Khu công nghiệp phía Nam sông Hồng dậy sóng

Từ những vùng đất nông nghiệp truyền thống, khu vực phía Nam sông Hồng gồm các tỉnh Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình, Thái Bình đang chuyển mình mạnh mẽ, trở thành tâm điểm của làn sóng đầu tư bất động sản và công nghiệp.

Theo báo cáo mới công bố từ công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS), khu vực này vốn từng chậm chân trong cuộc đua thu hút vốn đầu tư, đang nổi lên với tiềm năng vượt trội nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Lợi thế mới cho khu vực Nam sông Hồng

Suốt hơn một thập kỷ qua, các địa phương phía Bắc sông Hồng như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh hay Thái Nguyên đã thống lĩnh làn sóng thu hút FDI và phát triển khu công nghiệp (KCN).

Vị trí gần Trung Quốc cùng hệ thống giao thông kết nối hiệu quả đã giúp các tỉnh này trở thành điểm đến ưa thích của nhiều doanh nghiệp công nghệ cao.

Tuy nhiên, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí tăng cao tại khu vực phía Bắc, thì các tỉnh phía Nam sông Hồng đang dần vươn lên như những ứng cử viên sáng giá cho làn sóng đầu tư tiếp theo.

Theo VCBS, Hà Nam và Ninh Bình được xem là hai điểm sáng nổi bật. Hà Nam sở hữu vị trí sát Hà Nội, lại được kết nối thuận tiện qua cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, đang nổi lên như một “tỉnh công nghiệp mới nổi”. Trong khi đó, Ninh Bình ghi điểm nhờ cảnh quan thiên nhiên phong phú cùng chất lượng quy hoạch tốt.

“Các địa phương phía Nam sông Hồng có thể sẽ trở thành điểm sáng thu hút đầu tư trong giai đoạn tới,” VCBS đánh giá. Khi những điểm yếu cố hữu về quy hoạch và hạ tầng đang từng bước được cải thiện, khu vực này với lợi thế quỹ đất dồi dào và chi phí đầu tư thấp đang tạo sức hút ngày càng lớn.

Ngoài ra, khu vực này còn sở hữu lợi thế mặt bằng lương lao động thấp, cùng dư địa dịch chuyển cơ cấu dân số từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ. Chính quyền địa phương cũng đang chủ động tạo điều kiện thuận lợi hơn trong cấp phép đầu tư, nhằm thu hút dự án, cải thiện ngân sách và nâng cấp hạ tầng đô thị.

“Quỹ đất dành cho phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị (KĐT) mới còn khá dồi dào, đặc biệt dọc theo các tuyến cao tốc và quốc lộ hiện hữu,” VCBS nhấn mạnh trong báo cáo.

Động lực từ hạ tầng và quy hoạch vùng

Sự chuyển mình của các tỉnh phía Nam sông Hồng đang được thúc đẩy đáng kể bởi loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. Theo Quyết định 368/QĐ-TTg về quy hoạch vùng Đồng bằng sông Hồng giai đoạn 2021–2030, khu vực phía Nam được định hướng phát triển các tổ hợp công nghiệp quy mô lớn, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế khu vực.

Một loạt dự án hạ tầng then chốt như cao tốc Hà Nam – Nam Định (CT.11), tuyến đường bộ ven biển Quảng Ninh – Hải Phòng – Thái Bình – Nam Định – Ninh Bình hay cao tốc Ninh Bình – Hải Phòng (CT.08) đang được đẩy nhanh tiến độ.

Những tuyến đường này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng tích cực tương tự như cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Móng Cái từng làm với các tỉnh phía Bắc.

Đặc biệt, kế hoạch xây dựng sân bay thứ hai vùng Thủ đô tại huyện Ứng Hòa và Phú Xuyên được nêu trong quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội ban hành tháng 12/2024 đang được xem là cú hích lớn. Dù còn cần thời gian để hoàn thiện, VCBS cho rằng làn sóng quy hoạch và thu hút đầu tư liên quan đã bắt đầu hình thành.

“Trước đây, sân bay Nội Bài và hệ thống giao thông kết nối xung quanh từng là động lực quan trọng giúp các tỉnh lân cận thu hút đầu tư mạnh mẽ vào lĩnh vực điện tử, linh kiện có giá trị gia tăng cao,” báo cáo VCBS nhận định.

Cùng với sự cải thiện rõ rệt về hạ tầng, quá trình đô thị hóa và mức thu nhập gia tăng đang tạo ra động lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản phía Nam sông Hồng.

VCBS dự báo rằng thị trường khu vực này sẽ chứng kiến sự gia tăng về lượng giao dịch và mặt bằng giá đất, được thúc đẩy bởi tốc độ đô thị hóa, thu nhập người dân cải thiện và hệ thống giao thông – tiện ích ngày càng đồng bộ.

Các chủ đầu tư lớn như Sun Group, Taseco Land đang dịch chuyển về khu vực này, phát triển những dự án KĐT bài bản thay cho mô hình phân lô bán nền nhỏ lẻ trước đây. Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư từ Hà Nội – nơi giá đất đã ở mức cao – cũng đang dịch chuyển về phía Nam sông Hồng để tìm kiếm cơ hội sinh lời.

“Việc thu hút dòng tiền đầu tư từ các địa phương phía Bắc, trong bối cảnh mặt bằng giá đất tại đó đã tiệm cận đỉnh và ít dư địa tăng giá, là một lợi thế rõ rệt,” VCBS phân tích.

Các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ tại địa phương cũng được hưởng lợi từ quỹ đất rẻ và xu hướng tăng giá do các dự án lớn tạo ra.

Tuy nhiên, về dài hạn, họ cần chuyên nghiệp hóa hoạt động và nâng cao năng lực tài chính để cạnh tranh trong bối cảnh pháp lý ngày càng siết chặt.

Ba cánh chim đầu đàn

Trên nền tảng đó, VCBS bày tỏ sự lạc quan về triển vọng tăng trưởng của ba doanh nghiệp lớn đang đầu tư mạnh mẽ tại Hà Nam: Taseco Land, Thành Đạt và Nam Hà Nội.

Taseco Land đang ghi dấu ấn với dự án khu công nghiệp Taseco Đồng Văn (Hà Nam), khởi công từ tháng 8/2024.

Với diện tích cho thuê thương phẩm khoảng 170ha và giá thuê kỳ vọng trên 100 USD/m², dự án này được VCBS dự báo có thể mang lại dòng tiền cho thuê khoảng 800 tỷ đồng mỗi năm sau khi đi vào vận hành. Tính đến nay, dự án đã thu hút hơn 30ha đặt chỗ từ các khách hàng, cho thấy tín hiệu đầu tư tích cực.

Thành công của khu công nghiệp Taseco Đồng Văn sẽ là bước đệm quan trọng giúp Taseco Land triển khai tiếp dự án KĐT tại thị xã Duy Tiên (115ha), được kỳ vọng sẽ “nâng tầm mạnh mẽ doanh nghiệp nếu được triển khai thành công.”

Ngoài ra, Taseco Land còn đạt được kết quả kinh doanh tích cực tại Thanh Hóa với các dự án như KĐT Central Riverside (giá bán 55–60 triệu đồng/m²) và Nghi Sơn Central Park, dự kiến đóng góp hơn 3.000 tỷ đồng doanh thu.

Tuy nhiên, VCBS cũng cảnh báo rằng việc triển khai đồng loạt các dự án lớn có thể tạo áp lực đáng kể lên tỷ lệ đòn bẩy nợ và chi phí tài chính, trong khi quy mô thị trường tại Hà Nam có thể chưa đủ lớn để hấp thụ hết nguồn cung từ dự án Duy Tiên.

Một chủ đầu tư khác, Công ty CP Đầu tư phát triển Thành Đạt (DTD), cũng được VCBS đánh giá cao với dự án KCN Đồng Văn III (300ha), dự kiến hoàn tất cho thuê trong giai đoạn 2025–2026 và mang về khoảng 440 tỷ đồng dòng tiền.

Ngoài ra, dự án khu TMDV – lưu trú KCN Đồng Văn III với tổng vốn đầu tư 800 tỷ đồng được kỳ vọng đóng góp khoảng 100 tỷ đồng doanh thu hằng năm từ năm 2026.

Dự án khu nhà ở Văn Xá & Chợ Lương (35ha), trong đó Thành Đạt sở hữu 40% lợi ích, dự kiến sẽ mang lại 530 tỷ đồng lợi nhuận giai đoạn 2025–2028, nhờ lợi thế quỹ đất đối ứng và vị trí gần các dự án lớn của Taseco Land.

Bên cạnh đó, dự án khu nhà ở Thành Đạt (8,7ha, TP. Phủ Lý) cũng có tiềm năng giá bán tốt nhờ vị trí sát bệnh viện Việt Đức và Bạch Mai cơ sở 2.

Tuy vậy, VCBS lưu ý rằng tiến độ pháp lý tại các dự án Văn Xá, Chợ Lương và khu nhà ở Thành Đạt đang chậm hơn kỳ vọng, cùng với đó là khả năng hạn chế trong phát triển thêm quỹ đất mới.

Đối tác phát triển lâu năm của Thành Đạt – Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà & đô thị Nam Hà Nội (NHA) – cũng được hưởng lợi từ quỹ đất tích lũy lâu đời tại Duy Tiên.

Dự án khu dân cư Mộc Bắc (8,1ha) đã hoàn tất bán 1,2ha với biên lợi nhuận gộp trên 70%, dự kiến đóng góp 120 tỷ đồng lợi nhuận trong giai đoạn 2025–2026.

Dự án khu nhà ở Văn Xá & Chợ Lương, với 60% lợi ích thuộc về Nam Hà Nội, cũng hứa hẹn mang về doanh số trên 2.500 tỷ đồng.

Ngoài ra, dự án KĐT Trung tâm thị xã Duy Tiên (49 ha) được xem là bước ngoặt lớn nhờ biên lợi nhuận tích cực từ quỹ đất đối ứng.

“Mặt bằng giá bán của dự án kỳ vọng sẽ được hưởng lợi rõ nét từ sự triển khai các dự án KĐT của Taseco Land,” VCBS nhận định.

Dù vậy, những rủi ro pháp lý liên quan đến quỹ đất đối ứng theo hình thức BT và nguy cơ chậm tiến độ vẫn là những yếu tố mà nhà đầu tư cần theo dõi sát sao.

Phía Nam sông Hồng đang đứng trước cơ hội lớn để trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư bất động sản và công nghiệp.

Với sự hậu thuẫn từ hạ tầng giao thông, quy hoạch vùng và làn sóng đầu tư đang đổ về, khu vực này hứa hẹn sẽ có bước chuyển mình ngoạn mục trong thời gian tới.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa tiềm năng, các doanh nghiệp cần vượt qua những thách thức về pháp lý, tài chính và khả năng hấp thụ thị trường.

VCBS kỳ vọng, thị trường bất động sản tại các tỉnh phía Nam sông Hồng sẽ được thúc đẩy đáng kể về lượng giao dịch và mặt bằng giá trong những năm tới, có thể mở ra một chương mới cho sự phát triển của vùng đất này.