Cải tạo chung cư cũ: Dân từ chối vì nghi doanh nghiệp trục lợi trên đất vàng

Trong tổng số 2.500 toà nhà chung cư cũ với 100.000 dân đang sinh sống trên cả nước thì có tới 600 toà nhà rơi vào tình trạng nguy hiểm, hư hỏng nặng.

Nhưng theo tiết lộ của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), sau 10 năm thực hiện chủ trương của Chính phủ về cải tạo chung cư cũ, cả nước mới thực hiện cải tạo, sửa chữa được khoảng 10 nhà chung cư.

Có những chung cư xuống cấp nghiêm trọng buộc phải phá dỡ nhưng cũng không thể xây dựng lại do vướng cơ chế chính sách, do người dân chưa đồng tình thực hiện hoặc chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia.

Ông Khởi liệt kê hàng loạt những yếu tố cản trở việc cải tạo chung cư cũ như đòi hỏi nguồn vốn lớn mà ngân sách nhà nước không có, việc cải tạo một toà nhà đòi hỏi phải lập lại quy hoạch toàn khu hoặc những vướng mắc về xác định ranh giới và tiền sử dụng đất. 

Bên cạnh đó, nhiều dự án nằm trong khu vực trung tâm đô thị, hạn chế về quỹ đất, tầng cao, hệ số sử dụng đất và tại các đô thị đặc biệt còn bị hạn chế về dân số, trong khi Chính phủ chưa cho phép thực hiện đề xuất điều chỉnh dân số nên khó thực hiện dự án. 

Ví việc cải tạo chung cư cũ như “đặc sản cực kỳ khó khăn, ăn không ngon của Hà Nội”, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Nhà nước không có tiền, còn khi huy động được 18 doanh nghiệp đăng ký cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội như Vihajico, Vingroup, Vinaconex nhưng vẫn chưa triển khai được vì bị khống chế mật độ dân số.

Theo quy định hiện hành, việc cải tạo yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành. Thậm chí, khu vực trung tâm Hà Nội còn được yêu cầu giảm dân số từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người. 

Nhưng tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam lần thứ nhất tổ chức ngày 15/11, nhiều chuyên gia đều chỉ ra một nguyên nhân chính khiến việc cải tạo chung cư cũ bế tắc là hầu hết các dự án đều nằm ở những vị trí đắc địa. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, vì nằm ở những vị trí đắc địa nên nhiều doanh nghiệp đều mong muốn tham gia cải tạo, nhưng cũng vì vị trí đắc địa mà người dân không muốn di dời. 

Cùng chia sẻ quan điểm này, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường giả định, nếu chung cư cũ không nằm trên đất vàng thì sẽ không hấp dẫn người dân và nhà đầu tư thì việc cải tạo sẽ đơn giản hơn. 

Nhưng trên thực tế, hầu hết các dự án lại nằm ở những vị trí đắc địa, tiềm năng sinh lợi rất lớn nên cả người dân, nhà đầu tư và thậm chí cả chính quyền đều nghĩ sẽ gia tăng giá trị khi cải tạo lại. 

Theo ông Võ, ngay cả khi sống trong chung cư xuống cấp nguy hiểm, người dân cũng không đồng ý cải tạo chung cư cũ vì họ không rõ giá trị chung cư cũ nên hồ nghi doanh nghiệp trục lợi.

Vì thế, ông Võ đề xuất giải pháp là minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ, phải trả lời được câu hỏi cư dân được hưởng lợi bao nhiêu, doanh nghiệp và Nhà nước được hưởng lợi những gì.

"Có như vậy mới loại bỏ được sự hồ nghi về lợi ích. Đó là điều bất lợi nhất. Các bên liên quan đến việc cải tạo chung cư cũ phải tin nhau, có như vậy việc cải tạo mới có kết quả", ông Võ nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm này, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho rằng, cần xuất phát từ việc nghiêm túc và minh bạch trong việc cải tạo chung cư cũ để cả người dân và doanh nghiệp đều được hưởng lợi.

"Người dân rất thông minh để hiểu điều này. Giá trị thương mại họ cũng thấy rõ là nếu đền bù với hệ số 1,3 hay 1,4 với một căn hộ 40m2 thì họ đã được khoảng 70 - 80m2 căn hộ tương lai", ông Sơn nói.

"Doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đương nhiên phải có lợi nhuận nhưng cũng cần có những phân tích, minh bạch thông tin với người dân về đơn giá, tiến độ xây dựng, chất lượng dự án triển khai. Có như vậy mới có thể tạo được sự đồng thuận của người dân", ông Sơn chia sẻ thêm.