Sửa quy chế quản lý chung cư - Bài 1: Thách thức quản lý toà nhà đa công năng

Quản lý vận hành chung cư là một vấn đề phức tạp, gây ra nhiều xung đột và tranh chấp trong thời gian qua, xoay quanh mối quan hệ giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Sau nhiều năm thực hiện, quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đã bộc lộ nhiều bất cập, vì vậy Bộ Xây dựng đang soạn thảo quy chế mới nhằm khắc phục những vấn đề này. 
Chuyên đề "Sửa quy chế quản lý chung cư" sẽ phân tích từng khía cạnh trong việc quản lý và vận hành nhà chung cư, làm rõ nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp và đưa ra các kiến nghị cụ thể để quản lý và vận hành nhà chung cư hiệu quả hơn.

Mở rộng phạm vi điều chỉnh

Quản lý vận hành nhà chung cư luôn là vấn đề nan giải, gây nhiều tranh cãi, nhức nhối trong những năm gần đây do đây là vấn đề rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực, trong khi các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực này vẫn còn khoảng trống. 

Các tranh chấp, mâu thuẫn tại nhiều khu chung cư cho thấy sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư. 

Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để minh bạch hoá các quy định, tạo thuận lợi hơn cho việc quản lý vận hành. 

Một trong những điểm mới của dự thảo quy chế là phạm vi điều chỉnh được mở rộng. Theo đó, quy chế được áp dụng đối với nhà chung cư được xây dựng theo dự án bao gồm nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác. 

Các dự án bao gồm dự án căn hộ dùng để ở, căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác theo quy định của Luật Nhà ở.

Như vậy, ở điều khoản này, các nhà làm luật đã mở rộng phạm vi điều chỉnh, cho phép các toà nhà có chức năng hỗn hợp như căn hộ để ở, lưu trú du lịch, dịch vụ, thương mại, văn phòng và các chức năng khác, được áp dụng quy chế này để quản lý vận hành.

Riêng việc quản lý vận hành nhà chung cư đã khó nên quản lý vận hành các bất động sản hỗn hợp dự kiến sẽ còn phức tạp hơn rất nhiều lần bởi mỗi loại bất động sản có một công năng sử dụng khác nhau. 

Dự án bất động sản du lịch thường nhộn nhịp, sôi động, bởi du khách muốn được hưởng thụ, trải nghiệm vui chơi giải trí, trái ngược với nhu cầu của cư dân tại các căn hộ để ở cần sự yên tĩnh để nghỉ ngơi. 

Hơn nữa, các chủ thể kinh doanh căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch phải đáp ứng nhiều điều kiện theo quy định và thực hiện một số thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, căn hộ cũng chịu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý về việc tuân thủ các điều kiện kinh doanh. 

Bên cạnh đó là một số vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong trường hợp khách thuê vi phạm pháp luật như sử dụng ma túy, gái mại dâm, quậy phá, trộm cắp... Nếu không quản lý chặt chẽ, khi để xảy ra sự cố, câu hỏi đặt ra là ai sẽ chịu trách nhiệm?

Tương tự, đối với các bất động sản thương mại, thời gian hoạt động của khu vực này, luồng khách qua lại cũng ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của cư dân tại tòa nhà.

Điều này cho thấy, khi trộn lẫn các chức năng của bất động sản vào chung một quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, các nhà làm luật phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các chức năng này như thời gian hoạt động, luồng người ra vào, lượng người kinh doanh, khách thuê, khách ở... và các rủi ro, xung đột lợi ích của các nhóm cư dân trong tòa nhà.

Đối tượng áp dụng của dự thảo quy chế cũng sẽ hết sức rộng, không chỉ đối với cư dân mà còn cả khách vãng lai đến mua sắm tại khu thương mại, khách du lịch đến cơ sở lưu trú du lịch và các đối tượng thuê văn phòng, khách thuê của các bất động sản khác.

Mặt khác, để quản lý các bất động sản này cần sự áp dụng của rất nhiều bộ luật khác nhau, không chỉ Luật Xây dựng. Bất động sản du lịch liên quan đến Luật Du lịch, Luật Thương mại, các nghị định quy định về điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Như vậy, việc một quy chế quản lý ban hành kèm theo thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng lại mở rộng sang các bất động sản khác ngoài Luật Xây dựng sẽ có nguy cơ dẫn đến "rối loạn" luật, đồng thời không thể điều chỉnh hết được. 

Đó là chưa kể đến việc, thông tư này có nhiệm vụ hướng dẫn chi tiết Luật Xây dựng thì các phạm vi điều chỉnh sẽ không được vượt quá phạm vi của Luật Xây dựng.

Do vậy, nhiều ý kiến cho rằng, điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân, không tập trung điều chỉnh các hoạt động khác, các chức năng khác của bất động sản.

Giải pháp quản lý toà nhà hỗn hợp

Trong trường hợp quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư vẫn giữ nguyên phạm vi điều chỉnh "hỗn hợp" như hiện nay, các quy định của dự thảo cần chi tiết rõ ràng đối với chung cư nhiều chức năng, đặc biệt là các bất động sản du lịch, thương mại, văn phòng cho thuê, để định nghĩa được các rủi ro.

Qua đó, việc quản lý sẽ thuận tiện hơn, giúp tránh phá vỡ toàn bộ môi trường tại nhà chung cư cho người dân sử dụng với mục đích để ở.

Nói cách khác, các nội dung quy định của nhà chung cư sẽ bao trùm, điều chỉnh các hoạt động của bất động sản kinh doanh du lịch, thương mại. Do đó, quy chế cần tuyên bố rằng mọi hoạt động của bất động sản kinh doanh, du lịch, thương mại, văn phòng cho thuê không được gây ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân tại nhà chung cư. 

Trong trường hợp các bất động sản khác gây ảnh hưởng đến cuộc sống nhà chung cư, hội nghị cư dân có quyền đưa vào nội quy tòa nhà để điều chỉnh hoạt động của các khu bất động sản này. 

Điều này nhằm tránh toàn bộ cuộc sống nhà ở của chung cư bị xáo trộn và xung đột với tinh thần của Luật Nhà ở.

Thứ hai, các hợp đồng cho thuê của khu thương mại, khu căn hộ cho thuê ngắn ngày, dài ngày trong một chung cư phải thống nhất một mẫu chung. Các điều khoản chung phải nằm trong khuôn khổ phạm vi của nội quy, quy chế của nhà chung cư, nhằm bảo đảm những người đến thuê nhà chung cư phải tuân thủ nội quy, quy chế như cư dân đang sinh sống tại đó. 

Thứ ba, các bất động sản khác ngoài nhà ở phải bị khống chế về lượng người hoạt động tại tòa nhà.

Liên quan đến vấn đề về kỹ thuật, kết cấu của toà nhà, các bất động sản thương mại, du lịch cần phải chi tiết hóa các vấn đề, nội dung bàn giao. 

Các bất động sản này có công năng, mục đích thiết kế rất khác so với nhà ở. Tuy nhiên, trong cùng một dự án, cụm nhà chung cư, các vấn đề về kết cấu này có tính liên kết tổng thể, không thể chia cắt, phân biệt rạch ròi.

Cùng với đó, việc xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, đa công năng, nhiều đối tượng sử dụng cũng cần được rõ ràng ngay từ đầu để làm cơ sở cho việc quản lý vận hành sau này.