Đầu tư “nhà ở cho người âm" - thị trường ngách khó lọt?

Dưới góc nhìn của một chuyên gia trong lĩnh vực này, bà có nhận xét gì về toàn cảnh xây dựng, phát triển các dự án hoa viên nghĩa trang hiện nay ở Việt Nam?

Khi tham quan những hoa viên nghĩa trang tại Đài Loan, Trung Quốc, Singapore, Mỹ, Canada, nhiều người chắc chắn không khỏi day dứt về thực trạng nghĩa trang tại Việt Nam; so với rất nhiều công trình xây dựng hiện đại, thẩm mỹ cao xuất hiện ngày càng nhiều ở nước bạn, những khu nghĩa trang của Việt Nam đã trở nên quá lạc hậu. 

Thực tế đó đã thôi thúc nhiều chủ đầu tư, trong đó có hoa viên Bình An, kiến tạo nên mô hình hoa viên nghĩa trang mang tinh thần văn hóa dân tộc với chất lượng quốc tế.

Mặt khác. nghiên cứu của Hiệp hội nghĩa trang châu Á và các hãng thông tấn quốc tế đều chỉ rõ, sự hiếu nghĩa của văn hóa phương Đông là một nghĩa cử cao đẹp khiến con cháu luôn mong muốn tìm cho gia tộc, tổ tiên một khu đất tốt làm nơi thờ tự. 

Kết hợp với sự phát triển rất nhanh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, nhu cầu một nghĩa trang đúng đẳng cấp hoa viên sẽ không thể khác biệt với xu hướng của các nước phát triển khác.

Đánh giá mức giá bán hiện nay của hoa Viên Bình An chỉ từ 10 triệu / m2, các chuyên gia Châu Á dự đoán mức tăng giá không dưới 10 lần trong 10 năm tới - vốn cũng là mức tăng giá tại tất cả các hoa viên tại Trung Quốc, Hong Kong, Đài Loan trong thập kỷ qua.

Ngoài yếu tố tinh thần vừa kể trên, một trong những tiền đề để mô hình hoa viên nghĩa trang cao cấp phát triển ở Việt Nam xuất phát từ những bất tiện khi di dời nghĩa trang dưới tác động của công tác qui hoạch và giải tỏa, cụ thể gần đây như câu chuyện của nghĩa trang Bình Hưng Hòa. 

Vì lí do này, điểm khác biệt lớn nhất, đồng thời cũng là một thách thức của mô hình nghĩa trang cao cấp hiện nay, chính là việc phải đảm bảo được yếu tố sở hữu đất vĩnh viễn làm nền tảng phát triển, tiếp sau đó là những giá trị cộng thêm về mặt vị trí của quỹ đất.

So với các dự án bất động sản nhà ở, hoa viên nghĩa trang có những yêu cầu khác biệt hơn về mặt vị trí, ví dụ nhìn từ phạm vi đất nền của hoa viên Bình An. Một vị trí không nằm trong khu dân cư nhưng chỉ cách sân bay quốc tế vùng (sân bay Long Thành) chỉ chưa đầy 2km rất thuận tiện trong việc thăm viếng xuất phát từ thực tế giao thông hàng không đã trở thành một phần không thể thiếu trong cuộc sống hiện đại của những người con thành đạt và cộng đồng kiều bào.

Bên cạnh đó, một quy hoạch có định hướng rõ ràng, không lấy yếu tố phân ô bàn cờ để tối ưu lợi nhuận, là vô cùng quan trọng. Xây trước mộ huyệt có thể mang đến cảm giác gọn gàng, ngăn nắp nhưng sẽ không thể đảm bảo yếu tố phương - hướng phù hợp với phong thủy và văn hóa phương Đông. Do đó, hoa viên Bình An nhấn mạnh dòng sản phẩm lô lớn gia tộc để khách hàng có thể thiết kế phù hợp với nhu cầu riêng của gia tộc mình nhằm mang đến niềm mong ước thịnh vượng, bình an. 

Theo quan sát, Việt Nam nhiều khả năng sẽ giống các quốc gia phát triển khác trong tương lai khi hạn chế cấp phép xây dựng nghĩa trang, do đó việc sở hữu cho mình một khu đất hoa viên (có quyền sở hữu vĩnh viễn) hiện nay sẽ trở thành một khoản đầu tư cần được quan tâm cho những gia đình có nhu cầu xây dựng mộ huyệt.

Vậy mô hình hoa viên nghĩa trang có gì khác biệt với khái niệm nghĩa trang thông thường?

Sự khác biệt rất lớn giữa hoa viên và nghĩa trang truyền thống là cảnh quan và các công trình kiến trúc tại hoa viên mang phong thái vãn cảnh, an nhiên, phù hợp với cả những dịp lễ Tết để thăm viếng kết hợp tham quan, thư giãn, chụp ảnh kỷ niệm bên cạnh giá trị giáo dục về văn hóa gia đình Việt Nam. 

Hoa viên phải làm sao cho các thế hệ trẻ cảm giác là nơi có nhiều điểm lưu nhớ thì việc thăm viếng tổ tiên sẽ trở nên nhẹ nhàng, hiếu đạo mà không bị gượng ép.

So với các sản phẩm bất động sản khác, theo bà, nhà đầu tư nên có sự nhìn nhận thế nào đối với việc đầu tư các mô hình hoa viên nghĩa trang?

Thực tế, theo các báo cáo quốc tế, giá bất động sản hoa viên tại châu Á tăng trung bình gấp đôi mỗi năm trong suốt 10 năm qua. Vì thế, nhiều nhà đầu tư đã coi đây là một kênh đầu tư có lợi nhuận cao và tính thanh khoản tốt do hoa viên luôn đẹp hơn theo thời gian khi cảnh quan cây xanh ngày càng phát triển.

Bên cạnh đó, do hoa viên cũng là mô hình bất động sản rất rõ ràng nên việc đầu tư cũng phải đặt các yếu tố của bất động sản để suy xét như: pháp lý - có sổ đỏ sở hữu vĩnh viễn; quy hoạch phải có định hướng kỹ lưỡng tránh phân ô dàn trải; vị trí giao thông thuận lợi; chủ đầu tư uy tín, có khả năng thực hiện đầy đủ các cam kết; giá bán tăng đều, không có hiện tượng đạp giá bán tháo. 

Tóm lại, chưa cần xét đến yếu tố nhu cầu sử dụng, việc đầu tư hoa viên đã phải “đúng” ngay từ sản phẩm bất động sản.

Tương tự như các sản phẩm bất động sản khác, chính sách về giá cũng là một bài toán trăn trở của mô hình hoa viên nghĩa trang. Vậy nút thắt của vấn đề này nằm ở đâu và các đơn vị quản lý hoa viên nghĩa trang đã khắc phục vấn đề này như thế nào?

Với mô hình hoa viên nói chung, các dịch vụ như chăm sóc diện tích mảng xanh (rất) lớn và “bảo dưỡng" mộ huyệt thay người thân, nghe thì đơn giản nhưng không phải là câu chuyện đầu tư dễ dàng, ngắn hạn.

Chi phí đầu tư cây xanh và hệ thống điện năng lượng tái tạo thường là rất lớn vì vậy không nhiều nghĩa trang chọn mô hình hoa viên do cam kết đầu tư khá cao. Khó khăn nhất là làm sao để quản lý chi phí đầu tư một cách căn cơ, tiết kiệm, nếu quá tay sẽ khiến giá thành đội lên và khách hàng sẽ phải bỏ ra một số tiền quá nhiều.

Để khắc phục điều này, những đơn vị có sự nghiên cứu về mặt chi phí như hoa viên Bình An thực hiện chính sách giá thấp ban đầu nhằm thu hút các khách hàng có điều kiện kinh tế hạn hẹp hơn. Theo đó, nhóm khách hàng này có thể tận dụng ưu đãi để sở hữu sớm trước khi giá tăng theo thời gian. 

Bên cạnh đó, khi tham gia các tổ chức, hiệp hội quốc tế về hoa viên nghĩa trang, hoa viên Bình An cũng cam kết tiếp tục đầu tư liên tục để nâng tầm dự án tương xứng với quốc tế, như vậy những khách hàng đầu tư sớm đều được hưởng lợi mà không mất thêm một chi phí nào nữa.

Điều chúng tôi luôn trăn trở đó là thói quen đầu tư của người Việt Nam chưa chú trọng việc lên kế hoạch lâu dài nên khi có hữu sự mới tìm kiếm nơi chôn cất; tình trạng này dẫn đến việc bị động về mặt tài chính hoặc bị trung gian ăn chặn, chưa kể giá thị trường cũng tăng rất nhanh do nguồn cung hạn hẹp. 

Hiểu được vấn đề đặt ra, hoa viên Bình An luôn đặt yếu tố công khai, minh bạch trong mọi loại chi phí lên hàng đầu thông qua ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý điều hành và thông tin đến khách hàng.

Dự đoán của bà về xu hướng phát triển của khu vực xây dựng, phát triển các dự án hoa viên nghĩa trang tại Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung trong thời gian tới?

Theo số liệu từ Tổng cục thống kê Mỹ, trong hơn 30 năm từ 1986 đến 2017, chi phí chôn cất luôn tăng nhanh gấp 2 lần chỉ số lạm phát CPI, dù trải qua bất cứ cuộc khủng hoảng kinh tế nào. Các hãng thống tấn lớn thế giới như Reuters, Guardian, Straits Times.... gần đây liên tục nhắc đến giá đất nghĩa trang nhiều nơi tăng gấp 10 lần chỉ trong một thập kỷ, nghĩa là gấp đôi mỗi năm.

Ngoài việc giá tăng mang đến lợi nhuận cho những người có tầm nhìn xa, nó cũng khiến việc chậm mua sẽ trở thành một gánh nặng cho những người có tính chần chờ. 

Theo thông tin từ Business Insider và International Business Times, giá đất nghĩa trang tại Trung Quốc đã đắt gấp 2 lần giá nhà trung bình tại thành phố đắt đỏ nhất của quốc gia này (Thâm Quyến) với mức giá 16 ngàn đô Mỹ /m2. 

Nếu so sánh, TP. Hồ Chí Minh với diện tích hạn hẹp cùng dân số tập trung và tăng trưởng rất cao, cùng hàng loạt các nghĩa trang phải giải tỏa thì khu vực này sẽ tương tự như Hồng Kông. Việc nổi lên của các nghĩa trang chất lượng cao tại Long Thành như Hoa Viên Bình An, Sala Garden... rõ ràng là sự so sánh phù hợp với Quảng Châu.

Một điểm lưu ý là giá đất nghĩa trang tại Long Thành vẫn chỉ ở mức 10 tr/m2 cho khu gia tộc (giá cập nhật của Hoa Viên Bình An) được coi là rất hợp lý. Sau 10 năm, có thể giá đất nghĩa trang tại Long Thành không tăng gấp 10 lần như Quảng Đông, nhưng gấp vài lần cũng là điều dễ hiểu.

Ngoài ra, xu hướng nghĩa trang “xanh" đang được quan tâm và dự kiến sẽ là hướng phát triển chung của mô hình nghĩa trang tiên tiến trên thế giới. 

Tờ Straits Times (Singapore) từng thống kê 270 nghĩa trang tại Anh và rất nhiều nghĩa trang tại Châu Âu, Úc, New Zealand, Mỹ, Canada đều hướng đến nghĩa trang “xanh” hay còn gọi là "chôn cất thiên nhiên". 

Việc phủ xanh các nghĩa trang là điều chắc chắn tất cả quốc gia đều hướng tới. Người dân sẽ chỉ nhắm đến các nghĩa trang được gọi là hoa viên vì yếu tố "chôn cất thiên nhiên" và quan tâm đến cảnh quan môi trường.

Sự khác biệt lớn nhất giữa hoa viên nghĩa trang và nghĩa trang truyền thống là mật độ xây dựng thấp với các công trình công viên trong lòng nghĩa trang, yếu tố cảnh quan thiên nhiên hài hòa phù hợp cho cả hoạt động vãn cảnh, thưởng ngoạn, hay lễ viếng chùa chiền.

Tại Việt Nam, hoa viên nghĩa trang Bình An được đánh giá là một trong những đơn vị tiên phong được quy hoạch đúng theo yếu tố "thiên nhiên" (green building) khi sử dụng tối ưu năng lượng tái tạo và giao thông không tạo khí thải, kết hợp học thuyết Ngũ Phúc trong kiến trúc Á Đông cùng các cảnh quan sinh thái như hồ Vũ Môn, suối Thanh Long, 2 công viên Chu Tước và một vãnh cảnh đường Tùng Bách toàn bon-sai.

Cảm ơn bà về những chia sẻ trên.