Khối ngoại chớp cơ hội lúc doanh nghiệp nội sa cơ

Các nhà đầu tư nước ngoài chiếm thế thượng phong trên thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) dự án bất động sản với hơn 90% số lượng giao dịch thu mua và đầu tư dự án bất động sản từ năm ngoái đến nay thuộc về khối ngoại.

Dữ liệu của công ty tư vấn Cushman & Wakefield cho thấy cục diện thị trường đã thay đổi khi các giao dịch M&A bất động sản năm năm trước đó chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư trong nước.

Sự chuyển biến lớn này đối với Chủ tịch Sohovietnam Phan Xuân Cần là hoàn toàn dễ hiểu bởi lúc thị trường bất động sản sôi động những năm trước, các dự án đều bán hàng tốt nên doanh nghiệp nội không muốn hợp tác với bên ngoài. Chỉ đến lúc khó khăn này các doanh nghiệp nước ngoài mới có cơ hội mua dự án bất động sản.

Trước đó, trong trường hợp thiếu vốn, doanh nghiệp trong nước cũng dễ dàng vay vốn từ ngân hàng hay huy động vốn trên thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. 

"Khi có nguồn vốn, các chủ đầu tư sẽ quay vòng phát triển dự án để bán cho khách hàng, thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng, trái phiếu... Hoạt động kinh doanh của họ khá thuận lợi", ông Cần nhìn nhận. 

Khi đó, các doanh nghiệp nước ngoài không có cơ hội mua dự án bất động sản. Hoạt động kinh doanh tốt khiến một số dự án được chào bán giá rất cao và bên bán không thiện chí nên rất khó đàm phán.

Mặt khác, trong trường hợp muốn bán dự án, theo ông Cần, các giao dịch bất động sản cũng chủ yếu diễn ra giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau, mà ít khi chọn nhà đầu tư nước ngoài. 

Nguyên nhân là do các nhà đầu tư trong nước có lợi thế về thủ tục chuyển nhượng dự án đơn giản hơn, am hiểu thị trường và cách đàm phán giao dịch hơn nhà đầu tư nước ngoài. 

Trong khi đó, các doanh nghiệp ngoại lại rất chặt chẽ, cẩn trọng trong việc mua dự án, chỉ chọn các dự án đã hoàn thiện pháp lý với mức giá hợp lý.

Những năm trước, nhiều chủ đầu tư trong nước kinh doanh tốt đã tiếp tục mở rộng kinh doanh, mua thêm các dự án mới. Thậm chí, họ sẵn sàng mua cả các dự án chưa hoàn thiện thủ tục. Chính sự "chịu chơi" này đã khiến các chủ đầu tư nội thực sự làm chủ thị trường chuyển nhượng. 

Cục diện xoay chiều

Tuy nhiên, ông Cần cho rằng, bối cảnh hiện tại đã khác hoàn toàn, các doanh nghiệp ngoại hoàn toàn thắng thế trên cuộc đua M&A bất động sản. 

Từ quý II/2022 trở đi, các khó khăn về vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu, dòng vốn trên thị trường chứng khoán gặp khó đã khiến nhiều doanh nghiệp nội cạn kiệt nguồn tiền.

Cùng với đó là giao dịch trên thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp không bán được hàng. Bên cạnh nợ trái phiếu, nhiều doanh nghiệp còn phải mua lại trái phiếu trước hạn. 

"Khó khăn, nợ nần bủa vây tứ phía, có những doanh nghiệp nợ gấp 4 - 5 lần vốn chủ sở hữu đã buộc họ phải bán bớt tài sản để có dòng tiền duy trì hoạt động. 

Vậy ai là người mua lúc này, ngoài các doanh nghiệp nước ngoài? Nhà phát triển bất động sản trong nước đang lo trả nợ còn không xong, lấy đâu tiền mua dự án", ông Cần chia sẻ.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng, các doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh mẽ, sự hậu thuẫn của công ty mẹ và niềm tin vào tiềm năng của thị trường bất động sản trong nước đang đẩy mạnh hoạt động mua bán chuyển nhượng.

Theo ông Cần, bây giờ mới là lúc có cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài mua dự án và họ có nhiều lựa chọn trên thị trường do nhiều doanh nghiệp nội đang muốn bán dự án để trang trải các khoản nợ. 

Các nhà đầu tư ngoại có thể dễ dàng chọn được dự án chất lượng và đàm phán dễ dàng hơn với các doanh nghiệp trong nước. Mức giá mua bán chuyển nhượng cũng rẻ hơn rất nhiều so với thời điểm trước đây. 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp này cũng chỉ mua các dự án pháp lý chuẩn, đã xong giải phóng mặt bằng.

Keppel đã chi 50,4 triệu USD mua 65% cổ phần công ty nắm giữ một dự án bất động sản thương mại tại Hà Nội. Công ty này cũng mua 49% cổ phần hai dự án dân cư ở TP.HCM từ Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền với tổng giá trị 136 triệu USD.

Trước đó, Tập đoàn Keppel Land thông qua công ty thành viên Monestine Pte. Ltd đã ký kết thoả thuận với Công ty CP Địa ốc Phú Long để mua 60% cổ phần trong ba lô đất có tổng diện tích 6,2ha ở huyện Nhà Bè, TP. HCM.

Đầu năm 2022, Keppel Land cũng đã ký thoả thuận hợp tác với Phú Long để mua 49% cổ phần trong ba khu đất tại khu đô thị Mailand Hanoi City với tổng giá trị 2.715 tỷ đồng.

Ngoài ra, CapitaLand đã tiếp nhận quỹ đất rộng 18,9ha tại Bình Dương từ Becamex IDC để xây dựng dự án nhà ở mang tên Sycamore.

Dự kiến sẽ hoàn thiện vào năm 2027, Sycamore sẽ cung cấp cho thị trường 3.700 căn hộ và nhà ở, tổng giá trị đầu tư dự án khoảng 18.330 tỷ đồng. 

Tại phía Bắc, doanh nghiệp này đang đàm phán để mua lại tài sản với tổng giá trị lên đến 1,5 tỷ USD của Vinhomes.

Một ông lớn ngoại khác cũng đang đẩy mạnh mua bán dự án là Gamuda Land. Đơn vị này mua lại 100% cổ phần trị giá 316 triệu USD của Công ty CP Bất động sản Tâm Lực hồi tháng 7 vừa qua.

Trước đó, Gamuda land đã thâu tóm lô đất 5,6ha tại TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương, từ Công ty CP Kinh doanh và phát triển Bình Dương với giá trị 54 triệu USD.

Ông Angus Liew, Chủ tịch Gamuda Land Việt Nam cho rằng, nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam là rất lớn, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở rất hạn chế.

“Hơn nữa, tại Việt Nam, chúng tôi có thể bán hàng khi dự án còn đang trong quá trình xây dựng, tại một số nước khác thì không”, ông Angus Liew nói và nhận định, đây là một trong những yếu tố khiến Gamuda Land lựa chọn đầu tư tại Việt Nam. 

Năm 2020-2021 là thời điểm không hề dễ dàng cho các nhà đầu tư nước ngoài nhưng Gamuda Land đã tạo được nền tảng nhất định trong khoảng thời gian này và sẽ tiếp tục tìm kiếm để M&A trong thời gian tiếp theo. 

"Chúng tôi đã ở Việt Nam đủ lâu nên nhận thấy thời điểm này là đủ tốt để phát triển", vị lãnh đạo doanh nghiệp này nói tại một hội nghị về mua bán, sáp nhập diễn ra tuần này ở TP.HCM.

Không chỉ Gamuda Land, bà Trang cho rằng, đa số các phản hồi của các nhà đầu tư nước ngoài đều rất tích cực với tiềm năng đầu tư tại Việt Nam. Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam trở thành thị trường tiềm năng thu hút đầu tư.

Hiện tại là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh.

Mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành. Bên cạnh đó là nhiều giải pháp tích cực khác mà Chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. 

Những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Thị trường nhiều khả năng sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực, bà Trang cho biết.