Lấy đất làm dự án: Hết cơ chế 'xin - cho'

Nhiều điểm mới

Trước câu hỏi làm thế nào để một tổ chức, doanh nghiệp có đất để sản xuất, kinh doanh, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho rằng, doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai bằng ba cơ chế. 

Thứ nhất là nhà nước thu hồi và giao lại cho doanh nghiệp thông qua đấu giá, đấu thầu. Thứ hai, nếu nhà nước không thu hồi đất, doanh nghiệp sẽ phải tự thỏa thuận với người dân.

Thứ ba, trường hợp tổ chức, doanh nghiệp đang có đất, nhưng muốn chuyển đổi mục đích sang đất sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo ông Hiếu: "Ba cơ chế tiếp cận đất đai này đã được rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở trong giao đất, cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh".

Về việc thu hồi đất, nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết, vì lợi ích quốc gia, cộng cộng. Các trường hợp còn lại, sẽ đều phải thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận.

Đáng chú ý, theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi mới được thông qua, chỉ có hai cơ chế phổ biến trong trường hợp nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp là đấu giá hoặc đấu thầu, thay cho cơ chế "xin - cho" như trước đây.

Điều này sẽ giúp tạo hành lang pháp lý công khai, minh bạch, tránh thất thoát tài sản đất đai. Thủ tục pháp lý cho việc phát triển một dự án bất động sản sẽ đòi hỏi chặt chẽ hơn giai đoạn trước đó.

Đối với việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai hiện đưa ra các cơ chế là chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất và hợp tác kinh doanh. Về chuyển quyền sử dụng đất có bốn cơ chế là chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn và chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và môi trường, cơ chế tiếp cận đất đai của doanh nghiệp theo Luật Đất đai sửa đổi có rất nhiều điểm khác so với các quy định của luật cũ.

Về phương thức tiếp cận đất đai, doanh nghiệp có các cách như giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Vẫn vướng quy định "đất ở"

Đối với việc tiếp cận đất đai trong dự án bất động sản, tuỳ từng loại hình nhà ở, cách tiếp cận đất đai sẽ có sự khác nhau.

Tại hội thảo: “Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của Luật Đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp” do Hiệp hội Phát triển hàng tiêu dùng Việt Nam phối hợp với Hiệp hội Doanh nghiệp thành phố Hà Nội tổ chức, ông Hiếu cho rằng, nếu không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư chỉ có hai cách để phát triển dự án nhà ở thương mại.

Một là, nhận thỏa thuận, chuyển nhượng đất để xây dựng dự án nhà ở.

Cách hai, nếu nhà đầu tư đang có đất muốn phát triển nhà ở thương mại, họ sẽ được chuyển mục đích đất để phát triển dự án với điều kiện diện tích đất đó là đất ở hoặc phải bao gồm cả đất ở và đất khác. Nếu chỉ có đất khác, doanh nghiệp sẽ không thể thực hiện dự án.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã giữ nguyên quy định hiện hành đối với việc nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở, hoặc đất ở và đất khác.

Theo ông Hiếu, điều này sẽ gây ra những khó khăn vướng mắc cho các doanh nghiệp. Giả sử, nhà đầu tư muốn nhận chuyển nhượng một loại đất khác ngoài hai trường hợp trên, họ sẽ không thể thực hiện dự án đầu tư.

"Không còn cách nào khác ngoài hai trên đây nếu nhà đầu tư muốn phát triển dự án nhà ở thương mại", ông Hiếu nhận định.

Trước đó, nhiều chuyên gia đã cho rằng, quy định này là không thực tế, vì hiện tại phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Quy định này sẽ dẫn đến hàng loạt các dự án đang bị treo do vướng quy định về việc không có đất ở tiếp tục bị treo, không thực hiện được. Theo thống kê cả nước có khoảng 300 dự án đang bị vướng quy định về đất ở.

Bên cạnh đó, các quy hoạch của nhà nước cũng bị treo, không thể thực hiện được nếu các dự án này không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. 

Quy định này cũng không đảm bảo được nguyên tắc khuyến khích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất.

Các khu đất đang sử dụng để sản xuất kinh doanh như các nhà máy, xí nghiệp sản xuất trong nội đô, mà theo quy hoạch phải di dời để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ sẽ không có bất kỳ cách nào giải quyết. 

Nguyên nhân là do cả khu đất là đất sản xuất kinh doanh (không có đất ở) thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo ông Hiếu, quy định về đất ở trong dự án nhà ở thương mại đã được Quốc hội và Chính phủ thảo luận rất kỹ lưỡng. Để giải quyết câu chuyện này, Chính phủ hiện đang có đề xuất xây dựng đề án thí điểm về tiếp cận đất để xây nhà ở thương mại nhằm gỡ khó cho các dự án không có đất ở.

Đồng tình với quan điểm cho rằng, quy định về đất ở sẽ gây khó cho các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại, song theo ông Chính, việc thí điểm đề án vẫn còn rất nan giải.

Việc thí điểm sẽ được thực hiện theo đối tượng, loại đất, địa phương... như thế nào vẫn là một câu hỏi lớn cần lời giải. Nếu không nghiên cứu kỹ lưỡng, việc thí điểm có thể dẫn đến những vấn đề nhạy cảm như chạy chọt, nhóm lợi ích, thiếu công khai, minh bạch.