Điểm đến mới của dòng tiền đầu tư thời Covid

Các kênh đầu tư cạnh tranh thu hút tiền rẻ

“Dòng vốn giá rẻ đang dư thừa” là nhận định của tiến sỹ Lê Đức Khánh, Giám đốc Phát triển năng lực đầu tư Công ty CP Chứng khoán VPS khi nói về sự chuyển động của dòng tiền thời Covid-19. Lý do là lãi suất ngân hàng đang duy trì ổn định ở mức thấp, buộc nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hấp dẫn hơn như trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán và bất động sản.

Ba năm qua, trái phiếu doanh nghiệp trở thành kênh đầu tư nóng, với quy mô phát hành tăng mạnh. Ông Khánh cho biết, trong 9 tháng đầu năm nay, tổng quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp từ khu vực bất động sản, ngân hàng, du lịch cho đến các tổ chức tín dụng, đã lên đến 282 nghìn tỷ đồng. Nhưng do những quy định ngặt nghèo của Nghị định 81 nên quy mô phát hành đã giảm, khiến nguồn vốn đổ vào trái phiếu doanh nghiệp giảm mạnh hai tháng qua.

Trong bối cảnh đó, chứng khoán đã phục hồi mạnh mẽ khi chỉ số VNI-Index đã vượt 1.000 điểm và trở thành kênh đầu tư hấp dẫn với những phiên giao dịch có giá trị khoảng 10.000 tỷ đồng diễn ra “như cơm bữa”. “Dòng tiền đổ vào thị trường chứng khoán trong thời gian vừa qua tăng rất mạnh từ các nhà đầu tư F0”, ông Khánh nói trước 160 khách mời của toạ đàm “Đầu tư bất động sản hậu Covid-19: Dẫn dắt dòng tiền” do TheLEADER tổ chức ngày 25/11/2020 tại Hà Nội.

Trong khi đó, dòng tiền vào bất động sản dường như đang bị tắc bởi theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, “năm 2020 có thể nói là một năm khá trầm lắng của thị trường bất động sản. Giao dịch giảm mạnh trên nhiều phân khúc.”

Ông Đính dẫn số liệu thống kê cho thấy trong ba quý đầu năm nay, nguồn cung bất động sản mới trên toàn thị trường chỉ trên 20.000 sản phẩm trong tổng số 80.000 sản phẩm đang chào bán vì phần lớn bất động sản chào bán là hàng tồn từ các năm trước chuyển sang.

“Đây là con số rất khiêm tốn, chỉ bằng trên 35% so với 2019 và 20% so với 2018. Điều này cho thấy sự sụt giảm khá lớn về nguồn cung trên thị trường bất động sản”, ông Đính nhận xét.

Không chỉ dòng tiền từ các doanh nghiệp mà nguồn tiền từ các nhà đầu tư cá nhân và khách hàng rót vào thị trường bất động sản cũng giảm mạnh, khi sức mua sụt giảm nghiêm trọng. Trong quý đầu tiên của năm 2020 khi Covid-19 xuất hiện, thị trường bất động sản gần như tê liệt. Ở những quý tiếp theo, giao dịch có cải thiện nhưng tỷ lệ hấp thụ rất thấp. “Ở Hà Nội, căn hộ chung cư cao cấp giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ rất chậm, chỉ đạt 5%”, ông Đính dẫn chứng.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng tê liệt khi tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp so với các năm trước đó. Hội Môi giới ước tính có tới 2/3 dự án đang chào bán không phát sinh giao dịch.

Ông Đính cho rằng thị trường bất động sản trầm lắng chủ yếu là do dịch bệnh. Kinh tế tăng trưởng chậm lại, từ mức trên 6% mỗi năm xuống mức 2-3% trong năm nay, dẫn tới cầu bất động sản giảm.

Bên cạnh đó, các hoạt động đầu tư, phát triển bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng lớn do vấn đề pháp lý. Tại TP. HCM, trong năm 2019, chỉ có 2 dự án được cấp chủ trương đầu tư mới; 30 dự án đã có chủ trương, có cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng đã kiểm tra đủ điều kiện để cho hàng ra thị trường. Còn ở Hà Nội, con số này chỉ trên 25 dự án.

Các địa phương khác có thị trường bất động sản đang phát triển cũng rơi vào tình trạng tương tự. Các tỉnh ít dự án, phát triển chưa mạnh, cũng có 20 - 30 dự án bị thanh tra, ở các tỉnh nhiều có tới 50 - 60 dự án phải dừng lại vì thanh tra.

Điều này đã dẫn đến thị trường bất động sản rất hạn chế nguồn cung, ít dự án mở bán ra thị trường, giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh, vượt quá khả năng chi trả của đa số người mua.

Bên cạnh các sản phẩm nhà ở, bất động sản thương mại như căn hộ cho thuê, nhà mặt phố làm cửa hàng, khách sạn cũng ảm đạm trong đại dịch do hoạt động khai thác kinh doanh không hiệu quả.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam tiết lộ, do tình hình kinh doanh khó khăn nên nhiều khách sạn đang đăng biển rao bán lại. Bên cạnh đó, trong bối cảnh pháp lý condotel vẫn chưa có, cam kết lợi nhuận đầy rủi ro, các nhà đầu tư đã gần như quay lưng với bất động sản nghỉ dưỡng khiến thị trường đóng băng giao dịch.

Với thực tế hiện nay, ông Cần cho rằng bất động sản đã không còn là ngành kinh doanh siêu lợi nhuận như trước mà giống các ngành khác với mức lợi nhuận vừa phải. “Các nhà đầu tư cũng trận trọng hơn khi đổ tiền vào thị trường này” nhà tư vấn này nhận định.

Những “vùng trũng” hút dòng tiền

Tuy nhiên, thị trường bất động sản không hoàn toàn một màu xám mà vẫn có nhiều điểm sáng chứng tỏ sức hấp dẫn của kênh đầu tư này. Những số liệu thống kê cho thấy dòng tiền đang bị tắc ở nhiều chỗ nhưng vẫn có những phân khúc, những khu vực vẫn hấp dẫn dòng tiền đầu tư bất chấp dịch Covid-19.

Tại toạ đàm “Đầu tư bất động sản hậu Covid-19: Dẫn dắt dòng tiền” do TheLEADER tổ chức, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real đưa ra những số liệu bất ngờ về sức mua thời Covid-19. Cụ thể, dự án đại đô thị Vinhomes Grand Park tại quận 9, TP. HCM có 1.500 căn nhà thấp tầng giá bán từ 15 tỷ đồng, và cho đến nay chỉ còn lại hơn 100 căn chưa bán và những căn này đều có giá trị lớn, từ 60 tỷ đồng đến hơn 100 tỷ đồng. “Đây có thể coi là thành công rất lớn, ngoài sức tưởng tượng”, ông Sơn nói.

Trong khi phân khúc căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng biển gần như tê liệt thì bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô lại trở thành điểm đến mới của dòng tiền đầu tư.

Theo ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty CP Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô, thị trường bất động sản tỉnh Hoà Bình hiện đang rất nóng. Các chủ đầu tư lớn như Vingroup, T&T Group, Geleximco hay Phú Mỹ Hưng đã hiện diện ở đây trong khi một loạt báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, Hoà Bình có lượng tăng trưởng khách hàng tìm mua bất động sản lớn trong thời gian dài.

“Tăng trưởng cung và cầu đều nóng lên cùng lúc”, ông Trung nói về sự trỗi dậy của Hoà Bình từ một nơi hầu như không có tên trên bản đồ đầu tư bất động sản đã nhanh chóng trở thành “vùng trũng” hút dòng tiền đầu tư chỉ trong thời gian ngắn.

Ông Trung đặc biệt lưu ý sự thay đổi đáng kể của Hoà Bình kể từ đường cao tốc nối Đại lộ Thăng Long của Hà Nội với thành phố Hoà Bình được đưa vào sử dụng từ ba năm trước, rút ngắn thời gian đi lại giữa hai nơi chỉ còn 1 tiếng lái xe, từ đó đưa Hoà Bình trở thành nơi “lui về” nghỉ ngơi của người Hà Nội, nhất là trong dịch Covid-19.

Ông Trung quan sát thấy dòng tiền đầu tư đổ vào Hoà Bình đã bắt đầu chuyển hướng từ mua đất riêng lẻ để xây nhà nghỉ ngơi cuối tuần sang mua đất thành những quần thể hoặc dự án được phát triển chuyên nghiệp, và đặc biệt là những dự án bất động sản nghỉ dưỡng được phát triển và quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế sẽ là điểm đến mới đầy hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vừa muốn nghỉ dưỡng đẳng cấp, vừa thu lời từ kinh doanh cho thuê.

Không chỉ ông Trung lạc quan với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô mà thực tế bán hàng và kinh doanh cho thuê tại dự án Flamingo Đại Lải Resort tại Vĩnh Phúc được ông Trương Xuân Quý, Giám đốc Flamingo Land đưa ra tại toạ đàm cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc thị trường này.

“Mỗi tuần chúng tôi đón nhận 4.000 khách du lịch. Chính vì thế, chủ nhà thu tiền luôn. Một căn biệt thự trị giá 7 tỷ đồng, mỗi tháng chủ nhà sau khi trừ đi các chi phí thu về 150 triệu đồng. Từ tháng 4 – 10 là cao điểm, tỷ lệ lấp phòng rất cao” ông Quý nói.

Ông cho hay có những chủ biệt thự mua làm ngôi nhà thứ hai nhưng khi thấy kinh doanh có tính lợi nhuận cao cũng đã tham gia vào chương trình hợp tác đầu tư với chủ đầu tư dự án. Cũng chính vì kinh doanh cho thuê tốt nên trong thời gian xảy ra dịch Covid-19, giao dịch bán bất động sản tại Flamingo Đại Lải thậm chí tăng mạnh mặc dù biệt thự, nhà phố thương mại tại dự án này có giá chào bán hàng chục tỷ đồng.

Một số phân phân khúc bất động sản khác vẫn tốt trong đại dịch có thể kể đến như thị trường văn phòng và đặc biệt là bất động sản công nghiệp. Ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc IMG chia sẻ con số đã có 250 tập đoàn kinh tế Đài Loan đăng ký tìm cơ hội đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long trong thời gian gần đây cho thấy sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp.

Theo ông Tùng, chưa bao giờ dòng tiền FDI vào Việt Nam lại nhiều như thời điểm hiện tại. Kéo theo đó là tiềm năng rất lớn đối với phân khúc bất động sản công nghiệp.

“Rất nhiều doanh nghiệp trong miền Nam đang đầu tư vào nhà xưởng, mua đất xây nhà xưởng cho thuê lại, hoặc mua đất tại các khu công nghiệp sau đó xây nhà máy cho doanh nghiệp nước ngoài thuê. Tiềm năng tăng giá của phân khúc này là rất lớn do xu hướng dịch chuyển dòng vốn FDI vào Việt Nam”, ông Tùng nói.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung trầm lắng, đâu là nguyên nhân khiến dòng tiền của các nhà đầu tư vẫn đổ mạnh vào bất động sản bất chấp dịch bệnh? Mặc dù phải cạnh tranh với nhiều kênh đầu tư khác nhưng các chuyên gia tại toạ đàm cho rằng bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn thời dịch bệnh.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, nhiều người không làm về bất động sản nhưng gần đây cứ hỏi là có đất không để mua. Họ là những nhà đầu tư F0 mới xuất hiện của thị trường.

“Nguồn cầu hiện tại đang rất đa dạng. Những người trước nay kinh doanh nhà hàng thì không dám đầu tư vào nhà hàng nữa vì sợ rủi ro. Một số người làm về may mặc thì cũng cắt giảm cán bộ công nhân viên, thu hẹp về nhà xưởng, người nhập rượu ngoại cũng không nhập nữa. Nhưng họ có nhiều tiền và họ cất tiền ở đâu? Đó chính là ở bất động sản”, ông Tuyển cho biết.

“Những người không phải các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp vẫn muốn tham gia đầu tư bất động sản nhờ vào Covid. Khi nguồn cung hạn chế, nguồn cầu đa dạng và xuất hiện nhà đầu tư F0 thì tăng giá là điều tất yếu”, ông Tuyển nói thêm.

Đồng quan điểm, ông Sơn cũng cho rằng, nhà đầu tư bất động sản luôn luôn tìm kiếm dự án để đầu tư sinh lời.

“Họ không bao giờ để cho dòng tiền ngủ yên. Trong bối cảnh dịch bệnh, khi nền kinh tế khó khăn, nhiều nguy cơ xảy ra lạm phát, bất ổn về kinh tế thì bất động sản chính là một trong những kênh giữ tiền an toàn, hiệu quả.”

“Sang năm 2021 khi thị trường hồi phục và bùng nổ trở lại, các nhà đầu tư này sẽ là những người đi tiên phong hốt bạc", ông Sơn nhận định.