Phí bảo trì chung cư: Đừng 'khó quá bỏ qua'

Quản lý chung cư theo kiểu "bàn lùi"?

Tại hội thảo về công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ý kiến tham luận của Sở Xây dựng TP. HCM đã gây nóng dư luận khi đề xuất bỏ quy định nộp phí bảo trì 2% khi mua nhà chung cư.

Lý giải nguyên nhân của đề xuất gây bất ngờ này, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TP. HCM) cho rằng, hầu hết các tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư trong thời gian vừa qua phần nhiều liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì. 

Do đó, nếu vẫn còn quy định khi mua nhà chung cư, người mua nhà phải nộp kinh phí bảo trì 2% sẽ còn phát sinh tranh chấp.

Mặt khác, theo Sở Xây dựng TP. HCM, nhà chung cư có tuổi thọ trung bình 100 năm. Sau vài năm đầu đưa vào sử dụng, chi phí bảo dưỡng, bảo trì thiết bị chưa nhiều. Tuy nhiên, càng về sau, chi phí bảo trì thiết bị càng gia tăng và sau khoảng 10 năm, nguồn quỹ bảo trì sẽ cạn kiệt.

Vì vậy, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu, mà có thể thực hiện đóng hàng năm, hoặc nếu phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân sẽ đóng góp, ông Hải đề xuất.

Thực tế thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua cũng cho thấy, một trong số những tranh chấp thường diễn ra tại nhiều chung cư liên quan tới khoản 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư.

Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều quy định chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì, số tiền này thu từ người mua căn hộ và phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán. Phí bảo trì phải được gửi vào ngân hàng thương mại và chuyển giao lại cho ban quản trị nhà chung cư khi ban quản trị được thành lập.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc quy định này, không chuyển giao số kinh phí bảo trì này cho ban quản trị mà tự ý sử dụng vào các mục đích khác.

Theo một báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2018, trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, chủ yếu xảy ra tại các dự án trên địa bàn TP. Hà Nội và TP. HCM.

Trong đó, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị đã chiếm tới 39/108 dự án, khoảng 36%. 

Các trường hợp khác như chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng, chiếm dụng kinh phí bảo trì, không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì hoặc không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị chiếm 14/108 dự án.

Như vậy, chỉ tính riêng những tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư đã chiếm tới một nửa các tranh chấp chung cư, 53/108 dự án. Con số này cho thấy mức độ đáng báo động của những mâu thuẫn liên quan đến việc quản lý số tiền quỹ này. 

Đáng nói, không chỉ những mâu thuẫn chung cư liên quan đến việc chủ đầu tư chiếm dụng, chậm bàn giao phí bảo trì cho cư dân, ngay cả những dự án chủ đầu tư đã bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị cũng chưa hết tranh chấp. Nhiều trường hợp, sau khi chủ đầu tư chuyển giao số kinh phí này cho ban quản trị thì ban quản trị cũng tùy tiện sử dụng không đúng mục đích hoặc tư lợi cá nhân.

Tại Hà Nội và TP. HCM không hiếm những dự án ban quản trị nhà chung cư làm việc thiếu hiệu quả, thiếu năng lực và minh bạch khiến cư dân bức xúc. Hình ảnh cư dân treo băng rôn phản đối ban quản trị vì không thực hiện đúng cam kết, không công khai tài chính, mập mờ trong việc quản lý thu chi nhằm trục lợi cá nhân cũng phổ biến. 

Một trong những sự việc gây chú ý nhất thời gian vừa qua là việc cư dân chung cư Văn Phú Victoria, Hà Nội vừa mới thay thế ban quản trị cũ do những khúc mắc xung quanh vấn đề quản lý tài chính và quy chế hoạt động. Hay như tại khu chung cư cao cấp Hapulico (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội), cư dân cũng đã lên tiếng “tố” ban quản trị chung cư không công khai minh bạch về hoạt động, thu chi tài chính và cung cấp dịch vụ tại tòa nhà. 

Trước thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư đang tồn tại nhiều hạn chế, bất cập liên quan đến hoạt động của ban quản trị và phí bảo trì, đầu tháng 10/2018 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có yêu cầu xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, quy định này cũng chưa thể khiến những mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân có dấu hiệu hạ nhiệt. Có lẽ chính vì nguyên nhân này đã dẫn đến đề xuất của Sở Xây dựng TP. HCM kiến nghị bỏ quy định nộp kinh phí bảo trì 2% khi mua nhà chung cư.

Các chuyên gia cũng cho rằng, việc quy định nộp 2% phí bảo trì như hiện nay sẽ tạo ra nguồn tiền rất lớn, có thể lên tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Số tiền quá lớn này gây rất nhiều khó khăn trong việc quản lý, sử dụng, nhất là trong bối cảnh ban quản trị nhà chung cư chưa chuẩn hóa được về tiêu chuẩn, thiếu năng lực chuyên môn.

Do đó, để có kinh phí bảo trì nhà chung cư, cần tính toán theo kế hoạch từng năm rồi cụ thể hóa, thu theo năm hoặc khi có phát sinh bao nhiêu thì người nộp vào đề lấy tiền chi tiêu. Cùng với đó là các chế tài quy định cụ thể để tránh việc người dân không nộp phí bảo trì.

Đã đến lúc cần kiên định đối mặt khó khăn

Không đồng tình với đề xuất bỏ quy định nộp phí bảo trì 2% khi mua nhà chung cư, ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc công ty quản lý bất động sản PMC cho rằng, việc bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nhà chung cư là việc làm bắt buộc theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất để đảm bảo cho chung cư được vận hành một cách an toàn, đảm bảo an toàn cho cư dân và sinh mạng con người.

Mặt khác, về tập quán, cư dân sống trong các chung cư của Việt Nam chưa có văn hoá bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư. Nói cách khác, người dân ở chung cư chưa có thói quen bảo trì bảo dưỡng toà nhà mà vẫn giữ tâm lý khi nào hỏng thì thay thế. "Điều này là hết sức nguy hiểm đối với vấn đề an toàn cho cư dân", ông Huy nói.

Chính vì những yếu tố này dẫn đến nếu ngay từ đầu không có những biện pháp thu ngay 2% bảo trì để thực hiện bảo trì bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nhà chung cư thì sẽ rất khó cho sau này. 

Ông Huy lo ngại thực tế là pháp luật pháp của Việt Nam đang rất lỏng lẻo trong các quy định về phí bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư. Nếu tiếp tục buông lỏng vấn đề này, trong tương lai không xa sẽ dẫn đến một loạt các công trình nhà chung cư bị xuống cấp nghiêm trọng. 

"Kéo theo đó là các rủi ro về cháy nổ, mất an toàn cho cư dân. Trong khi đó, bất kỳ một yếu tố không an toàn nào của nhà chung cư cũng sẽ ngay lập tức trở thành thảm hoạ", ông Huy cảnh báo.

Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, đề xuất bỏ 2% phí bảo trì cho thấy sự không kiên định đeo bám những chính sách mới của các cơ quan quản lý nhà nước. 

Trong bối cảnh thị trường nhà chung cư của mới chỉ hình thành được 10 - 20 năm, Việt Nam đang ở giai đoạn sơ khai của việc phát triển các công trình nhà cao tầng, nếu không mạnh tay thúc đẩy được văn hoá bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư sẽ dẫn đến việc Việt Nam khó có thể hướng tới những chuẩn mực chung cư của thế giới, khó hình thành một văn hoá chung cư văn minh hiện đại trong cư dân.

Lý giải hai mâu thuẫn chủ yếu liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư là việc chủ đầu tư chậm trễ, không bàn giao phí bảo trì cho cư dân và ban quản trị sau khi nhận phí bảo trì không quản lý một cách hiệu quả, ông Huy cho rằng, nguyên nhân là do chế tài luật pháp của Việt Nam chưa đủ nghiêm minh dẫn đến các chủ đầu tư, ban quản trị "nhờn luật", làm trái quy định. 

Tại các nước phát triển, việc thực hiện phí bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư là bắt buộc, thậm chí đã nâng lên thành luật và có chế tài nghiêm minh. 

"Đã đến lúc các cơ quan quản lý cần kiên định, mạnh mẽ hơn trong việc đưa ra các giải pháp quyết liệt trong việc xây dựng một hệ thống pháp luật kiện toàn, đầy đủ về quản lý, vận hành nhà chung cư, thay vì gặp khó lại bàn lùi, khó khăn lập tức lại bỏ qua như hiện nay", ông Huy nhấn mạnh.