Bất động sản

Sửa quy chế quản lý chung cư - Bài 8: Ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư

Phương Thu Chủ nhật, 02/06/2024 - 08:00

Nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư cần được quy định rõ ràng, mang tính ràng buộc cao trong quy chế quản lý vận hành nhà chung cư.

Một số chủ đầu tư thiếu trách nhiệm trong quản lý vận hành nhà chung cư. Ảnh: Hoàng Anh.

Tránh chủ đầu tư "ôm con bỏ chợ"

Để tránh trường hợp chủ đầu tư phát triển dự án rồi "ôm con bỏ chợ", nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư cần được quy định rõ trong quy chế quản lý vận hành nhà chung cư.

Thứ nhất, các hình thức pháp nhân của chủ đầu tư cần được làm rõ. Hiện nay, các pháp nhân triển khai dự án của chủ đầu tư rất đa dạng và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nhiều trường hợp, chủ đầu tư thành lập một công ty riêng để phát triển các dự án. Công ty này chịu trách nhiệm trong hợp đồng mua bán của dự án với khách hàng.

Tuy nhiên, khi triển khai bán hàng, đặt tên thương hiệu cũng như các chiến dịch truyền thông, tiếp thị, dự án lại mang tên thương hiệu của tập đoàn, công ty mẹ.

Điều này đã dẫn đến sự không rõ ràng về pháp lý và các pháp nhân chịu trách nhiệm về dự án. Người mua nhà hiểu nhầm, ngộ nhận về các pháp nhân chủ đầu tư.

Nguy hiểm hơn, khi triển khai xong dự án, chủ đầu tư có thể tiến hành giải thể các công ty riêng này. Khi đó cộng đồng cư dân sẽ bơ vơ, không có chủ thể tiếp nhận giải quyết các phát sinh kèm theo trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Giá chung cư Hà Nội tăng gần gấp đôi sau 5 năm

Thứ hai, quy chế quản lý vận hành nhà chung cư do Bộ Xây dựng soạn thảo cần có quy định yêu cầu chủ đầu tư rõ ràng về các pháp nhân, hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh hay triển khai dự án. Các giấy tờ, hồ sơ đất đai cần công khai, minh bạch.

Thứ ba, quá trình xây dựng dự án có liên quan đến nhiều luật chuyên ngành, nhiều đơn vị phải chịu trách nhiệm trước pháp luật như tư vấn giám sát, tư vấn quản lý dự án, tư vấn quản lý chất lượng, tư vấn quản lý khối lượng.

Do đó, quy chế cần phải quy định rõ trách nhiệm của các đơn vị này trong quá trình bàn giao nhà chung cư cho khách hàng và giải quyết khiếu nại của dự án theo đúng quy định của Luật Xây dựng và các quy định khác.

Thứ tư, các bảo lãnh pháp lý, trách nhiệm của chủ đầu tư đối với chất lượng công trình, mua bán xây dựng công trình cần phải rõ ràng. Đặc biệt, quy chế cần quy định, trong trường hợp chủ đầu tư thay đổi các chủ sở hữu trong công ty, thì trách nhiệm của các đơn vị liên quan như thế nào.

Thứ năm, quy chế quản lý vận hành nhà chung cư cần quy định vai trò của chủ đầu tư trong quá trình chạy thử hệ thống kỹ thuật của tòa nhà.

Chủ đầu tư và các đơn vị liên quan trong quá trình chạy thử hệ thống, nghiệm thu khai thác, bàn giao nhà ở cho cư dân phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các luật chuyên ngành khác để đảm bảo chủ đầu tư và các đơn vị phải chịu trách nhiệm đối các công trình xây dựng này.

Thứ sáu, chủ đầu tư phải có đầy đủ hồ sơ, tài liệu bàn giao, quá trình nhiệm thu hoàn thành công trình, đưa vào khai thác, bàn giao nhà theo đúng quy định của Luật Xây dựng cho cư dân, tránh việc công trình chưa hoàn công đã khai thác đưa vào sử dụng.

Trong thời gian bảo hành toà nhà, chủ đầu tư phải chịu trách nghiệm đối với việc bảo trì của dự án.

Trong trường hợp chủ đầu tư phá sản hoặc gặp rủi ro pháp lý, tài chính, không thực hiện được nghĩa vụ tài chính, quy chế cần có các quy định cụ thể để đảm bảo hoạt động của nhà chung cư vẫn thông suốt.

Sau dự án khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư cần bàn giao lại toàn bộ hồ sơ lưu trữ của toà nhà và chuyển đổi các hợp đồng điện nước, hợp đồng phần sở hữu chung cho ban quản trị để tiếp quản việc quản lý vận hành.

Bên cạnh đó, quy chế cũng cần quy định cụ thể về chế tài xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư cố tình không tổ chức hội nghị nhà chung cư, hoặc vì tình huống bất khả kháng, hoặc điều kiện hoàn cảnh gây khó khăn như dịch bệnh, số lượng tham dự.... mà không tổ chức được hội nghị.

Trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý nhà chung cư

Bên cạnh trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tổng thể dự án, quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý vận hành nhà chung cư cũng cần quy định cụ thể.

Thay vì quy định một điều trong thông tư, quy chế nên có một chương riêng quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư tại nhà chung cư như nghĩa vụ đóng phí quản lý, phối hợp cùng công ty quản lý để giải quyết các vấn đề của tòa nhà.

Đơn cử như hiện nay, chủ đầu tư được tham gia vào ban quản trị trong mọi tình huống Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, chỉ nên áp dụng quy định vai trò của chủ đầu tư trong thành viên ban quản trị đối với hội nghị chung cư lần đầu.

Các hội nghị nhà chung cư tiếp theo, cư dân sẽ cùng bầu thành viên ban quản trị, không phân biệt giữa chủ đầu tư và cư dân. Khi đó, chủ đầu tư sẽ tham gia hội nghị nhà chung cư với tư cách như chủ sở hữu diện tích tại nhà chung cư.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần được quy định rõ về việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sở hữu tại chung cư như việc đóng phí bảo trì, đóng phí quản lý với diện tích căn hộ chung cư chưa bán hết.

Chủ đầu tư phải có nghĩa vụ và trách nhiệm đóng phí quản lý bằng hoặc cao hơn cư dân đối với phần tầng hầm, diện tích thương mại và chức năng khác theo thoả thuận, nhưng không thấp hơn phí quản lý của cư dân 1,5 lần.

Đối với các bất động sản thương mại, không phải nhà ở, hoạt động kinh doanh trong tổ hợp chung cư, chủ đầu tư phải tuân thủ quy định pháp luật và đảm bảo việc hoạt động của các khu vực này không gây ảnh hưởng đến cuộc sống cư dân.

Hoạt động của các khu thương mại, bãi xe... không phải bất động sản nhà ở trong cùng một dự án phải được sự đồng thuận cư dân và ban quản trị.

Trong trường hợp chủ đầu tư có các diện tích kinh doanh riêng như tầng hầm, khu thương mại, quy chế cần có quy định yêu cầu chủ đầu tư phải thành lập một pháp nhân riêng, độc lập, chịu trách nhiệm về việc kinh doanh của mình.

Việc chuyển giao các pháp nhân độc lập đối với phần diện tích này phải có quy định để tránh trường hợp chủ đầu tư tự ý mua bán với giá thấp để giảm thiểu giá trị đóng phí bảo trì theo quy định.

Hơn nữa, quy chế cũng cần quy định tách bạch giữa việc kinh doanh của chủ đầu tư với việc quản lý của đơn vị này trong giai đoạn chưa thành lập ban quản trị để đảm bảo chi phí quản lý cho tổ hợp nhà chung cư được minh bạch.

Trong trường hợp chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư thì chủ đầu tư cần phải lập một pháp nhân độc lập, chuyên trách về việc quản lý, vận hành nhà chung cư, tách bạch với việc kinh doanh khu thương mại của mình.

Về quản lý tài chính, quy chế cần quy định các chế tài liên quan tới việc chủ đầu tư sử dụng sai mục đích đối với quỹ bảo trì, quỹ phí dịch vụ.

Từ khi công trình bắt đầu đưa vào khai thác, chủ đầu tư phải chuyển toàn bộ phí bảo trì vào một tài khoản, có lãi suất dài hạn. Đồng thời, dự án phải tạo tài khoản quản lý vận hành nhà chung cư mang tính độc lập.

Chủ đầu tư không được tự ý dùng tiền quỹ bảo trì của các dự án cho các hoạt động kinh doanh của mình. Ngân hàng bảo lãnh của chủ đầu tư cần phải giám sát các tài khoản này.

Mặt khác, các nhà làm luật cũng cần có chế tài xử lý trong trường hợp chủ đầu tư phá sản và khó khăn về tài chính, hoặc tự ý sử dụng các phí quản lý, quỹ bảo trì sai quy định, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của cư dân.

Quản lý vận hành chung cư là một vấn đề phức tạp, gây ra nhiều xung đột và tranh chấp trong thời gian qua, xoay quanh mối quan hệ giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Sau nhiều năm thực hiện, quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đã bộc lộ nhiều bất cập, vì vậy Bộ Xây dựng đang soạn thảo quy chế mới nhằm khắc phục những vấn đề này.
Chuyên đề "Sửa quy chế quản lý chung cư" sẽ phân tích từng khía cạnh trong việc quản lý và vận hành nhà chung cư, làm rõ nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp và đưa ra các kiến nghị cụ thể để quản lý và vận hành nhà chung cư hiệu quả hơn.
Bài 1: Thách thức quản lý chung cư đa công năng
Bài 2: Lỗ hổng từ thiếu hồ sơ lưu trữ
Bài 3: Kẽ hở từ mô hình ban quản trị
Bài 4: Trục lợi từ cơ chế tài chính 'vay mượn'
Bài 5: 'Cuộc chiến' giành chỗ đỗ xe
Bài 6: Loay hoay bảo trì nhà chung cư
Bài 7: Tạo khung khổ cho công ty quản lý vận hành