Giá nhà tăng vọt, doanh nghiệp chỉ thẳng nguyên nhân

Doanh nghiệp bất động sản chỉ là "người chơi phụ"

Khi giá nhà tại các đô thị lớn không ngừng leo thang, mũi dùi dư luận lập tức chĩa về phía doanh nghiệp bất động sản. Nhưng có một câu hỏi cần đặt ngược lại: Liệu doanh nghiệp có thực sự là kẻ thao túng thị trường?

Tại diễn đàn phát triển thị trường bất động sản do Báo Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nguyễn Xuân Bính, Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land, thẳng thắn nói rằng, doanh nghiệp không mong muốn tăng giá nhà, vì tăng giá đồng nghĩa với việc dự án sẽ rất khó bán.

Ông Bính nói nhà ở phân khúc cao cấp chỉ phục vụ một nhóm nhỏ và các chủ đầu tư luôn muốn phát triển các sản phẩm vừa túi tiền để bán được nhanh và tránh rủi ro tồn kho.

Trước đó, Tập đoàn Mường Thanh từng nổi tiếng với định vị “nhà ở giá rẻ”, nhưng vì các chi phí tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư tăng mạnh, thủ tục kéo dài nên doanh nghiệp buộc phải bán giá cao hơn.

"Các doanh nghiệp chỉ là “người chơi phụ” trên thị trường bất động sản",ông Bính nhấn mạnh và cho rằng, việc quyết định giá nhà ở thực chất nằm ở “người chơi chính” là Nhà nước.

Nhà nước là chủ thể cung cấp nguồn lực đầu vào quan trọng nhất cho thị trường là đất đai, đồng thời cũng là đơn vị ban hành và thực thi các chính sách pháp lý, thủ tục đầu tư dự án. Do đó, vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quyết định đối với sự phát triển của thị trường cũng như doanh nghiệp bất động sản.

Hiện nay, giá đất giao cho doanh nghiệp rất cao, kéo theo giá thành sản phẩm nhà ở thương mại bị đội lên. Với mức giá đất đầu vào như vậy, nhà đầu tư khó có thể phát triển nhà ở giá rẻ, mà buộc phải bán ra với giá cao tương ứng.

Một nguyên nhân đẩy giá nhà là thủ tục hành chính kéo dài. Nhiều dự án bất động sản mất 5–10 năm chỉ để hoàn thiện thủ tục. Riêng khâu giao đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đã tốn rất nhiều thời gian, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi. Kéo theo đó, chi phí tài chính ngày càng tăng.

Cùng với đó là các vướng mắc pháp lý. Theo ông Bính, trước năm 2020, thị trường bất động sản khá sôi động, nhưng sau đó khi quy định chỉ cho phép xây dựng nhà ở thương mại trên đất ở và một số loại đất khác được áp dụng, khiến hàng loạt dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước đó phải dừng lại.

Tắc nghẽn này khiến nguồn cung giai đoạn 2021 – 2023 sụt giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn, nợ nần.

Đến năm 2024, dù ba luật sửa đổi là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở được ban hành, nhưng vẫn giữ quy định nhà ở thương mại chỉ được xây dựng trên đất ở và đất khác.

Đồng thời, Luật Đất đai cũng quy định, đất phát triển dự án nhà ở thương mại sẽ do Nhà nước thu hồi, giao cho trung tâm phát triển quỹ đất quản lý, sau đó tổ chức đấu giá. Điều này tiếp tục khiến nhiều dự án bế tắc.

Ông Bính nhìn nhận Nghị quyết 171 ra đời mới đây đã tháo gỡ “điểm nghẽn” này. Mặc dù vậy, hệ quả do các quy định cũ để lại đã khiến trong suốt 4–5 năm trời, thị trường bị ảnh hưởng nặng nề, nguồn cung bị siết chặt, nhiều dự án đình trệ dù nhà đầu tư đã chuẩn bị quỹ đất.

Hệ quả là nhiều doanh nghiệp bị đội chi phí phát triển dự án tăng cao, thị trường khan hiếm nguồn cung, làm tăng giá nhà ở.

Mặt khác, các yếu tố khách quan như GDP tăng, lạm phát tăng, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công tăng cao cũng đẩy giá nhà tăng mạnh, ông Bính nhận định.

Giảm giá đất để hạ nhiệt giá nhà

Để hạ nhiệt giá nhà ở, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, Nhà nước cần giải quyết hai vấn đề lớn.

Thứ nhất, chính sách phải nhìn đúng nhu cầu thị trường, đảm bảo an ninh xã hội. Hiện nay, điểm nghẽn lớn nhất vẫn là chính sách và quy định pháp luật, đặc biệt là quy trình thủ tục hành chính trong đầu tư dự án. Các sở, ban, ngành, UBND thành phố cần rút ngắn thời gian xử lý thủ tục để tạo điều kiện cho doanh nghiệp.

"Thực tế, nhiều thủ tục đã có quy định về thời hạn nhưng hầu như không bao giờ được thực hiện đúng. Nhà đầu tư vướng từ đất đai, quy hoạch, đến thủ tục đầu tư… dẫn tới vòng lặp: nhiều dự án đã có quyết định đầu tư nhưng lại phải gia hạn chủ trương, rồi xin ý kiến qua nhiều sở ngành, kéo dài thêm cả năm", ông Bính dẫn chứng.

Thứ hai là Chính phủ cần đưa ra mức định giá đất phù hợp khi giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án để góp phần giảm giá nhà.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng, hiện nay vẫn còn tình trạng tồn đọng dự án do thủ tục pháp lý không thông.

"Đây chính là điểm nghẽn của điểm nghẽn đối với các dự án bất động sản", ông Thiên nói và nhấn mạnh khi thị trường bất động sản còn nhiều bất thường như giá nhà tăng cao, mất cân đối cung - cầu, việc xử lý điểm nghẽn chính là đột phá.

Ông Thiên khuyến nghị Chính phủ phải xác định rõ cấu trúc thị trường để giải quyết các điểm nghẽn. Đồng thời, các cơ quan quản lý cần tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất, thủ tục pháp lý thì mới giải quyết được những vấn đề khác như nguồn cung hay giá nhà ở.

Các bên phải có sự vào cuộc quyết liệt, bắt đầu từ các dự án tồn đọng và có sự tiếp cận khác biệt, can đảm phá vỡ những khó khăn, nếu không sẽ rất khó thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, ông Thiên nhìn nhận.