Cần điều chỉnh quy hoạch để hình thành dự án khu CVCX - TDTT tập trung (phục vụ cộng đồng) kết hợp khu thương mại - dich vụ phức hợp cao tầng (để kinh doanh). Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao cho Thành phố 50% diện tích CVCX - TDTT cho Thành phố ở giai đoạn 1. Sau khoảng thời gian sử dụng có thời hạn (dự kiến khoảng 20 - 30 năm), chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tháo dỡ toàn bộ khu công trình phức hợp và bàn giao 50% diện tích CVCX còn lại cho Thành phố để quản lý, khai thác, vận hành.

Giải pháp giúp khai thác hiệu quả giá trị sử dụng đất khu vực xung quanh khu CVCX - TDTT tập trung kết hợp cải tạo - phát triển đô thị, hạn chế sử dụng nguồn vốn ngân sách. Giải pháp có thể áp dụng trên phạm vi toàn Thành phố, đặc biệt thuận lợi đối với các khu vực giá trị đất còn thấp, mức độ đô thị hoá chưa cao. Giải pháp giúp hạn chế tăng quy mô dân số quy hoạch.

Giải pháp thứ ba là giảm lâu dài một phần diện tích cây xanh quy hoạch (đề xuất giảm khoảng 30%) chuyển thành các khu nhà ở phức hợp cao tầng (ưu tiên chức năng TM- DV, văn phòng, bãi đậu xe, hạn chế chức năng ở để hạn chế tăng dân số).

Cần điều chỉnh quy hoạch để hình thành dự án khu CVCX - TDTT tập trung (phục vụ cộng đồng) kết hợp khu thương mại - dich vụ phức hợp cao tầng (để kinh doanh). Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao cho Thành phố 70% diện tích CVCX- TDTT tập trung cho Thành phố.

Giải pháp giúp khai thác hiệu quả giá trị sử dụng đất khu vực xung quanh khu CVCX - TDTT tập trung kết hợp cải tạo - phát triển đô thị, hạn chế sử dụng nguồn vốn ngân sách. Giải pháp có thể áp dụng trên phạm vi toàn Thành phố đặc biệt thuận lợi đối với các khu vực mức độ đô thị hoá khá cao. Giải pháp có thể làm tăng quy mô dân số quy hoạch.

Thành phố nên sử dụng kết hợp cả ba nhóm giải pháp để triển khai thực hiện cây xanh quy hoạch trên toàn thành phố tùy theo vị trí, điều kiện hiện trạng sử dụng đất, mức độ đô thị hoá tại mỗi khu vực quy hoạch CVCX - TDTT một cách cụ thể.

Nhóm giải pháp đối với việc thực hiện các công trình công cộng - hạ tầng xã hội

Công trình hạ tầng xã hội thiết yếu bao gồm trường học, bệnh viện, chợ, hành chính, văn hoá, nhà thi đấu - luyện tập TDTT... Cần điều chỉnh quy hoạch để hình thành dự án khu công trình hạ tầng xã hội thiết yếu (phục vụ cộng đồng) kết hợp khu nhà ở phức hợp cao tầng (để kinh doanh) tiếp giáp xung quanh công trình hạ tầng xã hội thiết yếu. Tuỳ theo quy mô, tính chất của công trình hạ tầng xã hội thiết yếu mà chủ đầu tư dự án sẽ đóng góp một phần hoặc toàn bộ kinh phí để đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội thiết yếu nêu trên.

Giải pháp giúp khai thác hiệu quả giá trị sử dụng đất khu vực xung quanh khu công trình hạ tầng xã hội thiết yếu, kết hợp cải tạo - phát triển đô thị, hạn chế sử dụng nguồn vốn ngân sách. Giải pháp có thể áp dụng trên phạm vi toàn Thành phố, đặc biệt thuận lợi đối với các khu vực mức độ đô thị hoá chưa cao.

Đối với các công trình hành chính các cấp (Thành phố, Quận - huyện, Phường - xã), Thành phố nên chủ động điều chỉnh quy hoạch hình thành các khu hành chính tập trung hiện đại cao tầng để thuận tiện cho việc đi lại, tiếp cận cho người dân, khai thác hiệu quả giá trị sử dụng đất. Các khu đất hành chính không sử dụng có thể bán đầu giá để tạo nguồn thu thực hiện các công trình hành chính tập trung hoặc điều chỉnh quy hoạch sang các chức năng khác cần thiết hơn cho đô thị (giáo dục, y tế, chợ, văn hoá, nhà thi đấu - luyện tập TDTT...)

Đề xuất giải pháp liên quan đến tỷ lệ nguồn vốn tái đầu tư cho cải tạo và phát triển Thành phố

Trước đây hộ khẩu là công cụ để quản lý công dân và giới hạn dân số tại TP. HCM. Luật Cư trú ra đời cho phép người dân Việt Nam tự do lựa chọn nơi sinh sống phù hợp, vì vậy Ngân sách tái đầu tư cho Thành phố nên được xem xét tính toán và phân bổ theo quy mô dân số thực tế hay tối thiểu là quy mô dân số quy hoạch của Thành phố (dân số quy hoạch của Thành phố là 10 triệu người 2,5 triệu dân vãng lai; dân số thực tế của Thành phố hơn 13 triệu người (đầu năm 2016) so với dân số cả nước là hơn 95 triệu người).

Cách đây hơn 10 năm một số đô thị như khu đô thị mới của Thành phố mới Bình Dương và Thành phố Quy Nhơn của tỉnh Bình Định cơ bản đã hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông đô thị nhưng dân số rất thưa, vắng, đường không có người chạy. Đến nay, các tỉnh khác tiếp tục cán đích về đầu tư phát triển hạ tầng quy hoạch đô thị nhưng cũng đang lâm vào tình cảnh tương tự là thiếu dân nên một số đã trở thành các địa phương phát triển du lịch nghỉ dưỡng.

TP. HCM xưa được mệnh danh là " Hòn Ngọc Viễn Đông", nay là "Đầu tàu phát triển kinh tế của đất nước", nơi định cư sinh sống của hơn 13 triệu công dân trẻ trung, luôn năng động, sáng tạo và hăng say làm việc thì Ngân sách cho phép tái đầu tư để phát triển quy hoạch đô thị của Thành phố còn rất khiêm tốn so với nhu cầu. Tỷ lệ ngân sách Thành phố được giữ lại để tái đầu tư phát triển là 18% so với trước đây là 23% (năm 2017) trong khi nhiều tỉnh, thành phố khác vẫn còn được Ngân sách trợ cấp.

Đó là nghịch lý không nhỏ giữa quy mô dân số quy hoạch và dân số thực tiễn, giữa nhu cầu và thực tế dành cho tái đầu tư phát triển của TP. HCM.

Xem thêm loạt bài viết về Toạ đàm "Những nghịch lý của thị trường bất động sản" do TheLEADER tổ chức:

Bài 1: 4 nghịch lý của thị trường bất động sản

Bài 2: Vì sao quy hoạch đô thị bị phá vỡ?

Bài 3: Giải toả bức bối cho cư dân đô thị TP. HCM bằng cách nào?