Lịch sử thế chấp ngân hàng của siêu dự án Cocobay

Cocobay là dự án bất động sản tại Đà Nẵng xuất hiện từ giữa năm 2016, do Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) phát triển. Chủ đầu tư có tham vọng xây dựng một tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp bậc nhất Đông Nam Á và sứ mệnh đưa Việt Nam lên bản đồ du lịch thế giới.

Nằm trên diện tích rộng hơn 30ha, theo tính toán ban đầu dự án có quy mô khoảng 12.000 phòng với các loại nhà cao tầng, thấp tầng và các khu vui chơi, giải trí. Một phần của dự án, bao gồm các khách sạn thấp tầng đã được đưa vào hoạt động từ năm 2017.

Tuy nhiên, các hình ảnh công bố gần đây cho thấy dự án đã thay đổi thiết kế theo xu hướng giảm các tòa nhà cao tầng, tăng nhà thấp tầng nhưng diện tích vẫn giữ nguyên. Diện mạo mới của Cocobay giống một khu đô thị nhiều hơn là một tổ hợp giải trí với toàn căn hộ cho thuê như ban đầu.

Việc thay đổi của Cocobay diễn ra sau khi nguồn cung condotel (sản phẩm chính của dự án) tăng quá nhanh trong thời gian ngắn tại khu vực Đà Nẵng. Đồng thời các vấn đề về pháp lý đối với sản phẩm bất động sản này chưa được quy định rõ ràng.

Tổng giá trị đầu tư của dự án ban đầu được cho là trên 10.000 tỷ đồng, trong khi vốn điều lệ của Empire Group năm 2016 chỉ là 300 tỷ đồng (hiện nay là hơn 1.000 tỷ đồng). Do đó phần lớn nguồn tài chính của dự án được chủ đầu tư huy động từ các bên ngoài, trong đó có ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB).

Đến giữa năm 2019, tổng dư nợ của tập đoàn Thành Đô tại SHB khoảng 2.200 tỷ đồng. Ngoài việc vay vốn trực tiếp, tập đoàn Thành Đô còn sử dụng quyền sử dụng đất của dự án để bảo đảm cho các công ty liên quan vay vốn tại các chi nhánh của SHB.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án này cho thấy, chỉ 2 ngày sau khi được cấp giấy chứng nhận, ngày 11/8/2011, tập đoàn Thành Đô đã thế chấp quyền sử dụng đất dự án Cocobay tại ngân hàng SHB.

Liên tiếp trong các năm sau đó, quyền sử dụng đất của dự án được thế chấp tại SHB để đảm bảo cho các công ty liên quan như Công ty NaMan, Công ty Đầu tư Coco Hà Nội, Công ty Xây dựng và Thương mại Thado vay vốn tại SHB.

Đến tháng 7/2016, các thế chấp này được xóa khỏi nội dung đăng ký thế chấp ngân hàng. Đến giữa năm 2019, chỉ còn công ty NaMan có dư nợ hơn 650 tỷ đồng tại SHB. Đây là công ty do ông Nguyễn Đức Thành, chủ tịch Empire Group và con trai nắm cổ phần chi phối.

Trước đó, vào cuối năm 2016 sau khi dự án Cocobay được khởi công và xây dựng rầm rộ, dư nợ ngân hàng của Công ty NaMan tăng lên gần 1.500 tỷ đồng từ mức hơn 200 tỷ năm 2015.

Không chỉ cho vay các công ty liên quan đến chủ đầu tư dự án, SHB còn là ngân hàng độc quyền cho vay mua các bất động sản tại Cocobay. Một thông báo của ngân hàng vào tháng 9/2016 cho biết mức cho vay lên đến 90% nhu cầu vốn với lãi suất cố định 8%/năm trong 12 tháng hoặc 8.5%/ năm trong 18 tháng. Trong khi đó, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ cho thuê căn hộ tại dự án tối thiểu là 12%/ năm trong 8 năm đầu.

Ngoài dự án Cocobay, trong giai đoạn 2011 - 2016, tập đoàn Thành Đô cũng thế chấp khu đất rộng hơn 21ha tại SHB. Quyền sử dụng đất cũng được dùng làm tài sản bảo đảm cho các công ty liên quan vay vốn tại ngân hàng này.

Khu đất này nằm đối diện dự án Cocobay, đã được tập đoàn Thành Đô đã phát triển dự án Naman Retreat từ năm 2013. Một nửa diện tích còn lại được thiết kế các căn hộ thấp tầng và dự kiến triển khai năm 2021 sau khi Cocobay hoàn thành.

Đây chính là phân khu số 2, còn Cocobay là phân khu số 1 của dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire. Giữa hai phân khu được ngăn cách bởi đường Trường Sa, con đường dọc bờ biển Đà Nẵng. Chủ đầu tư dự án đã được cấp phép xây dựng đường hầm xuyên qua đường Trường Sa để kết nối hai phân khu.