Gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà
Giao dịch bất động sản qua sàn đang là vấn đề nóng, thu hút sự quan tâm rất lớn của thị trường bất động sản, các doanh nghiệp, sàn giao dịch và nhân viên môi giới. Trước đó, tại báo cáo thẩm tra, tờ trình Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Chính phủ, Ủy ban Kinh tế Quốc hội đã có ý kiến theo hướng cho phép các bên bán bất động sản được chọn giao dịch qua sàn hoặc không.
Cơ quan soạn thảo này cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng chi phí trung gian cho các bên liên quan.
Ông Đính cho rằng, việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà.
Việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi hầu hết họ không có được năng lực đó.
Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có thể có năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với những dự án kiểu Alibaba. Điều này sẽ dẫn đến nguy cơ nhiều vụ án, nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện xảy ra và sự bất ổn của xã hội.
Mặt khác, về quan điểm cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng chi phí trung gian, theo ông Đính, từ trước đến nay, chi phí bán hàng của chủ đầu tư dự án thường phải xác định trong khoảng 10% giá bán.
Thông thường các chủ đầu tư sẽ lựa phân phối thông qua sàn vì chi phí bán hàng sẽ rẻ hơn, hiệu quả hơn. Qua đó giúp cho chủ đầu tư nhanh thu và thu tốt hơn nhiều so với tự bán. Chính vì vậy, hầu hết các dự án đều không trực tiếp bán hàng. Thay vào đó, các giao dịch mua/bán nhà hình thành trong tương lai và cả giao dịch nhà đất vẫn thực hiện qua sàn giao dịch.
Nhìn rộng ra, từ thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, có thể thấy, trong gần 10 năm, thị trường có sự trở lại ấn tượng, những tác động “giảm chi phí” này thực sự hiệu quả.
Xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, việc đưa quan điểm giao dịch qua sàn làm tăng chi phí là bất hợp lý. Đối với lo ngại việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm gia tăng chi phí, các cơ quan quản lý nhà nước có thể định mức phí trần, đủ để thực thi việc giao dịch, ông Đính nhấn mạnh.
Trao quyền đi đôi với trách nhiệm, nghĩa vụ cho các sàn giao dịch
Giữ vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản, song Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng: "Không khó để tìm ra các vụ tranh chấp tại dự án xuất phát từ chuyện sàn phân phối, môi giới quảng bá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu đặt cọc kẻo hết chỗ trước khi ký hợp đồng.
Thế nhưng, sau một thời gian rất ngắn khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin của dự án thì khách hàng mới té ngửa, dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện bán hàng. Khi các dự án bị phát hiện có sai phạm, xảy ra kiện cáo với khách hàng, nhà đầu tư… các sàn, môi giới bất động sản là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn thuộc về phía chủ đầu tư".
Trong khi hầu hết các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai vẫn đang hàng ngày được thực hiện thông qua sàn giao dịch, theo ông Đính, cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sản khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.
Vì vậy, việc quy định tất cả các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cần thực hiện thông qua sàn giao dịch cần đồng thời gắn trách nhiệm của sàn giao dịch, nhà môi giới bất động sản trong việc mua/bán sẽ bảo vệ quyền và lợi ích cho người mua nhà. Đây được xem là một trong những giải pháp quan trọng giúp cân bằng lợi ích các bên và giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.
Giao dịch thông qua sàn, sàn giao dịch và các cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sản phẩm không rõ ràng. Sàn giao dịch bất động sản sẽ là gác chắn cho pháp luật như: chống rửa tiền, chống thất thu thuế...
Ngoài ra, nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn. Trước đó, Hội nghị lần thứ 5, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng đã nhận thấy điều đó khi có quan điểm “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn” trong Nghị quyết số 18-NQ/TW, ông Đính nhấn mạnh.
