Giá nhà đất Hà Nội lập đỉnh mới, dòng tiền sẽ chảy về đâu?

Dòng tiền đầu tư bất động sản chắc chắn sẽ luân chuyển

Thị trường bất động sản đang rất nóng với câu chuyện sốt đất đấu giá vùng ven Hà Nội, tuy nhiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh lại có những dự báo rằng, cơn sốt này sẽ không kéo dài lâu.

Phân khúc đất đấu giá và bất động sản các tỉnh vùng ven Hà Nội có thể sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong nửa cuối năm 2024, thậm chí là sang đầu năm 2025.

Nhưng sau đó, dòng tiền đầu tư sẽ buộc phải di chuyển để tìm kiếm các cơ hội khác hấp dẫn hơn.

"Nhất là khi các cơ quan nhà nước kịp thời có chế tài kiểm soát cơn sốt đất vùng ven, thì dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ di chuyển nhanh hơn nữa".

Giải thích nguyên nhân của thực trạng này, ông Minh cho rằng, bất động sản là một thành phần rất quan trọng trong nền kinh tế. Dòng tiền phải luân chuyển, nền kinh tế mới nhanh phục hồi.

Trước đó, vào cuối năm 2022, đầu năm 2023 khi thị trường còn nhiều khó khăn, ông Minh đã dự báo đúng việc bất động sản Hà Nội sẽ là điểm đến của dòng tiền.

Bởi, các bất động sản có giá trị sử dụng vẫn thu hút được sự quan tâm rất lớn của thị trường. Trong đó, từ chung cư, thấp tầng, đến đất nền đều đã tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2023 đến nay.

Lý do bất động sản ở Hà Nội tăng cao là bởi lúc này, nhà đầu tư còn nhiều tiền gửi tiết kiệm, trong khi đó, lãi suất ở mức thấp, nền kinh tế mới có dấu hiệu phục hồi nên lo ngại lạm phát. Những nhà đầu tư muốn giữ tiền đều lựa chọn kênh bất động sản.

Khi thị trường còn nhiều khó khăn, họ e ngại xuống tiền ở các tỉnh, thành phố xa, nên việc tập trung mua các bất động sản ở Hà Nội để tránh rủi ro cũng là điều dễ hiểu.

Hà Nội là Thủ đô của cả nước, nơi dân số đông, di dân lớn, nhu cầu bất động sản rất cao. Giai đoạn 2023-2025, Hà Nội cũng dẫn đầu cả nước về nguồn vốn đầu tư công.

"Tiền không thể nhàn rỗi, nhà đầu tư chắc chắn phải xuống tiền và Hà Nội là lựa chọn số một". Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư cũng mở bán các dự án khiến thị trường sôi động hơn.

Khi mức giá bất động sản Hà Nội tăng cao, dòng tiền đã lan dần ra các khu vực vùng ven. Cơn sốt đất đấu giá các huyện ngoại thành những tháng gần đây chính là minh chứng của điều này, ông Minh chia sẻ.

TP. HCM sẽ là điểm đến tiếp theo của dòng tiền?

Tuy nhiên, sau cơn sốt đất vùng ven, ông Minh cho rằng, TP. HCM sẽ là điểm đến tiếp theo của dòng tiền.

Các nhà đầu tư rất thông minh, giá bất động sản Hà Nội tăng cao, dư địa đầu tư không còn nhiều, dòng tiền sẽ đổ đến các nơi mới có tiềm năng hơn. Điều này sẽ diễn ra bắt đầu từ cuối năm 2024 đến sang 2025.

Đây sẽ là xu hướng bền vững tiếp theo của dòng tiền đầu tư, thay vì cơn sốt đất đấu giá chóng vánh như thời gian vừa qua.

Trước đó, trước đà tăng giá mạnh mẽ của bất động sản Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cũng cho rằng, giá bất động sản Hà Nội đang tiệm cận tại TP. HCM.

So sánh giá bán chung cư tại thị trường Hà Nội và TP.HCM giai đoạn 2019 tới nay cho thấy, khoảng cách giá giữa hai thị trường này ngày càng thu hẹp lại.

Nếu như năm 2019, khoảng cách giá (sơ cấp) là 30%, thì năm 2024 con số này về 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%.

Hai năm qua, có thể thấy thị trường chung cư Hà Nội tăng giá nhanh và mạnh. Trong khi đó, chung cư TP. HCM vẫn đứng yên sau thời gian tăng nóng trước đó.

Theo bà An, sau khi giá bất động sản ở TP.HCM gần như không tăng trong hai năm qua, nơi đây sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Nguyên nhân là do nếu như trước đó, giá chung cư TP. HCM cao hơn Hà Nội, thì hiện nay, giá chung cư Hà Nội đã ngang TP. HCM.

Trong khi đó, từ trước đến nay, tỷ suất lợi nhuận cho thuê và tăng lãi vốn tại TP. HCM vẫn cao hơn so với Hà Nội vẫn hiệu quả hơn.

Không chỉ chung cư, theo ông Minh, so sánh mặt bằng giá của các bất động sản gắn liền với đất khác giữa hai thị trường này cũng đang cho thấy bức tranh tương tự.

Trước đây giá bất động sản Hà Nội thấp hơn TP. HCM, nhưng hiện mức giá tại Hà Nội đã bằng, thậm chí cao hơn TP. HCM.

Đơn cử như các bất động sản vùng ven, có vị trí tương đương huyện Thanh Oai của Hà Nội hiện đang có giá khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Các bất động sản dọc vành đai 3 TP. HCM có giá từ 50 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi giá đất Thanh Oai đang từ 70 - 100 triệu đồng/m2.

Với mức giá còn khá thấp này, bất động sản TP. HCM sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng. Xu hướng đầu tư vào Nam của người Hà Nội sẽ tiếp tục mạnh mẽ trong thời gian tới.

Có lẽ, bất động sản Hà Nội sẽ vẫn còn tăng tiếp, nhưng rủi ro hơn và biên độ lợi nhuận không còn hấp còn hấp dẫn các nhà đầu tư. Do đó, nguồn tiền đầu tư sẽ tìm kiếm các thị trường khác tiềm năng, dư địa tăng giá cao hơn.

Ngoài ra, theo ông Minh, còn có một sự thật đó là nhiều nhà đầu tư cả nước có sở thích đổ về TP. HCM để mua nhà. Người Hà Nội có thể vào TP. HCM mua chung cư cho thuê, mua nhà phố cho thuê, nhưng số ít người TP. HCM làm điều đó ở Hà Nội.

Vì thế, thị trường TP. HCM luôn sôi động và có nhiều cú huých để tăng trưởng mạnh mẽ.

Mặt khác, thời điểm cuối năm lượng kiều hối về TP. HCM luôn lớn. Theo thống kê kiều hối chuyển về TP. HCM 6 tháng đầu năm 2024 đạt 5,178 tỷ USD, bằng 54,7% so với cả năm 2023 và tăng 19,5% so với cùng kỳ.

Sau 1/8/2024 các luật mới cũng nới lỏng điều kiện cho người Việt Nam ở nước ngoài mua bất động sản với quyền lợi như người dân trong nước, vì vậy, TP. HCM sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư.

Hơn nữa, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đang triển khai bán hàng để thu hút khách hàng tại thị trường này.

Do đó, những quý cuối năm 2024 và đầu năm 2025, giá bất động sản TP. HCM sẽ có thể lặp lại những trải nghiệm tăng giá như tại Hà Nội trong một năm qua.

Chưa xuất hiện những tín hiệu cụ thể

Trái với những nhận định cho rằng dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ tìm đến TP. HCM để sinh lời, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes lại cho rằng, cho đến thời điểm hiện tại, bất động sản TP. HCM chưa có nhiều sự chuyển biến rõ rệt.

Phần lớn các nhà đầu tư vẫn đang tập trung ở khu vực miền Bắc và Hà Nội, do mức giá bất động sản tại TP. HCM hiện đang neo ở mức rất cao.

Dù trầm lắng trong thời gian vừa qua nhưng mức giá không có xu hướng giảm, dư địa tăng giá cho các nhà đầu tư không còn nhiều.

Lựa chọn đầu tư tại TP. HCM ở thời điểm này không có nhiều khác biệt so với bài toán đầu tư ở trung tâm Hà Nội. Các vấn đề đặt ra đều là giá cao và nguồn cung khan hiếm.

Đồng quan điểm, một giám đốc sàn giao dịch bất động sản lớn khu vực phía Nam cũng cho rằng, khả năng dòng tiền đầu tư đổ về TP.HCM là không cao.

Hiện các dự án mới tại khu vực này không nhiều, do đó không đủ sức hấp dẫn các nhà đầu tư.

Trong khi đó, khu vực vùng ven Hà Nội như Đông Anh, các tỉnh Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Nam... đang có rất nhiều dự án lớn đã, đang và chuẩn bị ra hàng trong thời gian tới.

Chính sức nóng của các dự án này sẽ giúp thu hút dòng tiền đầu tư của thị trường.

Nhìn rộng ra tương lai xa hơn của thị trường bất động sản, có thể từ đầu năm 2025, ông Chung cho rằng, dòng tiền đầu tư có thể dịch chuyển vào khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, thay vì tập trung ở khu vực trung tâm thành phố có mức giá bất động sản đã rất cao, các nhà đầu tư sẽ lựa chọn các khu vực vùng ven với nền giá còn thấp.

Khác với thị trường Hà Nội, sức nóng lan dần tư khu vực trung tâm ra vùng ven, bất động sản TP. HCM và phía Nam sẽ là câu chuyện ngược lại, ông Chung nhận định.