Thiếu cung, khó vay vốn
Dù được đánh giá là thị trường bất động sản lớn nhất cả nước nhưng trong thời gian dài TP.HCM lại phát triển ở tình trạng lệch pha giữa các phân khúc. Trong khi nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân nhu cầu ở thực lớn vì mỗi năm thành phố tăng thêm 200 nghìn người nhưng số lượng dự án, căn hộ đưa ra thị trường lại rất ít.
TP.HCM gặp khó trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấpNgược lại với nhà ở thương mại, đặc biệt ở phân khúc trung, cao cấp giá bán cao và tầng lớp thu nhập trung bình, thấp không với tới nhưng lại chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số m2 sàn xây dựng được.
Cụ thể theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM giai đoạn 2016-2020, lượng nhà ở xã hội của thành phố rất ít. Trong số 53,7 triệu m2 sàn xây được thì chỉ có 2% là nhà ở xã hội với 1,23 triệu m2 sàn, với gần 15.000 căn hộ (đạt 69,2% chỉ tiêu). Còn lại, 72% diện tích là nhà dân tự xây, 26% là nhà ở thương mại.
9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM chỉ đưa vào sử dụng một dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích hơn 32.600 m2 sàn, quy mô 260 căn hộ.
Bên cạnh việc thiếu cung, người thu nhập thấp còn gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay để mua nhà ở xã hội. Do đó, họ phải vay từ nguồn khác với giá thương mại, lãi vay cao hơn.
Nguyên nhân của tình trạng này là nhiều người có nhu cầu vay vốn nhưng không đáp ứng đủ các điều kiện, như: không đảm bảo nguồn vốn tự có (30% đối với xây hoặc sửa nhà); lao động là người ngoại tỉnh không có hộ khẩu thường trú để vay vốn xây mới, sửa nhà để ở; không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
Ngoài ra, mức vay để xây mới, sửa nhà ở tối đa là 500 triệu đồng và phải thế chấp quyền sử dụng đất. Trong khi với điều kiện tương tự, vay tiêu dùng từ ngân hàng thương mại được mức cao hơn, đủ tiền để xây dựng cho nhiều nhu cầu như vừa để ở, vừa cho thuê, hoặc kinh doanh nên nhiều người chọn vay vốn từ ngân hàng thương mại.
Một nguyên nhân nữa được ông Nguyễn Đức Lệnh, phó giám đốc ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM nếu tại Hội nghị sơ kết công tác phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 và công bố kế hoạch 10 năm tới của TP.HCM, dù được gọi là nhà giá rẻ nhưng nhưng số tiền vẫn lớn với người thu nhập thấp, khiến họ không dễ mua được.
Do đó, từ năm 2018, ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM được Trung ương giao vốn để thực hiện chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015 của Chính phủ.
Lãi suất là 4,8% mỗi năm trong 25 năm, mức rất thấp so với thị trường. Người được vay để mua và xây, sửa nhà là công chức, viên chức, người thu nhập thấp... Sau 5 năm, chỉ cho 310 khách hàng vay 150 tỷ đồng (đạt 1,7%).
Từ nay đến 2025, TP.HCM đặt mục tiêu có thêm 2,5 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông Huỳnh Thanh Khiết đánh giá mục tiêu khó đạt nếu nếu những vướng mắc liên quan nhà ở xã hội hiện nay không được tháo gỡ.
Hết đất làm nhà ở công nhân
Ông Phạm Thanh Trực, Phó ban Quản lý Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (HEPZA) cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là không còn quỹ đất để xây nhà lưu trú công nhân, cũng như các công trình phục vụ tiện ích người lao động ngay trong ranh khu công nghiệp, khu chế xuất.
Nếu khu nào còn đất thì việc điều chỉnh quy hoạch cũng mất rất nhiều thời gian, công sức của nhà đầu tư do quy trình, thủ tục phức tạp. Đơn cử, Khu chế xuất Tân Thuận có 8.000 m2 đang điều chỉnh quy hoạch thành nhà lưu trú công nhân nhưng còn nhiều vướng mắc.
Cụ thể, TP.HCM hiện có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp với 280.000 lao động, trong đó trên 60% là người ngoại tỉnh. HEPZA đã xây 16 công trình nhà lưu trú công nhân, đáp ứng gần 21.000 chỗ ở.
Tuy nhiên, cũng chỉ mới đáp ứng được 15% nhu cầu. Cả giai đoạn 2016-2020, thành phố chỉ có một dự án nhà lưu trú công nhân rộng 7 ha với 1.449 phòng, đáp ứng 7.600 chỗ ở được xây dựng tại khu công nghiệp Đông Nam.
Một vấn đề bất cập nữa được đại diện Sở Xây dựng đưa ra là nhu cầu thuê nhà ở lớn hơn việc mua nhà ở xã hội. Nhưng chính sách nhà ở của TP.HCM thời gian qua lại tập trung theo hướng xây dựng và sở hữu.
Bởi vì theo khảo sát thành phố có 60.470 nhà trọ đáp ứng nhu cầu cho gần 1,5 triệu công nhân, người lao động. Những người này không có nhu cầu sở hữu nhà vì liên tục di chuyển và biến động nên chọn thuê nhà ở cho linh hoạt.
Do đó, ông Khiết cho biết, giai đoạn 2021-2025, TP.HCM đã định hướng sẽ phát triển nhà ở thu nhập thấp là nhà cho thuê, chứ không phải để bán.
Cụ thể, giai đoạn 2021-2025, TP.HCM dự kiến phát triển 500.000 m2 sàn nhà ở cho thuê, với khoảng 7.000 căn hộ; nhà lưu trú công nhân tăng 220.000 m2, khoảng 4.500 căn hộ.
Trong năm năm tiếp theo, TP.HCM tăng thêm 816.000 m2 nhà cho thuê với 11.600 căn hộ và 480.000 m2 nhà lưu trú công nhân với 8.000 căn hộ.
