Tranh cãi về cấp sổ đỏ cho căn hộ khách sạn

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa đề xuất 2 phương án xác định danh phận cho đất xây dựng căn hộ khách sạn (condotel). Phương án thứ nhất là xác định đây là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 - 70 năm, sau đó chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài. Phương án này là cấp sổ đỏ cho condotel như đất ở.

Giải pháp thứ hai là vẫn giữ nguyên theo Luật Đất đai hiện tại là đất thương mại dịch vụ với thời hạn sử dụng 50 - 70 năm, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án. 

TheLEADER đã có trao đổi với Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Trưởng ban Thương mại – Doanh nghiệp, Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú về hai giải pháp này.

Bà nhận định như thế nào về hai giải pháp đối với loại hình căn hộ condotel của Bộ Tài nguyên và Môi trường? Trong hai giải pháp này, bà nghiêng về phương án nào? 

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo: Tôi không đồng tình với cả hai phương án: Cấp sổ đỏ lâu dài như đất ở và cấp sổ đỏ trong thời gian thực hiện dự án cho condotel của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

Đây là sự tham mưu chưa thoả đáng, thậm chí thiếu cơ sở pháp luật, gây khó khăn cho cơ quan cấp trên khi quyết định. Bởi căn hộ condotel là từ sự kết hợp giữa condo và hotel có ý nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn. 

Bản chất đây là những dự án mà nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh để xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán giống với các hoạt động kinh doanh bất động sản khác trên thị trường.

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 có quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư". Luật nhà ở năm 2014 cũng chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. 

Điểm chung của tất cả các khái niệm này là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân. 

Căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng như đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh. Do đó, các loại đất này cũng có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau về nghĩa vụ tài chính, trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng.

Chính vì vậy, tôi cho rằng, đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Đồng thời, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ du lịch nghỉ dưỡng trong trường hợp này như đề xuất của Bộ Tài nguyên và môi trường.

Trong trường hợp sổ đỏ được cấp cho căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (condotel) thì đây là hiện tượng “Hồn Trương Ba, da hàng thịt”.

Vậy nếu coi đất kinh doanh dịch vụ là "đất ở" và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các căn hộ condotel như đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì sẽ gây những hệ luỵ như thế nào?

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo: Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đặt ra vấn đề là chưa có luật điều chỉnh loại hình bất động sản condotel, từ đó nảy sinh nhu cầu cần tạo ra hành lang pháp lý cho nó. Tuy nhiên, thực tế Luật Đất đai đã có những quy định cho loại hình này.

Thực chất đây là loại đất phục vụ cho sản xuất kinh doanh du lịch. Do đó, pháp luật không cần phải xây dựng thêm bất cứ quy định pháp luật nào cho nó. 

Nếu chúng ta cấp sổ đỏ cho căn hộ condotel thì cũng giống như việc “vẽ đường cho hươu chạy”, gây thất thoát ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất, các loại thuế và góp phần phá nát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.

Bởi khi cấp đất kinh doanh đối với các dự án du lịch, Nhà nước chỉ thu tiền thuê đất của chủ đầu tư, còn nếu giao đất làm nhà ở thì tiền sử dụng đất sẽ lớn hơn rất nhiều lần. Việc làm này có thể có lợi cho một vài nhà đầu tư nhưng lại gây phương hại đến toàn xã hội.

Trước những khó khăn về tính pháp lý của condotel, vừa qua có tỉnh đã đề xuất bổ sung thêm loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở" để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các căn hộ condotel, theo bà điều này có phù hợp với quy định của pháp luật?

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo: Khái niệm “Đơn vị ở”, theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam là khu chức năng bao gồm dân cư và hạ tầng cơ sở để cấu thành một khu dân cư, phường, xã. Còn đối với thuật ngữ “Đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm hoàn toàn mới, chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Có thể xem như khái niệm này là một sự “chữa cháy”, một sự sáng tạo của một vài địa phương nhằm tạo ra khuôn khổ pháp lý cho một loại hình bất động sản mới hình thành ở Việt Nam là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển rất mạnh mẽ như giai đoạn hiện nay. Thực sự đây là

Tuy nhiên, khuôn khổ này lại không đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Bởi hiện nay chưa có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định về loại đất này và sự mâu thuẫn nội tại của chính khái niệm.

Điều này thể hiện ở việc khái niệm "đất ở" đã xác định mục đích sử dụng ở đây là đất ở nhưng lại không được hình thành đơn vị ở tức là không thể ở được, nếu không ở được thì tức là đất cho mục đích sản xuất kinh doanh du lịch (hay một mục đich nào đó).

Như tôi đã nói ở trên, các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau. Do đó không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này. Việc UBND một số địa phương ghi nhận loại đất “đất ở không hình thành đơn vị ở” và cấp sổ cho loại đất này là chưa phù hợp với quy định hiện hành.

Điều này sẽ gây những rủi ro như thế nào cho người mua nhà, thưa bà?

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo: Sự chông chênh về pháp lý của các căn hộ condotel sẽ gây ra những hệ quả pháp lý rất phức tạp cho người sử dụng và người đầu tư, tiềm ẩn những rủi ro pháp lý khôn lường cho người dân, bởi nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua.

Mặt khác, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ đỏ của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực. Đây sẽ là một thiệt hại kinh tế lớn đối với người mua.

Trong khi đó, việc được cấp sổ đỏ sẽ nâng giá trị căn hộ lên rất nhiều lần. Đồng thời là căn cứ để người sở hữu thực hiện các quyền của mình như quyền mua bán, thế chấp, đặt cọc và các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt khác.

Vậy theo bà, nên có giải pháp như thế nào đối với loại hình bất động sản này để vừa đáp ứng được nhu cầu phát triển của thị trường vừa phù hợp với các quy định pháp luật?

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo: Thực tế là chúng ta không thể đòi hỏi một sự vẹn toàn cho loại hình bất động sản này bởi bản chất của nó đã không đúng. 

Chính phủ đã có quy hoạch riêng cho mục đích sử dụng đất của từng khu vực. Chủ đầu tư tự ý biến đất kinh doanh thành nhà ờ, các cơ quan nhà nước không xử phạt là may rồi tại sao lại đòi hỏi hợp thức hoá nó như một "sự đã rồi" để phù hợp với pháp luật hiện hành. Trong khi đó, điều này chỉ phục vụ lợi ích của một nhóm các nhà đầu tư.

Do đó, về giải pháp cho loại hình bất động sản này, tôi cho rằng, đối với các dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao, các cơ quan quản lý cần yêu cầu các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. Chỉ khi dự án được chuyển đối sang đất ở mới có cơ chế để cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích phải phù hợp với quy hoạch. Và thực tế là 99% các dự án không thể chuyển đổi vì đã có quy hoạch của Nhà nước. Nếu tuỳ tiện chuyển đổi sẽ dẫn đến phá nát quy hoạch như đã phân tích ở trên.

Đối với những dự án đang triển khai, nên dừng việc cấp sổ đỏ và yêu cầu những đơn vị thực hiện đúng giấy phép đầu tư.

Đồng thời, các chủ đầu tư đã biến đất kinh doanh dịch vụ thành khu dân cư cần xử phạt và buộc khôi phục lại nguyên trạng.

Bên cạnh đó, cần yêu cầu các chủ đầu tư chuyển hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê phòng khách sạn để phù hợp với pháp luật hiện hành và tránh gây hiểu nhầm cho người mua nhà.

Xin cảm ơn bà!

Tính pháp lý của hàng chục nghìn căn hộ khách sạn đang và sẽ được xây dựng đang là vấn đề được cả doanh nghiệp và khách hàng quan tâm. TheLEADER sẽ tiếp tục trao đổi với các chuyên gia và nhà đầu tư về các phương án xác định danh phận cho loại hình bất động sản 'lưỡng tính' này.