Doanh nghiệp địa ốc mong đợi gì trong cơn bĩ cực

Chủ tịch Công ty CP Đầu tư IMG Lê Tự Minh

Lãi suất trung hạn ở Việt Nam dù đã giảm nhưng hiện vẫn đang ở mức cao khiến các doanh nghiệp không muốn vay, không dám vay và khách hàng mất niềm tin vào thị trường bất động sản, dòng tiền chảy vào các lĩnh vực khác.

Đã đến lúc các ngân hàng cần giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10%. Chính phủ nên có giải pháp hạ lãi suất trung hạn xoay quanh mức 8,5% như 2 năm trước đây. Tại các nước phát triển, lãi suất trung hạn được áp dụng chỉ từ 3-5%.

Đồng thời, Chính phủ nên có biện pháp không cho hoặc hạn chế các doanh nghiệp bất động sản tham gia ngân hàng và ngược lại. Trên thực tế, các doanh nghiệp tham gia cả hai lĩnh vực này đều huy động vốn xã hội chủ yếu cho chính doanh nghiệp mình và ít có tác dụng với xã hội, thậm chí tạo nên những tài phiệt lũng đoạn nền kinh tế.

Bên cạnh vấn đề về vốn, pháp lý là khó khăn lớn nhất hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản. Trong khi Chính phủ đang rất quyết liệt tháo gỡ những vướng mắc thì cấp thực thi ở các địa phương lại không thực hiện, không dám làm. "Lệ làng" ở nhiều nơi rất to, không làm cũng không sao khiến các doanh nghiệp rất cơ cực.

Ở doanh nghiệp, chúng tôi giao việc kèm deadline (thời hạn hoàn thành - PV), cán bộ sai deadline mà không có lý do chính đáng, không được cấp trên đồng ý điều chỉnh thì sẽ bị phạt hoặc chuyển công tác. Tuy nhiên cán bộ nhà nước có chậm hoặc không làm cũng không sao. Trong khi đó, thất thoát do chậm trễ tiến độ lớn hơn thất thoát do tham ô.

Hệ thống pháp lý cần sớm hoàn thiện để cán bộ yên tâm làm việc. Đồng thời, Chính phủ cần có nghị định rõ ràng về việc phân quyền và trách nhiệm của các cấp, trong đó quy định rõ nội dung hoàn thành, thời gian hoàn thành, trách nhiệm cụ thể của các cấp, ngành, địa phương nếu để quá hạn.

Chủ tịch Hưng Thịnh Corp Nguyễn Đình Trung

Hiện các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó để tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng. Nguyên nhân là do chủ đầu tư dự án chỉ được tiếp cận vốn vay khi đã hoàn tất thủ tục đất đai và thủ tục xây dựng dự án. Trong khi đó, do tình trạng pháp lý ách tắc, kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục đã tạo ra khó khăn trong công tác tiếp cận vốn vay ngân hàng của các doanh nghiệp.

Trong ngắn hạn, ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn. Đơn cử như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay. Những vấn đề này sẽ giúp doanh nghiệp, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thanh khoản... giúp thị trường hồi phục. 

Hiện trên thị trường đang nóng vấn đề định giá đất. Phần lớn các dự án đều đang tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư. Đây là phương án tốt nhất cho đến hiện nay, việc áp dụng chỉ số CPI trong tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư là hợp lý.

Tuy nhiên, nhiều địa phương không áp dụng chỉ số CPI của địa phương mà áp dụng theo CPI quốc gia. Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng, các tỉnh cần áp dụng CPI của địa phương nhằm phản ánh đúng tăng trưởng và tình trạng kinh tế. 

Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Với phương pháp này, doanh nghiệp có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư. Nhà nước không khó khăn trong việc định giá đất.

Khi áp dụng phương pháp hệ số K, để đảm bảo nguồn thu ngân sách và hài hoà lợi ích của người dân - nhà nước - doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp của ngành nghề kinh doanh bất động sản có thể tăng từ 20% lên 28-30%, dưới mức thuế khai thác tài nguyên quý hiếm hiện là 32-50%. 

Khoản thuế này đánh trực tiếp vào lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chứ không phải ở chi phí đầu vào mà người tiêu dùng phải gánh. Điều này sẽ góp phần tạo thuận lợi cho đại đa số người dân tiếp cận nhà với giá hợp lý. Doanh nghiệp bất động sản có thể đạt lợi nhuận thấp hơn, nhưng mọi việc sẽ thuận lợi, góp phần bài toán giải quyết việc làm, đóng góp vào dòng chảy phát triển kinh tế đất nước. 

Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp

Các doanh nghiệp bất động sản đang thấy rõ tác động to lớn của các biện pháp đồng bộ, quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Tác động cụ thể của các chính sách, biện pháp đó đã giúp thị trường bất động sản bớt ảm đạm hơn. Nhiều chủ đầu tư đã có tín hiệu phục hồi, nhiều dự án đã được tháo gỡ khó khăn, cởi bỏ được tâm lý e ngại, mất niềm tin của thị trường.

Đơn cử như với GP.Invest, từ một dự án vướng mắc 10 năm do giải phóng mặt bằng kéo dài, hiện khu đô thị Palm Manor Việt Trì hiện đã có những chuyển biến tích cực nhờ những quyết định cụ thể, xử lý dứt khoát của các cơ quan địa phương. Khả năng đầu năm 2024, dự án sẽ có sản phẩm cung cấp cho thị trường.

Tuy nhiên, để đẩy nhanh hơn nữa việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án, Tổ công tác của Thủ tướng cần yêu cầu các tỉnh thống kê báo cáo 3 tháng/lần các dự án còn tồn đọng vướng mắc không giải quyết được trong thời hạn quá 5 năm và đề xuất cách xử lý.

Trong thời gian tới, khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023 và có hiệu lực từ năm 2024, sẽ có hàng loạt dự án đang triển khai thủ tục đầu tư từ 2022 và 2023 sẽ chịu tác động của những thay đổi về pháp lý. Vì vậy, Chính phủ cần quan tâm đến vấn đề chuyển tiếp các dự án giữa luật cũ và luật mới.

Trong Nghị quyết 33, Bộ Xây dựng có trách nhiệm trình Chính phủ ban hành nghị định quy định về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở khu đô thị. Nghị định này cần sớm được ban hành để chuẩn hóa các bước và đơn giản hóa thủ tục cho các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản.

Đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội, vừa qua Chính phủ đã có Nghị định 69 nhưng để các chủ đầu tư thực sự vào cuộc được, cần có các hướng dẫn cụ thể, đồng bộ hơn theo hướng tập trung vào một đầu mối thống nhất ở các thành phố, ví dụ như Sở Xây dựng, để triển khai một số dự án rồi nhân rộng.

Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Xây dựng nên thống nhất trong việc giao quỹ đất làm nhà ở xã hội cho các địa phương để kêu gọi các chủ đầu tư. Đồng thời, Chính phủ cần có tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với các dự án này để tăng tính hấp dẫn đối với doanh nghiệp.

Cho đến nay, các dự án của Novaland căn bản đã có hướng giải quyết cụ thể và đang trong tiến trình tháo gỡ. Các dự án tại Bà Rịa Vũng Tàu hầu hết đã được lãnh đạo tỉnh phê duyệt giải quyết. Các dự án tại TP. HCM, Đồng Nai, Bình Thuận đã được Tổ công tác và các bộ ban ngành tận tình hướng dẫn và địa phương đang tập trung tháo gỡ.

Các cơ quan, bộ ngành cần đẩy nhanh hơn nửa tiến độ tháo gỡ triệt để các vướng mắc về pháp lý cho các dự án; trong đó cần tháo gỡ ách tắc pháp lý trong thời gian ngắn nhất trên nền tảng pháp luật nhất quán, thông suốt từ địa phương lên Chính phủ và Quốc hội.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần làm rõ hơn kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Ban Chấp hành Trung ương về chủ trương khuyến khích và bảo vệ cán bộ để cán bộ địa phương có cơ sở pháp lý rõ ràng, nhằm an tâm quyết liệt hơn nữa trong việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, sáng tạo đột phá góp phần cho một nước Việt Nam phát triển.

Chính phủ cần tăng cường xây dựng bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân yên tâm phát triển. Không hình sự hoá kinh tế trên cơ sở ban hành các văn bản pháp lý, bảo vệ quyền tài sản của doanh nghiệp tư nhân và quyền lợi ích của doanh nhân theo quy định của pháp luật.

Chủ tịch Sun Group Đặng Minh Trường

Các chính sách của Chính phủ thời gian gần đây như Nghị định số 10 và số 35 đã tháo gỡ được rất nhiều pháp lý liên quan đến các công trình xây dựng gắn với đất sử dụng vào mục đích thương mại, cụ thể ở đây là các condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. 

Bên cạnh đó, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam và Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam cũng tạo điều kiện thuận lợi cho tăng trưởng khách du lịch của Việt Nam trong 5 tháng cuối năm.

Cùng với đó, việc khởi công, khánh thành một loạt hệ thống hạ tầng giao thông kết nối các vùng du lịch cũng đã tạo lực đẩy, thúc đẩy phát triển bất động sản, các ngành dịch vụ, thương mại.

Để tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu và mở rộng danh sách được miễn thị thực cho các thị trường như châu Âu, Ấn Độ. Đồng thời, Bộ Giao thông vận tải thúc đẩy, tăng cường cấp thêm các slot chuyến bay quốc tế để đưa khách thị trường trọng điểm đến Việt Nam.

Ngoài ra, Chính phủ cần tiếp tục tăng cường phân cấp thẩm quyền hơn nữa trong việc thí điểm ở một số địa phương về chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng trong lĩnh vực xây dựng, phân cấp thẩm quyền về thiết kế cơ sở, điều chỉnh quy hoạch cục bộ và tiếp tục thực hiện các thủ tục hành chính về đầu tư, cấp phép đối với lĩnh vực bất động sản.