Chung cư sẽ thành "khu ổ chuột" nếu không có quỹ bảo trì

Trước nhiều tranh luận trái chiều xung quanh đề xuất bỏ quy định thu phí bảo trì 2% khi mua nhà chung cư của Sở Xây dựng TP. HCM, mới đây tại buổi họp báo thường kỳ quý I/2019 của Bộ Xây dựng, ông Lê Quang Hùng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, việc thu phí bảo trì chung cư của Việt Nam là học tập kinh nghiệm từ quốc tế. 

Một toà chung cư là đa sở hữu với cả diện tích chung và riêng và theo quy định pháp luật, trách nhiệm bảo trì chung cư là của các chủ sở hữu, do đó mới thành lập quỹ bảo trì để sử dụng vào việc bảo trì tòa nhà, ông Hùng nói.

Trước những bất cập về quỹ bảo trì 2% vừa qua dẫn tới nhiều tranh chấp ở các toà chung cư như việc chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, hoặc ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích, ông Hùng cho rằng, cần xem xét lại quy định về việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì. 

Việt Nam mới xây dựng và quản lý chung cư được hơn 10 năm trở lại đây nên cũng đang từng bước hoàn chỉnh cơ chế quản lý. Các đề xuất về thu hay không thu quỹ bảo trì nhà chung cư cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo hiệu quả và phù hợp điều kiện pháp luật Việt Nam, ông Hùng cho hay.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, việc sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư đang phát sinh nhiều tranh cãi và là nguồn gốc của nhiều vụ tranh chấp chung cư.

Theo ông Ninh, hiện có ba luồng ý kiến về vấn đề thu quỹ bảo trì chung cư. Thứ nhất là vẫn giữ theo quy định hiện hành. Vấn đề là quản lý và sử dụng sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai, minh bạch. 

Thứ hai là bỏ không thu nữa, bao giờ có phát sinh, hư hỏng sẽ thu sau. Thứ ba là không thu ngay khi ký hợp đồng mà thu dần sau năm năm nhận nhà bởi sau năm năm các tòa chung cư hết thời gian bảo hành.

Ông Ninh cho rằng, quy định thu phí bảo trì 2% nằm trong Luật Nhà ở năm 2014 nên thay đổi cũng phải dựa trên sửa đổi luật. Quyết định cao nhất về vấn đề quỹ bảo trì nhà chung cư thuộc các cơ quan ban hành luật.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã tổ chức kiểm tra, làm việc về vấn đề quản lý vận hành nhà chung cư tại Hà Nội, TP. HCM và nhận được báo cáo của 40 địa phương về việc quản lý quỹ bảo trì, vận hành nhà chung cư. Cuối tháng 4 tới, Bộ Xây dựng sẽ có buổi giải trình với Ủy ban Pháp luật Quốc hội về vấn đề này. Về việc bỏ không thu phí bảo trì ngay tại thời điểm mua nhà hay giữ nguyên như hiện tại, bộ sẽ đánh giá cụ thể và quyết định.

Theo ông Ninh, phương án nào cũng có mặt được và hạn chế. Nếu thu, phải quản lý minh bạch quỹ bảo trì, còn không thu sẽ quay trở lại với quy trình quản lý chung cư cũ hiện nay rất nhiều bất cập nan giải.

Theo đó, thực trạng đã thấy rõ tại các tòa chung cư cũ hiện nay, do không có kinh phí bảo trì để sửa chữa đã xuống cấp nhanh chóng và trở thành các "khu ổ chuột". Do đó, Bộ Xây dựng ưu tiên phương án một, vẫn giữ việc thu phí bảo trì theo quy định hiện hành. Cùng với đó là có biện pháp quản lý công khai minh bạch, sử dụng quỹ bảo trì sao cho hợp lý, hiệu quả, đặc biệt là cơ chế giám sát từ ban quản trị, vị lãnh đạo này nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá CBRE Việt Nam tại Hà Nội cũng cho rằng, việc thu phí bảo trì như thế nào cho hợp lý là vấn đề gây nhiều tranh cãi trong thời gian gần đây. Về bản chất, quy định này không sai, quỹ bảo trì là cần thiết để giải quyết các vấn đề liên quan đến việc vận hành, bảo trì nhà chung cư.

Theo kinh nghiệm thế giới, nhiều quốc gia cũng không bắt buộc người dân đóng tiền phí bảo trì ngay khi mua nhà, họ có thể đóng từng đợt. Tuy nhiên, cần có quy định chặt chẽ hơn trong việc sử dụng phí bảo trì để đảm bảo số tiền này được sử dụng hợp lý.

Bên cạnh đó, cần có bên thứ ba là ngân hàng để giám sát số tiền quỹ này nhằm bảo đảm số quỹ bảo trì được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị đúng quy định và được ban quản trị sử dụng công khai, minh bạch. Có như vậy mới có thể giảm thiểu được những tranh chấp nhức nhối tại nhiều dự án nhà chung cư liên quan đến số tiền phí bảo trì như hiện nay, bà An nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia khác cũng cho rằng, nếu bỏ thu phí bảo trì hoặc thu sau, sẽ rất khó thực hiện, đồng thời gây ra sự bị động trong việc bảo trì, bảo dưỡng các tài sản chung của chung cư. 

Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc công ty quản lý bất động sản PMC, phí bảo trì là rất cần thiết trong việc vận hành nhà chung cư. Công tác bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nhà chung cư là việc làm bắt buộc theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất để đảm bảo cho chung cư được vận hành một cách an toàn.

Nếu buông lỏng vấn đề này, trong tương lai không xa sẽ dẫn đến một loạt các công trình nhà chung cư bị xuống cấp nghiêm trọng. Kéo theo đó là các rủi ro về cháy nổ, mất an toàn cho cư dân. Trong khi đó, bất kỳ một yếu tố không an toàn nào của nhà chung cư cũng sẽ ngay lập tức trở thành thảm hoạ.

Mấu chốt của vấn đề là do chế tài luật pháp của Việt Nam chưa đủ nghiêm minh dẫn đến các chủ đầu tư, ban quản trị "nhờn luật", làm trái quy định trong việc quản lý phí bảo trì. 

Do đó, các cơ quan chức năng cần xem lại cách thức quản lý, cơ chế giám sát hoặc giao cho bên thứ ba thực hiện, đồng thời bổ sung mức xử phạt để chủ đầu tư, ban quản trị không thể lạm dụng, trục lợi từ quỹ bảo trì đảm bảo quyền lợi cho cư dân sống trong chung cư và hạn chế tranh chấp như trong thời gian vừa qua, ông Huy đề xuất.