Cần giải pháp 'phi thường' để giảm giá nhà ở

Giá nhà ở tăng khó kiểm soát

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2025 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa đã nêu lên một thực trạng đáng buồn về giá nhà ở hiện nay.

Theo ông Nghĩa, giá bất động sản Việt Nam đã tăng chóng mặt trong thời gian vừa qua, ngày càng vượt xa mức có thể chi trả của người mua nhà.

Khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cho thấy, giá nhà ở, căn hộ dành cho một gia đình có thu nhập trung bình của xã hội không được gấp quá 30 năm thu nhập của họ. Nếu quá mức này, dấu hiệu bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện.

"Giá nhà ở Việt Nam hiện nay gấp khoảng 60 năm thu nhập của người mua nhà. Đây là một điều rất đáng buồn khi chúng ta là một quốc gia đông dân, mật độ dân số cao, nhu cầu về nhà ở rất lớn", ông Nghĩa bày tỏ.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cũng lo ngại về thực trạng giá nhà ở liên tục tăng mạnh.

Dẫn khảo sát mới nhất của một tổ chức chuyên nghiên cứu về bất động sản, ông Lực cho biết, với thu nhập trung bình, người dân Việt Nam phải mất khoảng 23,5 năm mới mua được một căn nhà giá tầm trung. Con số này cao gần gấp đôi so với mức bình quân của thế giới là 14,5 năm.

Chỉ số tăng giá bất động sản Việt Nam từ năm 2019 đến nay tăng nhanh nhất khu vực, đặc biệt là nhà ở và đất nền. Nhiều nơi, giá bất động sản tăng đến 60 - 70% chỉ trong một thời gian ngắn.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, thị trường bất động sản nhà ở, đặc biệt là phân khúc chung cư tại các thành phố lớn đang đứng trước thực trạng tăng giá "khó kiểm soát".

Thị trường căn hộ TP. Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán. Theo sau là thị trường căn hộ Đà Nẵng.

So với thời điểm quý II/2019, giá bán bình quân của các dự án chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM ghi nhận mức tăng lần lượt là 72,4% , 49,9% và 34,3%.

Theo ông Nghĩa, có hai nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian vừa qua, thứ nhất là do nguồn cung nhà ở hạn chế.

Năm 2024, cả nước có tổng số 81.000 sản phẩm bất động sản, tăng 50% so với năm 2023. Trong đó, tổng số sản phẩm mới, lần đầu ra mắt trên thị trường có 65.376 sản phẩm, gấp khoảng ba lần so với năm trước, nhưng mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018.

Thứ hai là do một lượng tiền đầu tư đầu cơ lớn đang đổ vào thị trường bất động sản, làm đẩy tăng giá nhà. Trong khi những người có nhu cầu thực lại khó tiếp cận nhà ở.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự phục hồi sau khủng hoảng, thiếu vắng các sản phẩm đầu tư an toàn, đa số các nhà đầu tư hiện nay đang lựa chọn chung cư để đầu tư, sinh lợi.

Tâm lý đầu cơ, kỳ vọng giá tiếp tục tăng khi quy hoạch đô thị và hạ tầng mở rộng ngày càng phố biến. Trong khi đó, các quy định xử phạt vi phạm liên quan đến hành vi đầu cơ, thổi giá chưa cụ thể và đủ răn đe đối với các hoạt động này.

Hệ luỵ là thị trường nhà ở xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung - cầu, tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội. Giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận nhà ở.

Cần giải pháp "phi thường"

Bàn về giải pháp giảm giá nhà ở, ông Nghĩa có cùng chung quan điểm với phần lớn các chuyên gia cho rằng, giá nhà ở sẽ rất khó giảm. Bởi đây là thị trường luôn có nhu cầu thực, nhu cầu thiết yếu đối với người dân.

Trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng dự án, chi phí cho giá đất, thời gian chờ thủ tục tăng cao, giá bất động sản không thể giảm.

Tuy nhiên, ông Nghĩa vẫn kỳ vọng vào những giải pháp mang tính chất khác thường, "phi thường" từ phía Chính phủ, trong không khí cả nước tiến vào kỷ nguyên mới để giải quyết vấn đề về giá nhà ở.

Ông Nghĩa cho rằng, Chính phủ cần có những giải pháp thực sự mạnh mẽ, giá nhà mới có thể hạ nhiệt, nếu không sẽ rất khó. Các giải pháp cần tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, quyết liệt tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý để tăng cung cho thị trường.

Đồng quan điểm, theo ông Lực, việc tăng cung và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội sẽ là những giải pháp căn cơ để giảm giá nhà trong dài hạn.

“Chúng tôi đã kiến nghị Chính phủ sớm đưa gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đã đề nghị, bước đầu khoảng 60.000 tỷ đồng; trong đó Trung ương là 30.000 tỷ đồng, chủ yếu dưới dạng phát hành trái phiếu Chính phủ, còn địa phương khoảng 30.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, các cơ quan quản lý nhà nước cần tháo gỡ nhanh những dự án bất động sản vướng mắc pháp lý, bỏ hoang trong nhiều năm qua. Nếu giải quyết được vấn đề này, lượng cung bất động sản sẽ cực lớn”, ông Lực nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cũng cho rằng, hiện có nhiều thông tin, số liệu khác nhau về bất động sản, do đó, Chính phủ cần sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, nhà ở để phát triển thị trường một cách minh bạch.

Liên quan đến giá bất động sản, Luật kinh doanh Bất động sản đã yêu cầu Chính phủ phải can thiệp. Nếu giá bất động sản tăng 20% một quý, nhà nước phải can thiệp. Vừa rồi, giá đã tăng nhiều hơn 20%; thời gian tới, Chính phủ sẽ tiếp tục can thiệp để giá bất động sản phù hợp, bền vững hơn cho cả người mua lẫn người bán, ông Lực nêu quan điểm.

Còn theo ông Chung, về lâu dài, Chính phủ cần có lộ trình nghiên cứu, từng bước tính đến việc đánh thuế bất động sản để kiểm soát đầu cơ, đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, tránh việc tăng giá quá nóng như thời gian vừa qua.

Tại Diễn đàn thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2025 với chủ đề "Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới" ngày 27/12/2024 tại Hà Nội, VARS đã vinh danh Top Dự án Triển vọng hấp dẫn thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025, bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị sinh thái Hồng Hạc - Chủ đầu tư: Công ty CP Đầu tư công đoàn Ngân hàng Công Thương.

- Dự án Newtown Diamond - Chủ đầu tư: Công ty TNHH Phát triển NewTown.

- Dự án Căn hộ cao cấp hạng sang Cara River Park - Chủ đầu tư: Công ty CP Cara Group.

- Dự án Destino Centro - Chủ đầu tư: Công ty CP Đầu tư và phát triển Nhà VIETHOUSE GROUP

Các dự án này được chọn lựa thông qua quá trình đánh giá khách quan của các chuyên gia với 10 tiêu chí khắt khe và cả của cộng đồng các sàn giao dịch, nhà môi giới Bất động sản.