'Sổ đỏ cho condotel, officetel chỉ có thể là sổ có thời hạn'

Trước những vướng mắc về pháp lý của condotel đang gây nhiều tranh cãi trong giới chuyên gia gia và dư luận thời gian gần đây, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, tiềm năng và cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam còn rất lớn. Tuy nhiên, nếu vấn đề pháp lý cho loại hình bất động sản này không được tháo gỡ sẽ gây tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Tại Hội thảo: “Xu hướng mới và cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối 2019” do Cafeland tổ chức, ông Võ cho rằng, vấn đề lớn nhất đối với các dự án condotel hiện nay là vướng mắc về thời gian sử dụng đất dài hạn như đất ở hay 50 năm như đất kinh doanh dịch vụ.

Hiện nay, trên thị trường đã xuất hiện nhiều dự án bất động sản đa công năng như officetel (vừa để ở vừa để làm văn phòng cho thuê), condotel (vừa để ở vừa để cho thuê lưu trú) hay shophouse (kết hợp chức năng để ở và kinh doanh thương mại). 

Trong khi đó, các nhà quản lý và doanh nghiệp thường bị "cái tên" của các loại hình bất động sản mới chưa có trong pháp luật mà chưa dám làm, chưa dám công nhận. 

Tuy nhiên, về bản chất, các sản phẩm này đều là những bất động sản đa công năng, đa dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Về vấn đề này, trong Luật Đất đai đã có quy định cho phép một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích. Các chủ đầu tư được lựa chọn một mục đích chính cho dự án của mình và các mục đích phụ. Chế độ quản lý đối với đất đai được tính theo mục đích chính của dự án.

Theo ông Võ, những vướng mắc về pháp lý của condotel không thể giải quyết được trong trong thời gian vừa qua là do sự yếu kém trong quản lý. Với luật pháp hiện nay, chỉ cần có một hướng dẫn chính thức của Bộ Tài nguyên và môi trường, đưa ra cơ chế công nhận một dự án bất động sản nghỉ dưỡng được sử dụng đa công năng vào nhiều mục đích là có thể cấp sổ đỏ lâu dài cho condotel mà không cần sửa luật.

Các condotel có thể vừa để ở vừa cho thuê, chủ đầu tư dự án có thể lựa chọn công năng sử dụng chính của dự án. Nếu sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn. 

Cách làm này sẽ giúp thị trường phát triển tốt hơn, cởi trói dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bởi các nhà đầu tư cá nhân chỉ đầu tư mạnh khi dự án đó được sử dụng đất lâu dài, ông Võ nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia này, mục tiêu quan trọng nhất đối với bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là phát triển để hướng tới đưa du lịch trở thành nền kinh tế mũi nhọn như chỉ đạo của Chính phủ. Trong khi đó, nếu vẫn giữ quy định condotel là khách sạn, thời hạn sử dụng đất 50 năm, hệ quả tất yếu là hoạt động đầu tư vào thị trường này chắc chắn sẽ giảm.

Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần cân nhắc mục tiêu phát triển của ngành du lịch và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng để đưa ra giải pháp đối với vấn đề pháp lý cho condotel cho phù hợp.

Đưa ra cái nhìn khác về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, về pháp lý cho condotel, giai đoạn cuối năm 2017 đầu năm 2018, nhiều địa phương đã cấp sổ đỏ lâu dài cho loại hình bất động sản này.

Tuy nhiên, từ sau ngày 1/1/2018 Luật Du lịch đã xác định condotel không phải là nhà ở. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Theo ông Khởi, vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất đối với các condotel hiện nay là câu chuyện về chức năng sử dụng để ở hay để kinh doanh dịch vụ khách sạn. 

Không đồng tình với quan điểm của ông Võ về việc nên cho phép các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được sử dụng đa mục đích, trong đó có mục đích để ở để cấp sổ đỏ lâu dài, ông Khởi cho rằng, nếu cho phép các dự án này được sử dụng đa mục đích sẽ dẫn tới những khó khăn trong công tác quản lý. Bởi các dự án khác nhau sẽ có cách quản lý và tiêu chuẩn kỹ thuật khác nhau.

Theo đó, các dự án nhà ở bắt buộc phải có hạ tầng đi kèm như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại. Trong khi đó, nếu dự án đó chỉ kinh doanh khách sạn lưu trú sẽ không cần những hạng mục này. Về công tác quản lý cũng rất khác biệt, liên quan đến dịch vụ lưu trú, vấn đề về an toàn an ninh, vệ sinh trong dự án.

"Lường trước được những phức tạp này, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Do đó, không thể xem condotel là căn hộ để ở. Sổ đỏ cấp cho các bất động sản này vì thế cũng chỉ có thể là sổ đỏ có thời hạn", ông Khởi nhận định.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, hiện nay các quy định pháp luật còn nhiều tranh cãi về việc nên định hình condotel là bất động sản để ở hay kinh doanh. Theo ông Hiếu, condotel là bất động sản kinh doanh. Tất cả các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất, thuế cần xem đây là bất động sản kinh doanh.

Ông Hiếu kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng để ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp, người mua nhà an tâm về quyền sở hữu, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản này phát triển.