Nỗi đau của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Có tới 24.000 căn nhà nghỉ dưỡng đã xây dựng xong và bàn giao cho người mua nhưng vẫn để trống. 

Tình trạng 'tối đèn' của những bất động sản nghỉ dưỡng này được bộ phận nghiên cứu thị trường của BHS Group tiết lộ trong một báo cáo vừa được hoàn thành.

Theo công ty này, từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm nhà cao tầng và thấp tầng. 

Trong đó có 67 dự án đã đi vào khai thác vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm. Nhưng cũng chỉ có 31 dự án được vận hành toàn phần, 36 dự án vận hành theo từng phần, còn lại 14 dự án chưa vận hành. 

Phần lớn các các nhà nghỉ dưỡng chưa 'sáng đèn' tập trung ở miền Trung, tương đương với 16.000 sản phẩm bỏ trống phân bổ chủ yếu ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định và Phú Yên. 

Miền Bắc còn 5.000 sản phẩm chưa được vận hành, rải rác tại Hoà Bình, Hải Phòng và Phú Thọ. Khu vực miền Nam 'sáng sủa' hơn khi chỉ còn 3.000 sản phẩm chưa được vận hành, số lượng lớn đến từ các sản phẩm ở Kiên Giang.

Xét theo phân khúc, sản phẩm nghỉ dưỡng cao tầng thường là các condotel/căn hộ dịch vụ thường được chủ đầu tư ưu tiên khai thác sau khi hoàn thiện hơn các sản phẩm thấp tầng. 

Nguyên nhân là do các sản phẩm này hấp dẫn khách thuê hơn bởi chi phí hợp lý và vẫn đảm bảo trải nghiệm đầy đủ tiện ích dịch vụ.

Số liệu từ BHS ghi nhận từ đầu năm 2020 đến nay, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng có khoảng 24.200 sản phẩm đã và đang bàn giao, số sản phẩm đã được vận hành đạt 54%.

Trong khi đó, trong hơn 19.800 sản phẩm của nghỉ dưỡng thấp tầng chỉ có khoảng hơn 30% sản phẩm đã được hoàn thiện và vận hành, tức còn khoảng hơn 13.000 sản phẩm thấp tầng đang nằm không, chờ được khai thác sử dụng.

Một lượng rất lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã xây dựng xong nhưng chưa được đi vào khai thác đã cho thấy bức tranh đầy "ảm đạm" của không chỉ thị trường du lịch mà còn cả đối với hoạt động đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Vốn là phân khúc bùng nổ, thu hút sự quan tâm và lượng tiền rất lớn của các nhà đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng đang cho thấy sự "thất bại" của mình trong khả năng sinh lời dòng tiền cho khách hàng. 

Với quá nửa sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng xong rồi bỏ trống, các nhà đầu tư đã xuống tiền mua các sản phẩm này hiện đang "đứng ngồi không yên" khi bài toán đầu tư không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng.

Cú đấm bồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Theo lý giải từ BHS, việc các bất động sản nghỉ dưỡng đã xây dựng xong nhưng không được đưa vào kinh doanh xuất phát từ phương thức xây dựng và bán hàng “cuốn chiếu”.

Khi triển khai dự án quy mô lớn, các chủ đầu tư chia thành các phân kỳ khác nhau nhằm duy trì dòng tiền cho chủ đầu tư và thu hút khách hàng cho những sản phẩm đang bán tiếp theo. 

Tuy nhiên, điều nay lại gây bất lợi cho các nhà đầu tư, bởi khi dự án chưa được hoàn thiện đồng bộ, họ sẽ rất khó để đưa các sản phẩm vào kinh doanh. 

Các khách du lịch khi có nhu cầu nghỉ dưỡng tất yếu sẽ không lựa chọn sử dụng dịch vụ tại một khu nghỉ dưỡng đang xây dựng dang dở. 

Bên cạnh đó, theo ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban R&D BHS Group, kinh tế suy thoái và thị trường du lịch chưa hồi phục cũng là nguyên nhân khiến các bất động sản nghỉ dưỡng này vẫn nằm im bất động. 

Mặt khác, một nguyên nhân quan trọng hơn khiến tỉ lệ lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “bơ vơ” là do chưa có đơn vị chuyên nghiệp đứng ra khai thác vận hành. Đây cũng là yếu tố khiến khiến dòng bất động sản nghỉ dưỡng kém hấp dẫn các nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu thuê lại để kinh doanh.

Theo ông Dũng, hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành là “điểm đau” của không chỉ các chủ sở hữu mà còn của chính các chủ đầu tư khi các dự án đã bàn giao nhưng thiếu sức sống trầm trọng, không đem lại giá trị như kỳ vọng. 

Đây là bài toán mà các chủ đầu tư cần đo lường, chuẩn bị kỹ lưỡng về khả năng khai thác vận hành khi tham gia phân khúc này. 

Vấn đề đặt ra hiện nay là giải pháp nào để các sản phẩm nghỉ dưỡng nói chung và đặc biệt là sản phẩm thấp tầng không bị “bơ vơ”, giảm tải gánh nặng khủng hoảng thừa nguồn cung cho thị trường?

Trong khi đó, tình trạng ế ẩm đang xảy ra ở hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước, đẩy lượng hàng tồn kho lên con số báo động trong nửa thập kỷ qua.

Một báo cáo của DKRA Group thống kê số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 năm nay đã tăng lên 42.364 căn. 

Lượng tồn kho lớn tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng dư thừa nguồn cung do tâm lý nhà đầu tư e ngại kinh tế suy thoái, phần do nội tại những sản phẩm đã cung cấp ra thị trường chưa được sử dụng hiệu quả. 

Trong bối cảnh đó, tình trạng các sản phẩm đã bàn giao nhưng nằm không nhiều năm đã vô hình chung ảnh hưởng tiêu cực đến dòng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, khiến các nhà đầu tư "chùn tay", e ngại vào thị trường.