Vị trí vẫn được xem là yếu tố quyết định giá trị bất động sản, nhưng theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hoà, trong bối cảnh công nghệ và hình thức di chuyển phát triển nhanh, những nhân tố trước đây có thể mất đi hoặc không còn phù hợp, đồng thời xuất hiện những nhân tố mới làm thay đổi giá trị bất động sản.
Thời gian di chuyển thay cho khoảng cách
Cụ thể, theo ông Quang, trước đây khi mua nhà, người dân ở TP. HCM hay hỏi dự án đó hay ngôi nhà đó cách trung tâm bao nhiêu kilomet. Sở dĩ họ hỏi câu này là vì dự án, ngôi nhà đó có khoảng cách càng gần trung tâm thì càng tiện cho công việc, khi không còn nhu cầu sử dụng thì dễ bán và bán được giá cao.
Tuy nhiên, khu vực trung tâm TP. HCM ngày càng chật chội, quỹ đất không còn nhiều và giá cao. Cùng với đó là quy hoạch không gian đô thị ngày càng mở rộng, hệ thống giao thông được đầu tư và nâng cấp, từ đó khuyến khích các nhà đầu tư di chuyển ra những quận, huyện ngoại thành và những tỉnh lân cận.
Không chỉ giao thông đường bộ cải thiện mà việc nhờ hệ thống metro trong tương lai và tuyến buýt đường thủy nên việc di chuyển từ những vùng ngoại thành vào trung tâm thành phố cũng trở nên dễ dàng hơn.
Vì những yếu tố đó nên một đặc điểm dễ nhận ra ở TP. HCM hiện nay là các dự án bất động sản thường dựa vào các trục giao thông chính để đảm bảo thời gian di chuyển vào trung tâm chỉ mất khoảng 15 - 20 phút.
Điển hình, trên địa bàn Quận 8, các dự án chủ yếu nằm trên trục đại lộ Đông Tây như Aurora Residences của DRH Holdings hay Saigon Metro Mall của Công ty Cổ phần Bất động sản Netland.
Ở Quận 2 và Quận 9 có các dự án nằm trên trục đường dẫn ra cao tốc như The Sun Avenue trên đường Mai Chí Thọ do Novaland phát triển hay dự án Safira của Khang Điền. Trục Phạm Văn Đồng trên địa bàn quận Thủ Đức có các dự án như Phú Đông Premier của Phú Đông Group hay Flora Novia của Nam Long.
Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở Quận 7 là một trong những ví dụ được ông Quang nhấn mạnh về yếu tố thời gian di chuyển đã thay cho khoảng cách. Khi dự án mới manh nha hơn 20 năm trước, không chỉ người mua nhà mà nhiều nhà chuyên môn nhận định là quá xa trung tâm.
Tuy nhiên, sau đó Phú Mỹ Hưng phát triển khang trang, hiện đại và được chọn làm khu đô thị kiểu mẫu của TP. HCM thì những nhận định trước đó không còn chính xác và hiện nay, sự phát triển của hệ thống giao thông tạo cảm giác khu đô thị này rất gần trung tâm thành phố.
Ông Quang cho biết, hiện nay nhiều người cho rằng từ trung tâm TP. HCM đến dự án Vinhomes Grand Park của Vingroup ở Quận 9 rất xa, nhưng nhà tư vấn này tin rằng quan niệm này chỉ vài năm nữa sẽ thay đổi.
Chẳng hạn, một người ở ngoại thành, cách trung tâm TP. HCM khoảng 20 km nhưng nhờ có hệ thống giao thông kết nối tốt, thời gian di chuyển đến trung tâm chỉ mất 25 phút thì bất động sản khu đó vẫn có giá cao.
Hay việc người dân TP. HCM hiện nay khi đi du lịch thay vì dùng xe hơi chạy 4 - 5 tiếng mới đến Mũi Né, thì sẽ chọn cách đến những nơi cách xa cả nghìn km như Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn, nhưng đi máy bay chỉ mất 1tiếng.
Theo ông Quang, TP. HCM và Phan Thiết chưa có hệ thống đường cao tốc kết nối, trong khi hệ thống đường bộ hiện hữu đã trở nên quá tải, hay xảy ra tình trạng kẹt xe, thời gian di chuyển lâu.
Điều này cũng đã giải thích vì sao trong khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc luôn “nóng” thì các tỉnh như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu dường như bị bỏ quên một thời gian dài. Chỉ đến thời gian gần đây, khi có thông tin về những dự án hạ tầng lớn kết nối TP. HCM với những địa phương này thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu mới khởi sắc hơn.
Từ đó ông Quang cho rằng yếu tố thời gian di chuyển đã thay cho khoảng cách trong cách hình thành giá trị bất động sản.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hoà.Tác động của xe hơi cá nhân và công nghệ
Một yếu tố được ông Quang cho rằng ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc làm thay đổi giá trị bất động sản là xe hơi cá nhân. Nếu như cách đây 10 năm người dân đổ xô đi mua xe gắn máy để làm phương tiện di chuyển, thì hiện nay, kinh tế khá lên, nhu cầu mua xe hơi cá nhân cũng đang tăng nhanh.
Sự thay đổi phương tiện di chuyển trước mắt đã ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về phân khúc căn hộ. Chẳng hạn, những dự án ở xa trung tâm TP. HCM mà giao thông thuận tiện, đảm bảo có chỗ để xe thì thanh khoản vẫn cao và giá tốt.
Xe hơi cá nhân cũng làm thay đổi nhu cầu đi du lịch, đặc biệt ở những gia đình trẻ, có điều kiện kinh tế. Những ngày cuối tuần, ngày lễ cả gia đình cùng nhau đi du lịch với khoảng cách từ 80km -120km hoặc xa hơn 200km - 300km, từ đó thúc đẩy sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền và nhà vườn.
Chia sẻ tại một toạ đàm mới đây, ông Quang nhận định thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận nóng lên trong khoảng vài năm trở lại đây cũng một phần nhờ yếu tố xe hơi cá nhân.
Chẳng hạn, một người có căn nhà 5 - 10 tỷ đồng ở TP. HCM thì mua thêm một căn tầm 2 - 3 tỷ đồng ở Vũng Tàu hoặc Bình Thuận hoàn toàn có thể. Ngôi nhà này vừa để nghỉ ngơi dịp cuối tuần vừa kinh doanh, khi không còn nhu cầu thì có thể bán.
Cả khu Đông Nam Bộ với khoảng 16 triệu người, nếu hạ tầng giao thông phát triển, đi lại dễ dàng thì chỉ cần mỗi người đi Vũng Tàu, Bình Thuận du lịch một lần trong năm thì cũng đủ để bất động sản hai địa phương này nóng lên, ông Quang nhận xét.
Chính vì thế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đón đầu nhu cầu này, như Novaland đầu tư dự án NovaWorld ở Phan Thiết và Bà Rịa - Vũng Tàu, Đạt Gia mới công bố dự án Lagoona ở Bình Châu hay DRH Holdings đang âm thầm triển khai dự án khu du lịch Lạc Việt ở giáp ranh giữa Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận.
Sự thay đổi của công nghệ, theo ông Quang cũng khiến giá trị bất động sản thay đổi không nhỏ. Một người muốn tìm hiểu chi tiết bất động sản có thể ngồi nhà tra Google để tìm kiếm thông tin về sản phẩm dự án muốn mua. Người mua cũng có thể đọc các trang để có thể so sánh về giá cả hoặc nhà đầu tư có thể mua phần mền báo tin rao bán khu vực mình muốn đầu tư nhanh nhất
Mặt khác, bản đồ Google cũng giúp nhà đầu tư xem bản đồ khu hoạch, xem thực địa, xem mật độ dân cư và không gian phát triển xung quanh nơi mình muốn mua.
Sự phổ biến, tiện dụng của điện thoại di động theo ông Quang sẽ bổ trợ cho dự án bất động sản. Dự án bất động sản nào có một vài yếu tố độc đáo, khác lạ để check-in thì chi phí tiếp thị sẽ giảm đi rất nhiều và giá trị bất động sản tăng thêm giá trị.
Ông Quang lấy ví dụ tòa nhà chọc trời The Landmark 81 trong tổ hợp dự án Vinhomes Central Park ở quận Bình Thạnh, TP. HCM có đài quan sát Skyview cao nhất thành phố và có thể nhìn toàn cảnh thành TP.HCM nên dù giá vé khá cao nhưng vẫn thu hút nhiều người đến để trải nghiệm.
Dự án Vạn Phúc City của chủ đầu tư Đại Phúc ở quận Thủ Đức có vườn hoa hướng dương độc đáo giữa thành phố đông đúc đã thu hút rất nhiều bạn trẻ đến check-in.
Tất nhiên không thể không kể đến hệ thống tiện ích ngoại khu như bệnh viện, trường học, siêu thị hay hệ thống tiện ích nội khu và khu dân cư nào đủ lớn, có tiềm năng thì sẽ có hàng loạt đơn vị vào thuê làm siêu thị, cửa hàng thể thao, nhà hàng... từ đó gia tăng giá trị bất động sản.
