Những rào cản khi thanh toán trái phiếu bằng bất động sản

Trần Anh Thứ sáu, 10/03/2023 - 13:51

Đa số trái chủ chỉ muốn được thực hiện đúng cam kết là trả lãi và gốc đúng hạn, thay vì hoán đổi sang bất động sản hay kéo dài thời hạn trái phiếu.

Nghị định 08 mới được ban hành với nhiều quy định nhằm gỡ khó cho thị trường trái phiếu, đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản giảm áp lực đáo hạn hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành các năm trước.

Một trong những quy định mới được cho là quan trọng nhất của Nghị định 08 là cho phép thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác. Đây được xem là 'lối thoát' cho các doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện cho các doanh nhiệp này tiếp tục đầu tư phát triển các dự án thay vì mặc kẹt trên khối tài sản dở dang.

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng tín nhiệm, FiinRatings, đánh giá nếu doanh nghiệp và trái chủ đạt được thỏa thuận về việc hoán đổi trái phiếu - bất động sản, sẽ tránh được trường hợp đồng loạt yêu cầu thanh toán hoặc bán tháo trái phiếu nắm giữ, gây thiệt hại kinh tế cho các bên và làm trầm trọng hơn tình trạng thiếu thanh khoản của doanh nghiệp.

Mặc dù vậy, ông Khang cũng không đánh giá cao khả năng hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản có thể thành công trên diện rộng xuất phát từ tâm lý lo ngại rủi ro của trái chủ. Không phải nhà đầu tư nào cũng có thể đánh giá đầy đủ về tính pháp lý và giá trị của bất động sản nên không dễ chấp nhận hoán đổi sang tài sản là bất động sản. Điều này đặc biệt đúng với nhà đầu tư cá nhân, nhóm chiếm tỷ lệ lớn về trái phiếu doanh nghiệp nhưng từng cá nhân lại chỉ nắm giữ một lượng nhỏ. 

Ngay cả với các nhà đầu tư trái phiếu là tổ chức, việc đánh giá một dự án, sản phẩm bất động sản có sạch không, có đang bị thế chấp hay không...cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải minh bạch thông tin về dự án bất động sản. 

Trường hợp trái chủ đồng ý hoán đổi, vấn đề tiếp theo đó là định giá bất động sản như thế nào mới tương xứng với giá trị trái phiếu. Một lần nữa, để minh bạch, doanh nghiệp cần thuê tổ chức định giá công khai, điều này lại tiếp tục phát sinh chi phí.

Có thể thấy, khá nhiều sản phẩm bất động sản được đề nghị dùng hoán đổi trái phiếu lại là tài sản được hình thành trong tương lai, thậm chí chưa hoàn thiện về pháp lý. Như vậy, giải pháp này có thể đơn giản là hoán đổi rủi ro này sang rủi ro khác cho nhà đầu tư trái phiếu.

Cũng đánh giá về giải pháp này, bà Định Thị Mai Anh, Trưởng phòng Phân tích cổ phiếu của Công ty Chứng khoán SSI nhận định: "Đa số trái chủ chỉ muốn được thực hiện đúng cam kết là trả lãi và gốc đúng hạn, và trái chủ vẫn kỳ vọng doanh nghiệp vẫn thanh toán được thay vì lùi hay hoán đổi”.

Mới đây, Novaland đã có buổi trao đổi với những trái chủ sở hữu một số trái phiếu đang đến hạn của Novaland và đưa ra đề xuất chuyển đổi các trái phiếu này thành suất đầu tư tại dự án Novaworld Phan Thiết.

Bên cạnh đó, Novaland cũng đưa ra phương án chia nhỏ suất đầu tư cho các trái chủ nhỏ lẻ, tức là, với các trái chủ có dư nợ đủ để chuyển đổi thành 1 căn bất động sản thì sẽ sở hữu luôn căn đó, còn những trái chủ nhỏ hơn thì sẽ phải chuyển đổi thành nhiều suất tương ứng.

Dù đã được cam kết về tính pháp lý, nhưng đề xuất như của Novaland đặt ra rất nhiều thắc mắc từ phía trái chủ là khi họ chuyển đổi thì sẽ ở giá nào? Chuyển đổi xong có bán lại được không? Nếu đổi thì phải giữ trong thời gian bao lâu? Tất cả đều rất khó để trả lời.

Không thể phủ nhận, việc chuyển đổi trái phiếu thành khoản đầu tư bất động sản có thể mang lại cơ hội cho trái chủ, khi thị trường địa ốc hồi phục, giá trị bất động sản tăng nhanh, nhà đầu tư không chỉ hoàn được vốn mà còn có thể thu về một khoản giá trị gia tăng.

Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định hoán đổi, nhà đầu tư cần xem xét mặt bằng giá trên thị trường bất động sản, đồng thời cần lưu ý đến các yếu tố như uy tín chủ đầu tư, rà soát pháp lý dự án, loại hình bất động sản, giá hoán đổi... để đánh giá tiềm năng dự án, sản phẩm bất động sản hoán đổi.

Nếu chủ đầu tư có đủ năng lực để phát triển và hoàn thiện dự án, nhà đầu tư có thể cân nhắc hoán đổi hoặc gia hạn trái phiếu. Ngược lại, dựa trên các đánh giá và rà soát dự án, sản phẩm bất động sản...nhà đầu tư nhận thấy chủ đầu tư khó có khả năng tiếp tục phát triển dự án thì nên ưu tiên thu hồi vốn để hạn chế rủi ro.

Kinh tế khởi sắc, bất động sản trở lại 'đường đua'

Kinh tế khởi sắc, bất động sản trở lại 'đường đua'

Bất động sản -  2 năm
Tiếp đà tăng trưởng trong năm ngoái, kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ có thêm những bứt phá mạnh mẽ trong năm nay, tạo thêm lực đẩy để thị trường bất động sản phục hồi như giai đoạn trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát.
Kinh tế khởi sắc, bất động sản trở lại 'đường đua'

Kinh tế khởi sắc, bất động sản trở lại 'đường đua'

Bất động sản -  2 năm
Tiếp đà tăng trưởng trong năm ngoái, kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ có thêm những bứt phá mạnh mẽ trong năm nay, tạo thêm lực đẩy để thị trường bất động sản phục hồi như giai đoạn trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát.
Cách mạng xanh hóa bắt đầu từ những chiếc xe máy điện

Cách mạng xanh hóa bắt đầu từ những chiếc xe máy điện

Doanh nghiệp -  7 giờ

Hành trình "lên đời" của những chiếc xe máy điện, từ ồn ào, khói bụi sang năng lượng sạch, đang diễn ra từng ngày trên khắp các con phố tại Việt Nam.

Báo cáo Vietcap hé lộ bức tranh tài chính của VinFast

Báo cáo Vietcap hé lộ bức tranh tài chính của VinFast

Doanh nghiệp -  12 giờ

VinFast dự kiến bàn giao 135.000 xe trong năm 2025, tăng 39% so với năm 2024. Đa phần trong đó được hấp thụ bởi thị trường nội địa.

Cọng rau, mảnh vải ở chợ 'lên đời' hóa đơn điện tử

Cọng rau, mảnh vải ở chợ 'lên đời' hóa đơn điện tử

Doanh nghiệp -  17 giờ

Yêu cầu về hóa đơn điện tử đặt ra thách thức mới với các tiểu thương truyền thống, khi không chỉ thay đổi về tư duy kinh doanh, lẫn hệ thống công nghệ bán hàng.

Vietjet đặt hàng 100 máy bay A320/A321neo mới

Vietjet đặt hàng 100 máy bay A320/A321neo mới

Doanh nghiệp -  17 giờ

Vietjet và hãng sản xuất máy bay Airbus ngày 17/6, tại Paris, đã công bố đơn đặt hàng lớn, gồm 100 máy bay và 50 quyền chọn mua A321neo mới.

Vosco chi hơn 1.850 tỷ đồng mua hai tàu dầu cũ

Vosco chi hơn 1.850 tỷ đồng mua hai tàu dầu cũ

Doanh nghiệp -  1 ngày

Vosco sẽ bổ sung thêm vào đội tàu hai tàu dầu được đóng tại Trung Quốc từ năm 2021, với tổng mức đầu tư hơn 1.850 tỷ đồng.

Cách mạng xanh hóa bắt đầu từ những chiếc xe máy điện

Cách mạng xanh hóa bắt đầu từ những chiếc xe máy điện

Doanh nghiệp -  7 giờ

Hành trình "lên đời" của những chiếc xe máy điện, từ ồn ào, khói bụi sang năng lượng sạch, đang diễn ra từng ngày trên khắp các con phố tại Việt Nam.

Trị dứt điểm lãng phí đầu tư công và các dự án tồn đọng

Trị dứt điểm lãng phí đầu tư công và các dự án tồn đọng

Tiêu điểm -  9 giờ

Nhiều đại biểu Quốc hội kiến nghị có giải pháp dứt điểm lãng phí trong đầu tư công – trụ cột quyết định tăng trưởng kinh tế và hàng nghìn dự án tồn đọng trên cả nước.

Tăng trưởng kinh tế nửa đầu 2025 nhiều tín hiệu khả quan

Tăng trưởng kinh tế nửa đầu 2025 nhiều tín hiệu khả quan

Tiêu điểm -  10 giờ

Tăng trưởng kinh tế sáu tháng đầu năm bám sát kịch bản đề ra nếu không có gì bất thường trong những ngày còn lại của tháng 6.

Triết lý lãnh đạo đang định nghĩa lại nghệ thuật hiếu khách ở Nha Trang

Triết lý lãnh đạo đang định nghĩa lại nghệ thuật hiếu khách ở Nha Trang

Leader talk -  10 giờ

Không chỉ điều hành một khu nghỉ dưỡng 5 sao, ông Kristian Petersen đang định hình lại nghệ thuật hiếu khách bằng triết lý lãnh đạo đầy nhân văn và bền vững.

Sáu nhóm đối tượng mới bắt buộc tham gia bảo hiểm xã hội từ năm 2025

Sáu nhóm đối tượng mới bắt buộc tham gia bảo hiểm xã hội từ năm 2025

Sổ tay quản trị -  10 giờ

Luật BHXH 2024 bổ sung 6 nhóm đối tượng phải tham gia bảo hiểm xã hội bắt buộc, bao gồm người lao động bán thời gian, chủ hộ kinh doanh và dân quân.

Aqua City hoàn tất pháp lý, Novaland khơi thông dòng tiền

Aqua City hoàn tất pháp lý, Novaland khơi thông dòng tiền

Bất động sản -  10 giờ

Được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 là bước tiến pháp lý quan trọng, mang tính quyết định đối với dự án Aqua City, đối tác tăng tốc giải ngân giúp Novaland gỡ khó dòng tiền.

Bất động sản thấp tầng chiếm sóng tại Hải Phòng

Bất động sản thấp tầng chiếm sóng tại Hải Phòng

Nhịp cầu kinh doanh -  11 giờ

Từ trung tâm công nghiệp và logistics, Hải An – cửa ngõ Đông Nam Hải Phòng - vươn lên thành cực tăng trưởng mới, kéo theo thị trường bất động sản sôi động với loại hình nhà ở thấp tầng đang lên ngôi.