Làn sóng vỡ nợ bất động sản tại Trung Quốc và bài học cho Việt Nam

An Chi Thứ ba, 14/03/2023 - 08:09

Diễn biến của thị trường bất động sản Trung Quốc là bài học đắt giá để Việt Nam đưa ra các biện pháp kịp thời, tránh sự đổ vỡ hàng loạt trên thị trường bất động sản.

Trong suốt hơn 4 thập kỷ qua, bất động sản là một nhân tố tạo ra sự thần kỳ trong phát triển của Trung Quốc. Theo số liệu Financial Times trích dẫn, bất động sản tạo ra tới 28,7% GDP của Trung Quốc.

Năm 2008 khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, hàng nghìn tỷ nhân dân tệ được Trung Quốc bơm vào lĩnh vực bất động sản để ngăn chặn cuộc suy thoái. Năm 2014, suy thoái bất động sản cũng dẫn tới một đợt nới lỏng chính sách tiền tệ khiến giá nhà ở một số nơi tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy một năm. 

Cùng với đó là tình trạng xây dựng tràn lan, dẫn tới một loạt thành phố “ma” xuất hiện ở nhiều nơi. Tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức cao và các khoản vay thế chấp dưới chuẩn cũng không ngừng tăng lên. Tổng dư nợ tín dụng cho bất động sản tăng mạnh.

Trong bối cảnh mức nợ ngày càng gia tăng, để hạ nhiệt thị trường bất động sản, ổn định kinh tế vĩ mô, tháng 8/2020, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn "3 lằn ranh đỏ" đối với các nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, chính sách siết chặt tín dụng bất động sản này trong bối cảnh chung của dịch bệnh Covid-19 đã phản tác dụng, đẩy thị trường rơi vào khủng hoảng. 

Theo đó, các nhà phát triển bất động sản phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Bộ Nhà ở và phát triển đô thị - nông thôn, Cơ quan quản lý xây dựng nhà nước.

"Ba lằn ranh đỏ" mà chính quyền Trung Quốc vạch ra là: nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty (ngưỡng giới hạn 100%); tiền/nợ vay ngắn hạn (ngưỡng giới hạn 1); nợ phải trả/tổng tài sản (ngưỡng giới hạn 70%).

Doanh nghiệp bất động sản 'mắc cạn'

Sau khi "Ba lằn ranh đỏ" được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ đầu tháng 9 năm 2021 với Evergrande. Ngay sau đó, khó khăn đã liên tiếp ập đến khi các khoản nợ của các doanh nghiệp đến thời kỳ đáo hạn và trả lãi, hoạt động bất động sản đi xuống trong bối cảnh chung của dịch bệnh Covid-19. Giá nhà giảm liên tiếp trong nhiều tháng, làm tăng chi phí với các hãng địa ốc và gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục.

Nỗi lo sợ trước chính sách phong tỏa chống dịch, làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng, đặc biệt là việc mất niềm tin vào bất động sản làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng. Hàng loạt cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản bị ngưng giao dịch.

Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia (NBS) cho thấy, đầu tư bất động sản tại Trung Quốc đã giảm 10% xuống còn 13.290 tỷ nhân dân tệ (1.980 tỷ USD) vào năm 2022, mức thấp chưa từng có đối với nền kinh tế hàng đầu thế giới này. Ngoài ra, doanh số bán đất cũng giảm 48,4% xuống 916,6 tỷ nhân dân tệ so với năm 2021. Diện tích nhà mới đã bán giảm 26,8% còn diện tích đất nền đã bán cũng giảm 53,4%.

Tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới và được hiểu ngầm là "Ba lằn ranh đỏ" không còn được áp dụng nữa. Các ngân hàng (chủ yếu là ngân hàng thương mại nhà nước) đã tung ra gói tín dụng 460 tỷ đô la Mỹ để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Song, trước những tác động quá lớn của chính sách này trước đó, thị trường bất động sản vẫn chưa thể phục hồi.

Cần tránh sự đổ vỡ cho thị trường bất động sản Việt Nam

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản của Việt Nam chưa cao như ở Trung Quốc, tuy nhiên tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam khá tương đồng với doanh nghiệp Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu 0,6 - 0,7 lần). 

Cả hai thị trường đều có chung hiện tượng đầu cơ và thổi giá lên rất cao. Các dự án cao cấp (người mua ít, đầu cơ mạnh, thanh khoản thấp) chiếm tỷ trọng lớn và có xu hướng tăng cao trong khi các dự án giá phù hợp chiếm tỷ lệ thấp, gần như không xuất hiện tại khu vực trung tâm các thành phố lớn.

Theo thông tin được chia sẻ từ ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup. Nếu áp dụng bộ tiêu chí "3 lằn ranh đỏ" của Trung Quốc vào 69 công ty bất động sản đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu chí (số liệu này không bao gồm Vingroup, vì đã tính Vinhomes).

Từ giữa tháng 5 năm 2022, chính sách thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Đến ngày 5/3/2023, có khoảng 46 doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu với cùng lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán". Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này. 

Tuy nhiên, khó khăn trong việc định giá chính xác bất động sản để đàm phán với trái chủ lại là bài toán “đau đầu". Nếu doanh nghiệp không có thêm các phương án giải quyết kịp thời, con số này chắc chắn sẽ tăng thêm hơn nữa trong bối cảnh áp lực đáo hạn ngày càng tăng cao.

Trong số tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng, khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản. Giá đất giảm, giá trị khối bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng cũng trượt theo. Nếu những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng bất động sản không nộp bổ sung tiền, tài sản khác. Ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ xấu tăng cao gây hệ lụy xấu cho nền kinh tế.

Việc áp dụng các chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá là một chính sách rất đúng đắn. Tuy nhiên, nếu tiếp tục kéo dài, không có sự chọn lọc và phân loại, nhiều doanh nghiệp sẽ phá sản, kéo theo đó là những ảnh hưởng lớn tới tăng trưởng kinh tế.

Với những khó khăn như thị trường Trung Quốc, nhận định từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, Việt Nam cần tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc đã thực hiện và áp dụng. Các can thiệp vào thị trường cần tính toán hết sức cẩn thận để tránh việc gây ra đổ vỡ hàng loạt.

Các giải pháp được đưa ra, thứ nhất là hoàn thiện hành lang pháp luật, đặc biệt là các công cụ tài chính bất động sản. Cần có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ nhà ở...

Thứ hai là tái cơ cấu thị trường bất động sản, thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Nhà nước chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng cơ chế chính sách như thuế để điều tiết, quản lý thị trường bất động sản.

Thứ ba là xây dựng hệ thống thông tin, đặc biệt là chỉ số giá bất động sản làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, chống thất thoát nguồn thu ngân sách,...; bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch.

Cuối cùng là cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ tín dụng bất động sản, kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.


Bất động sản sẽ gặp khó trong bao lâu?

Bất động sản sẽ gặp khó trong bao lâu?

Bất động sản -  2 năm
Từ nay đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục đối diện nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí còn nghiêm trọng hơn cả giai đoạn hiện nay.
Bất động sản sẽ gặp khó trong bao lâu?

Bất động sản sẽ gặp khó trong bao lâu?

Bất động sản -  2 năm
Từ nay đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục đối diện nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí còn nghiêm trọng hơn cả giai đoạn hiện nay.
Bất động sản sẽ gặp khó trong bao lâu?

Bất động sản sẽ gặp khó trong bao lâu?

Bất động sản -  2 năm

Từ nay đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục đối diện nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí còn nghiêm trọng hơn cả giai đoạn hiện nay.

Bất động sản 'trong nguy có cơ'

Bất động sản "trong nguy có cơ"

Bất động sản -  2 năm

Theo đại diện của VNDirect, trải qua giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản hồi phục rất nhanh chóng, các chu kỳ đã qua cho thấy, các phân khúc nhà trung cấp, bình dân, nhà ở xã hội, đất nền và nhà liền kề sẽ hồi phục trước tiên.

Mở đường sống cho doanh nghiệp bất động sản

Mở đường sống cho doanh nghiệp bất động sản

Bất động sản -  2 năm

Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản được giãn, hoãn nợ các khoản vay, giãn thời hạn bàn giao dự án đúng tiến độ là cách duy nhất giúp các doanh nghiệp có thể "sống sót" qua giai đoạn thị trường hiện nay khi tất cả các bài toán dòng tiền đều đang ách tắc.

Doanh nghiệp bất động sản 'mắc cạn'

Doanh nghiệp bất động sản 'mắc cạn'

Bất động sản -  2 năm

Pháp lý khó khăn, dòng vốn tắc nghẽn, thanh khoản đóng băng, các doanh nghiệp bất động sản đang mắc cạn, ách tắc cả "đầu vào và đầu ra" của dự án.

BIM Land khởi động tổ hợp căn hộ phong cách khách sạn SkyM

BIM Land khởi động tổ hợp căn hộ phong cách khách sạn SkyM

Bất động sản -  1 ngày

BIM Land – thành viên BIM Group, khởi động tổ hợp căn hộ cao cấp phong cách khách sạn SkyM tại khu đô thị vịnh biển Halong Marina (Quảng Ninh). Dự án được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho mô hình nghỉ dưỡng – lưu trú – đầu tư ngay tại trung tâm du lịch năng động bậc nhất miền Bắc.

Đất Xanh ký hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác lớn trong và ngoài nước

Đất Xanh ký hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác lớn trong và ngoài nước

Bất động sản -  4 ngày

Tập đoàn Đất Xanh vừa ký kết hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác trong lĩnh vực tư vấn thiết kế, xây dựng và vận hành, nhà cung cấp thiết bị trọn gói đến từ nhiều thương hiệu lớn trên thế giới và Việt Nam.

Phát Đạt bất ngờ xuất hiện tại ‘thành phố dưỡng lành’ La Pura

Phát Đạt bất ngờ xuất hiện tại ‘thành phố dưỡng lành’ La Pura

Bất động sản -  4 ngày

Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt vừa bất ngờ thông báo tham gia phát triển dự án tổ hợp La Pura tại Bình Dương.

Nhỏ giọt nguồn cung, căn hộ hạng sang Hà Nội liệu có đắt khách?

Nhỏ giọt nguồn cung, căn hộ hạng sang Hà Nội liệu có đắt khách?

Bất động sản -  5 ngày

Cùng với đà tăng giá mạnh của phân khúc chung cư Hà Nội, thị trường cũng xuất hiện một vài dự án căn hộ hạng sang nhắm vào giới siêu giàu.

Hà Nội khan hiếm biệt thự dưới 20 tỷ đồng

Hà Nội khan hiếm biệt thự dưới 20 tỷ đồng

Bất động sản -  5 ngày

Thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau thời gian dài trầm lắng.

VIMC nhận Huân chương Lao động hạng Nhì

VIMC nhận Huân chương Lao động hạng Nhì

Nhịp cầu kinh doanh -  15 phút

Trong lễ kỷ niệm 30 năm thành lập, Tổng công ty Hàng hải Việt Nam (VIMC) đã đón nhận Huân chương Lao động hạng nhì do Chủ tịch nước trao tặng.

Bamboo Capital lý giải việc chậm nộp báo cáo tài chính quý I/2025

Bamboo Capital lý giải việc chậm nộp báo cáo tài chính quý I/2025

Doanh nghiệp -  9 giờ

Bamboo Capital cho biết công tác thực hiện báo cáo tài chính đã bị gián đoạn do phục vụ điều tra liên quan đến các cổ đông và nhân sự.

Rủi ro đã ngấm giá, chứng khoán có hấp dẫn?

Rủi ro đã ngấm giá, chứng khoán có hấp dẫn?

Tài chính -  16 giờ

Với định giá thấp và các chính sách hỗ trợ mạnh mẽ, SGI Capital tin rằng đây là thời điểm để nhà đầu tư cân nhắc cơ hội.

'Bóng ma' nợ xấu ám ảnh ngành ngân hàng

'Bóng ma' nợ xấu ám ảnh ngành ngân hàng

Tài chính -  16 giờ

Phần lớn ngân hàng đã ghi nhận số dư nợ xấu tăng trong quý I/2025, trong đó hơn một nửa số ngân hàng niêm yết chứng kiến mức tăng hai chữ số.

Làm sao thương hiệu ngân hàng nổi bật khi khách chỉ chọn gần nhất?

Làm sao thương hiệu ngân hàng nổi bật khi khách chỉ chọn gần nhất?

Tài chính -  16 giờ

Các chuyên gia cho rằng, một thương hiệu ngân hàng tốt không chỉ nằm ở logo hay khẩu hiệu, mà là sự cam kết bền vững, được xây dựng từ niềm tin.

Công bố đường bay thẳng Hà Nội - Moscow

Công bố đường bay thẳng Hà Nội - Moscow

Nhịp cầu kinh doanh -  19 giờ

Ngày 9/5, dưới sự chứng kiến của Tổng bí thư Tô Lâm và lãnh đạo cấp cao 2 nước, Vietnam Airlines đã công bố đường bay thẳng từ thủ đô Hà Nội đến Moscow, Nga.

Giá vàng hôm nay 10/5: Bật tăng liên tiếp 4 nhịp

Giá vàng hôm nay 10/5: Bật tăng liên tiếp 4 nhịp

Vàng -  19 giờ

Giá vàng hôm nay 10/5 tăng 500 nghìn đồng ở cả hai chiều đối với vàng miếng và vàng nhẫn SJC ở thị trường trong nước.