Có nên chờ để sửa đổi đồng bộ các luật liên quan đến bất động sản?
An Chi
Chủ nhật, 01/05/2022 - 11:11
Nhiều ý kiến cho rằng, nếu chỉ sửa đổi đơn lẻ, những vướng mắc, xung đột, mâu thuẫn giữa các luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ rất khó được tháo gỡ.
Nguyên nhân lớn nhất dẫn đến những khó trăn trên thị trường bất động sản hiện nay là do vướng mắc về pháp lý
"Thị trường bất động sản hiện đang rất khó khăn", ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Công ty CP Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng nhận định như vậy và cho rằng, nếu các cơ quan quản lý nhà nước không sớm có giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn cho thị trường, rất nhiều hệ lụy sẽ có thể xảy ra.
Theo đó, nhiều dự án bất động sản sẽ dừng triển khai, thị trường bị tắc nghẽn nguồn cung, thậm chí có thể đẩy các doanh nghiệp đến bờ vực phá sản.
Hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội và TP.HCM đang vướng về thủ tục pháp lý, việc Luật Nhà ở không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến một số lượng lớn dự án bị ách tắc.
Dưới góc độ nhà phát triển các dự án bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, nguyên nhân lớn nhất dẫn đến những khó trăn trên thị trường hiện nay là do vướng mắc về pháp lý. Hệ thống pháp luật nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó cho doanh nghiệp, cản trở sự phát triển của thị trường.
Ông Hiệp lấy dẫn chứng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở” Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.
Vấn đề đấu giá đất cũng đang có những quy định phức tạp. Chính phủ đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Do đó, các luật liên quan đến đấu giá đất ngoài chịu sự chi phối của Luật Đất đai cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu.
Hiện nay, pháp luật cũng chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; các quy định về bất động sản du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết.
Có thể thấy, hiện đang có khoảng 12 luật liên quan và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Do đó, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết, ông Hiệp nhấn mạnh.
Trước sự chồng chéo của hệ thống pháp luật hiện nay, ông Hiệp cho rằng, vấn đề quan trọng nhất là quan điểm sửa luật. Việc sửa đổi các luật cần đồng bộ nhằm tránh tình trạng mâu thuẫn, xung đột giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản.
Đồng quan điểm với ông Nguyễn Quốc Hiệp về cách tiếp cận trong việc sửa luật, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần chờ để sửa đồng bộ các luật.
Theo ông Lực, hiện Chính phủ đã đề nghị lùi trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đến sau thời điểm Trung ương có chủ trương, định hướng về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.
"Vậy các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có nên sửa trước Luật Đất đai hay sẽ chờ Vấn đề đặt ra là nên sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng với Luật Đất đai hay hai luật này sửa trước sẽ tháo gỡ cho thị trường bất động sản ở hiện tại, sau đó sửa Luật Đất đai sau. Tuy nhiên, việc làm này liệu có đồng bộ và nhất quán giữa các luật với nhau hay không", ông Lực đặt câu hỏi và cho rằng, các bộ ngành cần chờ để sửa đổi đồng bộ các luật.
Bên cạnh đó, theo ông Lực, sau 7 năm ban hành, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã có đề xuất phải sửa cho thấy sức sống của luật này khá thấp. Mặt khác, luật khung không cần sửa quá nhiều nhưng về nghị định chi tiết lại rất quan trọng, do đó rất cần phải có tham mưu cho phù hợp.
Tại hội nghị “Góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản” do VNREA tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản. Hiện, cả 3 luật này đều có những vướng mắc.
Để tránh chồng chéo giữa các luật, theo ông Khởi, các bộ ngành cần làm rõ phạm vi áp dụng của các luật này như thế nào trong mối quan hệ với luật khác để điều chỉnh cho phù hợp.
Theo đó, Luật Nhà ở cần sửa đổi các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan. Đáng chú ý, các cơ quan quản lý cần rà soát các vướng mắc bất cập để hoàn thiện chính sách về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở đảm bảo tính dự báo quá trình phát triển.
Qua đó, hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư các nguồn lực cho phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực, đô thị, đảm bảo chính sách an sinh xã hội về nhà ở, hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch, khơi thông dòng chảy cho thị trường này.
Về Luật Kinh doanh bất động sản, việc hoàn thiện chính sách về kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch bất động sản, điều kiện kinh doanh, giao dịch qua sàn, môi giới bất động sản, tín dụng, thuế phí…
Luật Kinh doanh bất động sản cần điều tiết thị trường, tránh khâu thủ tục trung gian, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân đã được pháp luật bảo hộ, tạo khung pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê qua sàn giao dịch là một bước thụt lùi trong xây dựng luật và không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê qua sàn giao dịch là một bước thụt lùi trong xây dựng luật và không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.
Rào cản về pháp lý bất động sản đang tạo nên một sức ép lớn với các nhà đầu tư bất động sản trong những năm qua. Không phải là nguồn lực mà là cơ chế, những quy định chồng chéo, bất cập đã làm chậm nhịp và tắc nghẽn nguồn lực phát triển của thị trường bất động sản.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã quyết định đưa dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020.
"Việc giao rừng tự nhiên cho người dân là trái với Luật Đất đai, do đó, tôi kiến nghị cần xem sét sửa đổi lại Luật đất đai cho phù hợp với điều kiện hiện nay", ông Lù Văn Que, đại diện dân tộc Thái, Sơn La.
Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bảo Hưng Nguyễn Thị Hương Lan tâm huyết với việc lấy bản sắc văn hoá bản địa để kiến tạo nên một sản phẩm 'luxury Việt Nam' đích thực.
Chương trình cung ứng đủ điện cho khu vực nông thôn, miền núi và hải đảo sau 10 năm triển khai vẫn chưa thể hoàn thành, do thiếu vốn lẫn cơ chế phối hợp giữa các bộ ngành, địa phương.
Bước chân vào đại học, tân sinh viên đối mặt không chỉ với bài vở và deadline, mà còn với thử thách tự lập và khám phá bản thân. Thích nghi, kết nối bạn bè và giữ tinh thần tích cực là cách để không bị áp lực cuốn đi. Thêm chút thư giãn với playlist yêu thích và Trà Xanh Không Độ mát lạnh, mọi căng thẳng tan biến, nhịp sống sinh viên trở nên vui, chill và rực rỡ hơn.
Trước cảnh báo khẩn từ Airbus đêm 28/11 khiến 81/169 tàu bay tại Việt Nam phải cập nhật phần mềm điều khiển, các hãng hàng không đã lập tức kích hoạt phương án kỹ thuật "xuyên đêm", đảm bảo hoạt động khai thác bình thường trong ngày 29 - 30/11/2025.
Áp lực chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp năng lượng tái tạo tại MB, nhóm SME trong xuất nhập khẩu và hàng không tại Sacombank cùng các khoản vay mua nhà cá nhân tại TPBank và HDBank.
