Nguy cơ bong bóng nhà đất

Tại sao giá bất động sản không ngừng tăng mạnh?

Từ cuối 2020, đầu năm 2021, giá đất nền đã tăng mạnh mẽ tại nhiều khu vực. Đơn cử, giá đất tại huyện Mê Linh, Hà Nội đã tăng nóng từ 15 - 16 triệu đồng/m2 từ cuối năm ngoái lên 40 - 45 triệu đồng/m2.

Một số khu vực khác như Hoà Lạc (Hà Nội), Thủy Nguyên (Hải Phòng), Từ Sơn (Bắc Ninh), Bắc Giang, giá đất cũng tăng 20 - 50% so với thời điểm trước đó.

Nhìn lại lịch sử các đợt tăng giá bất động sản Việt Nam trong suốt 30 năm qua, ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư, tài chính, Chủ tịch sáng lập của Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam cho rằng, việc tăng giá bất động sản là điều thường thấy trên thị trường.

Từ 1990 đến nay, giá nhà đất vẫn không ngừng tăng. Xu hướng tăng giá luôn kéo dài trong suốt 30 năm qua và vẫn tiếp tục tiếp diễn.

Đáng chú ý, trải qua nhiều đợt sốt đất rồi trầm lắng, thị trường bất động sản chỉ đóng băng về thanh khoản chứ rất ít khi giảm giá.

Đợt khủng hoảng gần đây nhất của thị trường, giai đoạn 2009 - 2010, Chính phủ bơm nguồn tiền lớn vào nền kinh tế khiến lạm phát tăng mạnh, lãi suất vay ngân hàng lên đến hơn 20%, thị trường bất động sản rơi vào đóng băng. Tuy nhiên, từ cuối năm 2014, đầu 2015 đến nay, thị trường đã sớm hồi phục trở lại, giá nhà đất chưa có xu hướng giảm.

Theo ông Long, có 4 yếu tố tác động tích cực đến giá bất động sản hiện nay. Thứ nhất là kinh tế vĩ mô của Việt Nam vẫn giữ được sự tăng trưởng ổn định. Tăng trưởng GDP năm 2021 được kỳ vọng ở mức khoảng 7%. Bên cạnh đó, dịch bệnh Covid-19 đã dần được kiểm soát.

Thứ hai, chính sách của Chính phủ thời gian vừa qua đang tập trung đẩy mạnh việc phát triển các dự án đầu tư công, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng. Đây là yếu tố rất tích cực đối với thị trường. Hệ thống hạ tầng, đường giao thông hoàn thiện là một trong những yếu tố giúp bất động sản tăng giá.

Thứ ba, các ngân hàng chưa có dấu hiệu tăng lãi suất. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm liên tục giảm sâu. Để giữ giá trị tài sản, người dân buộc phải rút bớt khỏi ngân hàng để đầu tư vào các kênh có thể làm gia tăng giá trị hay ít nhất để giữ giá như bất động sản.

Thứ tư, lạm phát hiện đang ở mức khoảng 4%, không quá đáng lo ngại. Với kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách tiền tệ tốt, giá nhà đất sẽ còn tăng giá trong nhiều năm nữa, ông Long nhận định.

Một lý do khác khiến thị trường bất động sản tăng giá được ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group chỉ ra rằng, thời gian vừa qua, thị trường chứng khoán liên tục tăng điểm và lượng tiền cung ra thị trường hiện rất lớn và đang chảy mạnh vào ngành tài chính. 

Năm 2020, trong khi các ngành sản xuất, chế biến, nông, lâm, thuỷ sản, hàng không, dịch vụ du lịch gặp khó do Covid-19 thì ngân hàng, chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu), tiền ảo... đều báo lãi rất lớn.

Nhiều nhà đầu tư thắng lớn trên thị trường chứng khoán đã "găm" lợi nhuận vào bất động sản. Nhà đất luôn là kênh đầu tư an toàn và yêu thích của các nhà đầu tư. Đó chính là lý do khiến thị trường bất động sản khắp nơi đều đang có tín hiệu tốt, các nhà đầu tư ồ ạt vào thị trường.

Thậm chí, thị trường còn xuất hiện nhiều nhà đầu tư mới, các nhà đầu tư F0 chưa từng tham gia vào thị trường bất động sản thì nay cũng đổ tiền vào đất.

Lo ngại bong bóng bất động sản "xì hơi"

Trước thực trạng giá bất động sản không ngừng tăng mạnh, nhiều ý kiến trên thị trường lo ngại việc giá tăng sẽ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Bản chất bong bóng bất động sản là hiện tượng giá tăng quá mức so với giá trị thật của bất động sản đó, ông Long nhìn nhận và cho rằng, với thị trường hiện nay, bong bóng bất động sản đã xuất hiện.

Tuy nhiên, không có khái niệm bong bóng ở cấp độ quốc gia, trên phạm vi toàn thị trường cả nước mà là bong bóng ở từng địa phương, từng vị trí, từng phân khúc bất động sản.

Theo vị chuyên gia này, đối với nhà đất, "yếu tố quan trọng nhất chính là vị trí, vị trí và vị trí". Chính vị trí làm lên giá trị của bất động sản. Vị trí càng đắc địa thì bất động sản càng được đẩy giá lên cao, khi giá được đẩy lên quá cao so với giá trị thực thì khi đó bong bóng xuất hiện.

Ông Long cho rằng, bong bóng là vấn đề hết sức thường thấy đối với thị trường và các nhà đầu tư. Thậm chí, ngay trong thị trường có bong bóng, sốt đất, nhà đầu tư còn có thể giao dịch và chốt lời cao.

Điều các nhà đầu tư lo ngại nhất không phải là bong bóng xuất hiện mà là việc bong bóng “xì hơi” – tức thị trường rơi vào trạng thái mất thanh khoản.

Khi giá trị của bất động sản tăng quá cao so với giá trị thực của nó và đến một thời điểm nhất định, tính thanh khoản của bất động sản không còn thì sẽ dẫn đến tình trạng bất động sản chững lại và tụt giá thê thảm khiến cho thị trường đổ vỡ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO Công ty AFA Capital cũng cho rằng, vấn đề lo ngại nhất của các nhà đầu tư trên thị trường hiện nay là bong bóng bất động sản xì hơi, thị trường đóng băng giao dịch, không có thanh khoản.

Song theo ông Tuấn, ngay cả trong trường hợp thị trường vỡ bong bóng thì bất động sản là một tài sản. Do đó, với các nhà đầu tư dài hạn, việc này không quá đáng ngại.

Tuy nhiên, những nhà đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn, dùng đòn bẩy tài chính cần hết sức thận trọng với việc bong bóng bất động sản xì hơi. Nếu họ đầu tư vào những khu vực giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao trong khi tiềm năng phát triển kinh tế, di dân cơ học không như kỳ vọng, khả năng chôn vốn tại đó trong một thời gian dài là rất lớn.