Đằng sau những cuộc nội chiến chung cư không hồi kết

Theo Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 3.000 chung cư, tập trung chủ yếu tại TP. HCM và Hà Nội, trong đó 108 dự án tại 43 địa phương có tranh chấp. Nổi bật là mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến chất lượng công trình, sổ đỏ chậm bàn giao, ô nhiễm môi trường, diện tích sở hữu chung - riêng, kinh phí vận hành, tổ chức bảo trì chung cư cũng như vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy.

Chủ đầu tư nợ quỹ bảo trì, quả bóng nằm ở chân ai?

Ông Đinh Duy Linh, Giám đốc Trung tâm đào tạo Bưu chính viễn thông II thuộc Học viện Công nghệ Bưu chính Viễn thông, đồng thời là thành viên trong ban quản trị chung cư New Sài Gòn của Hoàng Anh Gia Lai ở huyện Nhà Bè, TP. HCM cho rằng phần lớn mâu thuẫn xuất phát từ việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khi bán nhà.

"Ở khu tôi còn vướng chuyện thời cấp phép hầm để xe có phần sở hữu chung và sở hữu riêng của chủ đầu tư, sắp tới tranh chấp dễ xảy ra, những vị trí tốt họ sẽ bán. Hiện phần đất siêu thị và sân chơi tennis chủ đầu tư đã cắt ra bán hết rồi. 

Trong cấp phép, hồ bơi lại thuộc nhà đầu tư, khi mọi người không đồng ý cung cấp dịch vụ của chủ đầu tư, ông ấy dọn ra, đòi doạ cắt dịch vụ hồ bơi luôn. Đấu tranh lắm thì ông ấy bỏ đó cho ban quản trị quản lý. Tuy nhiên mọi việc hiện vẫn đang trong trạng thái lơ lửng, khiến cư dân ở đây rất bất an", ông Linh cho biết.

"Đó là chưa kể vấn đề nợ quỹ bảo trì 2%, tương đương 41 tỷ đồng, con số đó ban quản trị chung cư cũng không được kiểm chứng, cư dân đấu tranh dữ lắm từ năm 2009 đến 2016 họ mới giao 10,5 tỷ đồng, trong khi đó tính phần còn lại và lãi phát sinh lên đến hơn 40 tỷ đồng rồi nhưng họ vẫn đang chây ỳ không chịu giao", ông Linh tiết lộ.

Câu chuyện đặt ra ở đây theo Luật Nhà ở, cưỡng chế chủ đầu tư phải giao tiền bảo trì là trách nhiệm của Chủ tịch UBND Thành phố. Tuy nhiên, ông Linh cho biết đã gửi đơn khiếu nại lên các cấp có thẩm quyền nhưng rơi vào “trò chơi đá bóng”, đi vòng vòng khắp sở này, sở kia mỗi vòng kéo dài hai, ba tháng, UBND thành phố chuyển Sở Xây dựng, giờ vẫn nằm lơ lửng chưa được giải quyết.

"Năm ngoái UBND Thành phố mới ra biên bản phạt vi phạm hành chính vì chủ đầu tư chưa giao quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cư. Chủ đầu tư lại làm đơn khiếu nại về biên bản đó, kéo dài 6-7 tháng nằm đó không suy xuyển. Về nguyên tắc, chủ đầu tư phải tách quỹ bảo trì thành tài khoản riêng nhưng đến giờ Sở Xây dựng lại đang đẩy quả bóng cho ban quản trị chung cư, nhờ chúng tôi cung cấp số tài khoản của chủ đầu tư để họ phong toả”, ông Linh cho biết.

Chủ đầu tư nợ hay chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư là vấn đề không mới, rất nhiều chung cư đang gặp phải, vấn đề là cách giải quyết. Trong "cuộc chiến" này, ban quản trị chung cư, tổ chức đại diện cho quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu luôn là kẻ yếm thế.

Ông Linh cho biết thêm: “Căng băng rôn ư? Chính quyền sẽ yêu cầu gỡ và mời ban quản trị làm việc nếu bất tuân. Ban quản trị thì nghèo thời gian (vì đa phần là kiêm nhiệm) và tiền bạc (tiền của chung cư dân) nên không đủ thể lực để theo đuổi cuộc chiến khi chủ đầu tư cố tình câu giờ."

Nghị định 99/2015/NĐ-CP ra đời vào ngày 20/10/2015 như chiếc phao cứu sinh cho ban quản trị chung cư. Điều 37, Nghị định này chỉ rõ Chủ tịch UBND tỉnh/thành phố có trách nhiệm cưỡng chế chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì.

Tuy nhiên, trong khi chính quyền địa phương nhiệt tình hạ băng rôn nhưng nguội lạnh với trách nhiệm của mình. Một văn bản kiến nghị của ban quản trị đến Chủ tịch UBND TP. HCM đúng quy trình (UBND tiếp nhận, chỉ đạo Sở Xây dựng, Sở Xây dựng xử lý rồi trả lời Ban quản trị) thường mất 2-3 tháng. Bốn lần như vậy là hết năm!

UBND yêu cầu sở "làm nghiêm" theo pháp luật, sở lại bảo muốn cưỡng chế phải có quy trình: Sở đã trình mà UBND chưa duyệt, quả bóng cứ thế được chuyền qua lại. Vật vã hai năm, sở ra được quyết định phạt vi phạm hành chính với chủ đầu tư. Chủ đầu tư khiếu nại rồi chìm dần vào quên lãng. Chỉ có cư dân nơm nớp âu lo, giá trị tài sản suy giảm vì không đủ tiền để bảo trì, sửa chữa. Quả bóng đang ở chân UBND thành phố, chuyển cho đơn vị nào để kiểm soát giúp cư dân vẫn là một dấu hỏi lớn?” ông Linh trần tình.

Nhấn mạnh đến sự chưa rõ ràng về luật khiến cho quỹ bảo trì 2% sử dụng không hiệu quả, kiến trúc sư Cao Thành Nghiệp cho biết: “Vấn đề quản lý chung cư và nhà ở sai đầu tiên là người soạn luật. Tôi quen một số người bạn soạn luật, họ cũng loay hoay, không hiểu hết về quy trình, quy phạm ở chung cư thế nào? 

Ví dụ như quy định phần trăm cho diện tích công cộng để phục vụ cư dân chung cư phải có đơn vị thứ ba kiểm soát chặt chẽ. Phần công trình công cộng đó nếu cho thuê phải được Ban quản trị thống nhất, nguồn thu đó dành để bảo trì chung cư thì công việc bảo trì sẽ rất bền vững. 

Còn giờ phần công cộng bán hết chuyển đổi thành officetel thì rất nan giải. Các chung cư Sài Gòn trước 1975, phần tầng trệt và tầng hầm nguồn thu đều được dành cho bảo trì chung cư và cư dân không phải đóng thêm khoản tiền nào hết. Còn bây giờ chung cư phát sinh chuyện này chuyện khác vì chúng ta chuyển đổi để bán. Đó là sai từ luật!”.

Thiếu vai trò kiểm soát của đơn vị thứ ba trong thi hành luật

So sánh với cách quản lý chung cư của các nước tiên tiến, nhất là Mỹ, chuyên gia kinh tế Trần Sĩ Chương nhấn mạnh đến vai trò của đơn vị thứ ba, nơi đứng ra quản kiểm quỹ bảo trì 2% này: “Mọi vấn đề đều không thể giải quyết hết theo luật, vấn đề ở đây là cấu trúc của thị trường bất động sản. Khi hai người, ba người làm ăn với nhau, phải có người thứ ba trung gian đứng ra làm chủ xị. Đối với chung cư, nhà đầu tư chỉ là một phía, ban quản trị và cư dân chung cư phải là phía khác trong mối quan hệ này.

UBND thành phố chính là đơn vị quản kiểm 2% quỹ bảo trì. Tất cả hợp đồng đều phải qua đơn vị thứ ba này, ai làm gì, tiền nộp vào thế nào? UBND sẽ là người đứng ra giải ngân chứ không phải một ai đứng ra quản số tiền đó cả. Nhưng ở Việt Nam hiện nay, số tiền 2% này giải ngân thế nào, chẳng có quy trình gì. Các nhà làm luật dường như hoàn toàn không hiểu nguyên tắc quản lý chung cư hiện nay."

Đề cập đến nghịch lý chung của thị trường bất động sản, ông Trần Sĩ Chương cho biết thêm: “Ngay cả luật bất động sản cũng trật cơ bản khi giao cho chủ đầu tư nắm tiền hết, thế giới không ai làm thế. Chủ đầu tư chỉ là một đơn vị trong cuộc chơi thôi, họ đóng góp cái gì cho dự án thì bỏ vào một tài khoản chung của ngân hàng, nhà thầu chính, nhà thầu phụ nào làm được đến đâu thì ngân hàng giải ngân đến đó, bảo đảm sự công bằng, không chiếm dụng vốn của nhau."

Ông Chương cho biết, ở các nước, người mua nhà có quyền cuối cùng nói "Có" hay "Không". Ví dụ ở Mỹ, người mua nhà chỉ đặt cọc làm hợp đồng có 10%, khi nhà đầu tư làm xong, giao nhà, họ có một đơn vị do người mua nhà trả phí mấy trăm USD để xem lại tất cả kết cấu xem có đúng với bản cam kết hay không. Nếu chỉ một điểm không đồng ý, ví dụ công viên không rộng như cam kết hoặc đường lái xe bị nứt một chút là họ bước ngay ra khỏi nhà, và chủ đầu tư phải trả lại 10% tiền đặt cọc. 

"Vấn đề đặt ra ở đây là người quản trị chất lượng công trình hiện nay không có tiếng nói", ông Chương nêu vấn đề.

"Tôi lấy làm lạ, một vấn đề nữa chỉ có ở Việt Nam, nhà đầu tư nhận tiền người mua nhà, hứa với người ta trả 8-10% lãi một năm gì đó, mà không có biện pháp nào chế tài. Nếu không thực hiện được lời hứa đó, việc tung hô lời 8-10% khiến cho nguồn cung nhiều lên vượt cầu thì giá cho thuê xuống, lấy đâu trả lãi? 

Đó là chưa kể nhà đầu tư lấy tiền chỗ này đầu tư chỗ khác. Vậy về tư cách pháp lý, họ lấy tư cách gì để nhận tiền của khách hàng và hứa 10% lãi? Chỉ có cơ quan tín dụng mới được phép làm chuyện đó, vì được ngân hàng nhà nước bảo lãnh", ông Chương khẳng định.

Ông Chương đặt vấn đề thứ hai là nếu nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì chế tài thế nào? 

"Lần lần khi quả bóng này căng lên hết mức sẽ xì ra và đã xì ở một số nơi rồi. Khi diễn ra ở diện rộng sẽ ảnh hưởng lớn vì giá trị của bất động sản ở bất cứ thị trường nào phần lớn dựa trên yếu tố tâm lý, khi người tiêu thụ mất niềm tin vào thị trường vì một vài lý do nào đó thì thị trường tụt nhanh lắm. Chỉ mấy % đó thôi có khi quyết định sự tăng trưởng hay sụt giảm của toàn thị trường”, ông Chương nhận xét.

Theo bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận quản lý bất động sản Savills Việt Nam, tranh chấp sở hữu chung - riêng, phần hầm để xe, phần hồ bơi, sân tennis diễn ra phổ biến ở các chung cư.

"Ban quản lý không đòi tiền được vì luật không rõ ràng, không đủ nguồn thu để vận hành toà nhà phù hợp, tăng phí quản lý gần như không tưởng", bà Ái cho biết.

"Chúng tôi rất sợ khi quản lý một toà nhà mà không có bãi để xe. Chủ đầu tư khi bán không tính toán dịch vụ kỹ càng, dẫn đến việc phải bù lỗ, nên họ thường chuẩn bị một số tiền cho năm đầu, nhưng khi chuyển sang ban quản trị mới thì bị tắc ở giữa, khiến cho cả toà nhà đóng băng. Làm tệ hơn thì bị phản đối, cũng không thể có tiền để làm khá hơn, tăng phí thì không được", bà Ái băn khoăn.

"Có đề xuất hay thôi không thu phí bảo trì 2%? Tôi nghĩ không thu còn chết nữa vì mỗi lần có chuyện gì lại phải đi thu phí, nhưng ở Việt Nam, người mua nhà đầu tư nhiều hơn người ở, mình có cắt nước năm tháng họ cũng không quan tâm. Tôi đồng ý với quan điểm phải thu phí bảo trì để đưa về bên thứ ba quản lý và giải ngân thế nào cũng phải quy định rõ ràng", bà Ái khẳng định.

Nhà tư vấn này cũng cho rằng các nhà quản lý chưa hiểu sâu về cách vận hành một chung cư khi làm luật. 

"Năm năm đầu là phí bảo hành chứ không phải bảo trì. Bản thân Luật Nhà ở cũng lấn cấn chuyện này, gọi là quỹ bảo trì, nhưng lại có phần dùng từ bảo dưỡng, tức là phí quản lý thì dùng để bảo dưỡng, phí bảo trì thì dùng để bảo trì, hai câu chuyện là hoàn toàn khác.

Thứ hai, khi ban quản lý cần số tiền lớn để bảo trì thì không có. Ví dụ như chúng tôi chỉ làm hàng rào xung quanh Estella thôi nếu làm móng đã tốn hơn 11 tỷ đồng, mỗi lần sơn toà nhà vài tỷ và thực tế 40 tỷ đồng chỉ vài việc đã hết rồi. Quan điểm của tôi là vẫn cần quỹ bảo trì ổn định cho chung cư”, bà Ái khẳng định.