Tường thuật Diễn đàn 'Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới'

Vận hội mới

Phát biểu khai mạc Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới", ông Nguyễn Cao Cương - Tổng biên tập Tạp chí điện tử Nhà Quản trị - TheLEADER, nhấn mạnh, đất nước đang bước vào giai đoạn chuyển đổi quan trọng, bước vào kỷ nguyên phát triển mới, hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045, với các thay đổi lớn lao về thể chế, quy hoạch, mô hình kinh tế và chiến lược công nghệ.

Các cải cách thể chế, chính sách và tổ chức bộ máy hành chính nhà nước các cấp mang tính đột phá, chưa từng có tiền lệ, mang lại những luồng gió mới đầy sinh lực.

Khu vực kinh tế tư nhân lần đầu tiên trong lịch sử được định danh rõ ràng với vai trò là “động lực quan trọng nhất” của nền kinh tế, được kỳ vọng tạo “niềm cảm hứng mới” cho khu vực này có bước phát triển mới mạnh mẽ hơn.

Đó là những quyết sách kịp thời để giải quyết các vướng mắc lớn về lưu thông dòng tiền của nền kinh tế; ưu tiên đàm phán cấp cao với các nước, các nền kinh tế lớn để tháo gỡ khó khăn cho dòng chảy thương mại, xuất nhập khẩu, trong đó có Hoa Kỳ - một thị trường rất quan trọng mà cộng đồng doanh nghiệp trong nước đang rất quan tâm, theo dõi sát sao những ngày qua.

Tất cả đều để nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng 8% trong 2025 và tăng trưởng hai con số trong các năm tiếp theo.

Đặc biệt trong đó, lĩnh vực bất động sản đã nhận được sự quan tâm lớn của Chính phủ với việc ưu tiên nguồn vốn và thúc đẩy triển khai giải ngân nhanh cho các dự án hạ tầng lớn trong cả nước, nhằm tạo thuận lợi kết nối; tập trung tháo gỡ cho hàng ngàn dự án (1.533 dự án).

Đặc biệt hơn cả, hôm nay đã bước sang ngày thứ 3 khi cả nước thực hiện công cuộc cải cách tổ chức lại không gian phát triển, tiến hành sáp nhập tỉnh thành. Việc tổ chức lại không gian phát triển mới tầm quốc gia này cùng với những cải cách đột phá nêu trên, đang tạo ra những thời cơ mới chưa từng có cho đất nước, đặc biệt là cộng đồng doanh nhân, doanh nghiệp.

... cần tư duy mới

Để nắm bắt tốt vận hội mới trong giai đoạn chuyển đổi quan trọng của đất nước, các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần có tư duy mới, chuyển đổi cách tiếp cận trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Nhằm mang tới góc nhìn đa chiều về cơ hội thực sự của các thị trường tiềm năng cũng như thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư đã và đang phải giải quyết, Tạp chí điện tử TheLEADER tổ chức “Diễn đàn đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới, Vận hội mới” với sự tham gia của đại diện các cơ quan quản lý nhà nước, hiệp hội bất động sản, chuyên gia kinh tế và bất động sản uy tín, nhà đầu tư trong và ngoài nước cùng hơn 50 cơ quan báo chí, truyền hình.

"Thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới" - Tham luận của PGS.TS Trần Đình Thiên

40 năm kinh tế thị trường - Thoát “vòng kim cô”

Nói về các doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại, tôi liên tưởng đến bức tượng Self-made man (người đàn ông tự tạc chính mình) để nói rằng, chúng ta đang phải vượt qua chính mình, thoát khỏi mình, đục bỏ mình để vượt tầm bởi cái mình đang cản trở kinh khủng.

Tối qua, Tổng thống Mỹ Donald Trump chốt thuế với Việt Nam, chúng ta chỉ mới có hai con số ban đầu mang tính sơ bộ là 20% cho hàng xuất sang Mỹ và 40% cho hàng hóa trung chuyển. Mục tiêu rất rõ là để chặn sản phẩm của Trung Quốc. Dù chỉ mới có thông tin sơ bộ nhưng có thể nói là mọi thứ tích cực hơn ta nghĩ và có ý nghĩa với Việt Nam trong thời điểm hiện tại.

Tăng trưởng của Việt Nam vẫn rất tích cực, sáu tháng tính lại tăng trưởng 7,31%, nghĩa là quý II gần 8%, tức là đang tiến tới con số 8. Rõ ràng xu hướng tăng trưởng có đi lên, mặc dù điều kiện giai đoạn vừa qua khó khăn nhưng chính khó khăn đó lại đẩy tăng trưởng lên vì ta tranh thủ thời điểm chưa chốt đàm phán để nỗ lực đẩy mạnh xuất khẩu.

Chúng ta đang nói về “Tư duy mới - vận hội mới”. Mỗi chúng ta trước khi đi giải quyết các việc cụ thể cần nghĩ như một nhà chiến lược, không chỉ kinh doanh thông thường mà chiến lược toàn cầu, ở một đẳng cấp phát triển. Có lẽ nên hành động như thế vì Việt Nam khác với các nước trên thế giới ở chỗ đi sau và nghèo nhưng mở cửa và hội nhập thuộc loại rộng nhất thế giới.

Ngay cả việc cứ mở cửa đi vì không có gì để mất thì cũng không dễ. Càng ngày càng thấy rõ chiến lược mở cửa của Việt Nam có tầm nhìn khác. Chúng ta có một hành trình 40 năm để thực sự thừa nhận nguyên lý cơ bản của kinh tế thị trường “Bình đẳng - cạnh tranh tự do”, tạo niềm tin và động lực đua tranh phát triển.

Trong khi cả loài người công nhận kinh tế tư nhân là nền tảng, là động lực quyết định cho sự phát triển kinh tế quốc gia trong suốt hàng trăm năm trời thì 40 năm đó của Việt Nam vẫn là một hành trình thoát vòng kim cô trói buộc tư tưởng.

Sau 40 năm mới công nhận vai trò quan trọng nhất của kinh tế tư nhân, thoát khỏi cách nghĩ tư nhân là lực lượng bình thường, thậm chí đối lập, cho rằng tư nhân hàng ngày hàng giờ đẻ ra chủ nghĩa tư bản nên cứ có tư nhân là gạt bỏ hết.

Năm 1986, Việt nam bước vào thời kỳ Đổi Mới, chọn kinh thế thị trường nhiều thành phần, mở cửa, thừa nhận kinh tế tư nhân, từ bỏ cơ chế kế hoạch hóa tập thể. Khi tư nhân xuất hiện, nền kinh tế hồi sinh, thoát khủng hoảng.

Nhưng mãi đến 2011, phải 25 năm sau thì mới coi kinh tế tư nhân là một động lực tăng trưởng và phát triển kinh tế. Đến năm 2017 mới coi kinh tế tư nhân là động lực quan trọng của nền kinh tế, thêm chữ “quan trọng”.

Cứ mỗi lần lại nới thêm một chút trong tư duy. Nhưng nếu trước đây, thay đổi về cơ chế chính sách trong đời sống thực tế diễn ra không được như thừa nhận trong văn kiện thì đến 2025, sau đó 8 năm, tư nhân mới được thừa nhận là động lực quan trọng nhất, là đòn bẩy cho quốc gia thịnh vượng, là động lực dẫn dắt với những hành động cụ thể và thiết thực trong đời sống.

Đó là cơ hội, nên ta đang bàn về phát triển với một tâm thế hoàn toàn khác. Tôi hy vọng có thể chứng kiến những thay đổi căn bản và hoàn toàn về những cơ chế chính sách cho tư nhân. Khi coi kinh tế tư nhân là động lực quan trọng nhất thì sẽ xử sự khác hẳn, không còn phân biệt đối xử. Đó cũng là điều quan trọng nhất để xét về triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới.

Thành tựu lịch sử chưa từng có nhưng chưa thể tiến vượt, vẫn tụt hậu xa hơn

Cũng trên hành trình đó, Việt Nam đi sau, thành tựu lớn và Việt Nam vẫn đang là ngôi sao tăng trưởng (top 35 GDP thế giới) trong bối cảnh thế giới khó khăn, tăng trưởng toàn cầu đi xuống.

Đáng chú ý là mặc dù thành tựu ghê gớm nhưng nếu đặt mình vào tổng thể lộ trình đua tranh toàn cầu thì chúng ta chưa thể vượt, vẫn tụt hậu, thậm chí nhiều lĩnh vực tụt hậu xa hơn. chính điều đó quyết định vị thế, ảnh hưởng đến cách thức chúng ta cần làm để thay đổi vận mệnh.

Việc phân tích lý do tại sao quan trọng. Xưa nay, ta tự khen nhiều còn tự bóc mình ra để soi và suy xét thì chưa được nhiều. Khía cạnh thành tích được nhấn mạnh trong khi “nhưng mà” thì ít. dường như buộc ta cần có cách nhìn nghiêm khắc hơn, đó là cơ hội để nền kinh tế vượt lên.

Nguyên nhân thì nhiều, có thể kể đến một số điểm cơ bản. Ta chuyển sang nền kinh tế thị trường chậm, dùng dằng giữa kinh tế thị trường và định hướng xã hội chủ nghĩa mà không giải thích được. Tăng trưởng trồi sụt. Xu thế tăng trưởng so với giai đoạn đầu trong hành trình 40 năm thì đi xuống cứ mỗi nhịp 5-10 năm. Tăng trưởng suy giảm một cách bền vững.

Khó thì lúc nào cũng khó, làm gì chỉ có thuận lợi, thời điểm nào cũng có cả thuận lợi lẫn khó khăn nên không thể đổ cho lý do đó được.

Chu kỳ 30 năm thị trường bất động sản Việt Nam

Trong 30 năm qua, thị trường bất động sản cứ sốt đất, đóng băng rồi hồi phục mỗi 5-7 năm. Nhưng có lẽ không có thị trường nào “bốc khói bốc lửa” mạnh như thị trường bất động sản, mang lại sự giàu có cực đại cho nhiều người.

Là một thị trường phát triển cực oai hùng nên ngay cả lúc khó khăn nhất, lực lượng doanh nghiệp trong mảng bất động sản họp hành với nhau đều đặn, lúc khó khăn cũng vui vẻ, lạc quan. Đó là thị trường có năng lực ghê gớm, còn thị trường khác mà trồi sụt như thế thì be bét rồi.

Vậy tới đây, còn những năng lực gì với những cải cách mà nhà nước đang triển khai. Trong bối cảnh chung là chỉ chuyển trạng thái phát triển từ tập trung sang thị trường, gắn một chút với mở cửa hội nhập, nền kinh tế chưa phát huy hết tiềm năng mà thị trường bất động sản được như thế thì tới đây có thể được như thế nào.

Cần suy nghĩ trong 40 năm đổi mới vừa qua, chưa năm nào Việt Nam tăng trưởng 2 con số, chỉ có một năm tăng 9,5% và một năm 9,3%. Cả nước đang hò reo với niềm tin thực sự và tinh thần nuốt trăng sao, là tới đây nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng hai chữ số, không phải 1 năm, mà tăng trưởng để đưa đất nước vươn mình đua tranh với thời đại.

Bình quân 40 năm qua tăng trưởng 6,5%, bây giờ sắp tới tăng trưởng hai chữ số là gấp đôi, thì thị trường bất động sản sẽ thế nào, cơ hội lớn đến mức nào? Khả năng sụp đổ cũng rất cao vì không quản lý được, không kịp phản ứng với thay đổi bởi đó là sự phát triển bất thường và khác thường.

Nhiều bất thường, lắm nghịch lý

Một nghịch lý rõ là Việt Nam ký nhiều Hiệp định thương mại tự do (FTA) nhưng lực lượng doanh nghiệp tư nhân Việt Nam không được bồi dưỡng để tận dụng cơ hội mà các FTA mang lại. Thế là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (FDI) thấy Việt Nam có nhiều cơ hội quá thì đổ bộ vào, biến Việt Nam thành điểm sáng bậc nhất thế giới về thu hút FDI. Tại sao ta không phải là điểm sáng về phát triển kinh tế tư nhân trong nước. Ta đang lãng phí cơ hội lịch sử lớn mà ta tạo ra.

Một nghịch lý khác là tăng trưởng nhưng tụt hậu, thậm chí tụt hậu xa hơn. Bản chất sự tụt hậu và nguyên nhân cần được mổ xẻ. Cách đặt vấn đề cho rằng “điểm nghẽn của điểm nghẽn là thể chế” là sự thừa nhận nghiêm khắc, vì thế tạo niềm tin cho cả đất nước.

“Đầu tàu” chạy chậm hơn “toa tàu”. Cả vùng Đông Nam Bộ và TP.HCM từng có hàng chục năm tăng trưởng hơn nhiều vùng khác, đáng lẽ được coi đầu tàu thế mà tăng trưởng chậm hơn. Đầu tư cho cơ sở hạ tầng, đặc biệt kết nối cho vùng này rất kém, kém hơn so với đồng bằng Bắc Bộ. Nên vai vế của vùng này giảm xuống, tại sao?

Hoặc một nghịch lý khác là Việt Nam giỏi chống chịu và sống giai thuộc nhóm siêu nhất thế giới nhưng chỉ có lèo tèo mấy tỷ phú còn lại siêu nhỏ mà tôi mô tả là “thoắt ẩn thoắt hiện” là chính. Lãi suất trường kỳ xưa giờ mười mấy phần trăm mà doanh nghiệp chịu được mấy chục năm, chưa kể chi phí giao dịch và nhiều loại chi phí khác.

Nhưng vấn đề là giỏi thế thì không thể nào lớn lên được! Số doanh nghiệp thành lập mới trong sáu tháng đầu năm 2025 là 111.800, tăng 11,3%. Số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường là 111.600, tăng 14,4%. Coi như hòa nhau không tiến không lùi về số lượng. Còn thực chất thì số doanh nghiệp thực ra đi, còn thành lập mới chưa chắc có thực. Đó là tổn thất của nền kinh tế đứng trên quan điểm số thành lập và rút lui của doanh nghiệp tư nhân.

Điều đó liên quan gì đến bất động sản? Nếu số doanh nghiệp giảm đi, quy mô nhỏ đi thì số lao động ít đi, dẫn đến thu nhập cho nền kinh tế của các chủ thể là doanh nghiệp và người lao động giảm đi nhiều, từ đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các thị trường khác. Cần đặt vấn đề là thị trường nhà ở xã hội thời gian qua khốc liệt. Nếu nó mạnh thì ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà ở thương mại.

Số doanh nghiệp thành lập mới theo từng năm và rút lui đều tăng lên, nhưng cái hay là lúc đầu số doanh nghiệp thành lập và rút lui cách xa nhau. Nghĩa là ban đầu số doanh nghiệp thành lập mới cao, môi trường nuôi sống các doanh nghiệp mới thành lập rất tốt. Nhưng càng ngày, doanh nghiệp mới thành lập ngang bằng với số doanh nghiệp rút lui, phản ánh một trạng thái, môi trường kinh doanh rất lâu không được cải thiện nếu không muốn nói là kém đi với doanh nghiệp Việt Nam. Đó là điều rất đáng lo ngại.

Hay cơ cấu kim ngạch xuất khẩu Việt Nam ngày càng ít đi về tỷ trọng, còn FDI tăng lên, dù sự tăng lên của FDI về mặt vốn không quá dữ dội. Thế là có vấn đề, mà nền kinh tế của ta là kinh tế mở, hướng ngoại, xuất khẩu mà thế thì gay quá.

Lực lượng chủ đạo của Việt Nam ra thị trường cạnh tranh quốc tế là khối FDI, mà chủ yếu là lắp ráp và gia công. Thế phải đánh giá doanh nghiệp Việt Nam như thế nào?

Căn nguyên của nó là gì? Một là Chậm xây dựng, kiến tạo các nền tảng thị trường (các thị trường), đặc biệt, ít chú trọng phát triển đồng bộ thị trường các nguồn lực (thị trường đất đai, thị trường tài sản). Duy trì quá lâu cơ chế “xin – cho” và tình trạng phân biệt đối xử. Không kiềm chế xu hướng đầu cơ, đặc biệt đối với thị trường đất đai. Hệ lụy: Cấu trúc thị trường méo mó, không bền vững, lãng phí nguồn lực ghê gớm, rủi ro chính sách và “hư hỏng” bộ máy.

KỶ NGUYÊN VƯƠN MÌNH: SỨ MỆNH MỚI

Ai ai cũng đang hào hứng. Người dân ủng hộ hầu như tuyệt đối, hào hứng phấn khởi thực sự nhưng một bộ phận không nhỏ cán bộ có nhiều tâm tư. Thời đại, kỷ nguyên và sứ mệnh đang tạo ra những hướng tiếp cận khác, xưa thì dân hoài nghi nhiều, nay đảo lộn, người dân hiểu rằng lợi ích của mình được bảo đảm trong khi một bộ phận không nhỏ cán bộ bị ảnh hưởng lợi ích nên còn tâm tư.

Thế giới bất thường, Việt Nam khác thường. Bất thường, bất ổn và bất trắc là 3 đặc trưng của thế giới đang hiện ra rất rõ. Trong đó là bất trắc về mặt chính sách, về các quan hệ ứng xử với nhau, như Campuchia và Thái Lan, Israel và Iran… Việc phải ứng xử như thế nào với thế giới đó là điều phải tính đến.

Chọn phe hay không chọn phe, khó lắm! Nên câu chuyện thương mại giữa Việt Nam và Mỹ là tín hiệu tích cực.

Sau khi coi kinh tế tư nhân là động lực quan trọng nhất của tăng trưởng tại thời điểm mà lực lượng này đang rất yếu, gặp nhiều khó khăn. Được coi trọng nhưng doanh nghiệp có đủ sức để đóng vai đó hay không. Câu chuyện đặt ra là phải làm gì để lực lượng ấy đóng được vai mà lịch sử giao cho.

Nhà nước cần làm gì để lực lượng doanh nghiệp Việt Nam lớn xứng tầm với trọng trách lịch sử. Hay ta cần có những đề xuất quyết liệt hơn. Vai như vậy mà điều kiện không đủ, nguồn lực cung cấp không đủ thì khó làm. Doanh nghiệp tư nhân Việt Nam cần làm gì để xứng đáng với sứ mệnh và lòng tin.

Các doanh nghiệp xưa nay mạnh ai người nấy làm, liên kết yếu, ngoại trừ hội bất động sản khá mạnh, nhưng các doanh nghiệp có liên kết với nhau không thì chuyện khác. Cái đầu tiên cần làm là tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng cho doanh nghiệp, trên cơ sở đó họ mới liên kết được với nhau. Nếu không liên kết được thì yếu mãi. Thế mới thấy câu của cụ Hồ “đoàn kết, đoàn kết, đại đoàn kết” sao nay nhìn vào thấy đúng thế!

Thế giới thiết kế theo chuỗi thương mại, Việt Nam có chuỗi không? Gia nhập được chuỗi nào chưa? Không có chuỗi lớn được không? Cần đặt vấn đề như thế.

Nhà nước và kinh tế nhà nước làm gì? Hàn Quốc có 2 tập đoàn nhà nước mà không có họ thì không có tập đoàn tư nhân nào lớn được. Một trong đó là tập đoàn bất động sản (The Korea Land & Housing Corporation) chuyên phát triển thị trường bất động sản để tạo điều kiện cho khu vực tư nhân vào đầu tư, đặc biệt là bất động sản đô thị và bất động sản công nghiệp. Họ bảo đảm cho các doanh nghiệp tư nhân tiếp cận vào với giá vừa phải, chuẩn bị mặt bằng tốt. Hai là tập đoàn thép (Posco). Mảng thép ở Hàn Quốc thì tư nhân không thích làm vì đầu tư lớn, biên lợi nhuận ít, thời gian hoàn vốn rất dài, đặc biệt các thép tốt để đuổi kịp thế giới, nhờ đó giúp nguyên liệu đầu vào cho Hyundai… và các doanh nghiệp công nghiệp nặng khác có thể cạnh tranh với thế giới.

Kinh tế nhà nước hỗ trợ tạo điều kiện cho tư nhân. Cuốn sách “Nhà nước khởi tạo” đưa ra kinh nghiệm là không có nhà nước đầu tư thì dẫn đến khả năng thất bại cao của tư nhân. Những thua thiệt nhà nước gánh là nền tảng cho tư nhân thành công. Nước Mỹ có nền kinh tế tư nhân tiến mãi vì họ phát triển trên nền tảng nhà nước hỗ trợ

Tương lai không nằm trên đường kéo dài của quá khứ!

Tới đây, logic chính sách vẫn như cũ thì khả năng thất bại là 100%, kể cả hệ thống chính sách cho các lĩnh vực truyền thống, bao gồm bất động sản. Nên logic chính sách cần khác đi. Cần cải cách nhà nước, không thể tách rời với các thị trường - nền tảng cho nền kinh tế thị trường. Thị trường đất đai và tài chính không cải cách thì mọi cải cách ở nhà nước đều ko tạo động lực cho khu vực tư nhân.

Hai là xây dựng môi trường kinh doanh bình đẳng, thị trường đúng nghĩa. Kinh tế tư nhân cần nhất không phải bơm tiền theo kiểu ưu tiên ưu đãi, mà tạo môi trường kinh doanh tự do, họ tự xử lý vấn đề của họ vì họ giỏi lắm.

Ba là tạo lập cái mới, thay máu. Doanh nghiệp kinh doanh trên nền tảng cũ, quản trị kiểu cũ thì cần thay máu, thay năng lực, đồng thời tạo ra lực lượng doanh nghiệp mới, đặc biệt là doanh nghiệp số, doanh nghiệp công nghệ.

Đột phá thời đại

Mỗi nghị quyết trong bộ tứ nghị quyết (Bộ tứ chiến lược) có chức năng riêng. Nghị quyết 57 định hình mục tiêu hướng đến là công nghệ cao. Nghị quyết 59 là hội nhập quốc tế, xưa nay ta cứ đi đường riêng. Nghị quyết 66 cởi trói, cải cách thể chế, mở không gian thể chế cho nền kinh tế. Nghị quyết 68 nhấn mạnh vai trò quan trọng nhất của nền kinh tế tư nhân trong phát triển kinh tế quốc gia.

Ta cũng có thêm các hành động cụ thể: sắp xếp lại bộ máy, sắp xếp lại giang sơn. Đáng chú ý, trong khi lâu nay nghị quyết không đi vào cuộc sống thì hiện nay, nghị quyết chứa đựng cuộc sống, nên ra nghị quyết là chính sách cũng ra cuộc sống luôn. Từ nghị quyết 68 đến nghị quyết 198 và chương trình hành động của Chính phủ chỉ vỏn vẹn trong vòng 1 tháng.

Việt Nam hướng đến ba nhóm mục tiêu - khát vọng: cần vượt đẳng cấp so với chính mình; cạnh tranh toàn cầu; tăng trưởng vượt bậc (phi thường) với 2 con số. Logic hành động mới là cởi trói và phát triển; không chủ yếu ưu đãi mà quan trọng nhất là không phân biệt đối xử, bảo đảm tự do kinh doanh và cạnh tranh bình đẳng; không hình sự hóa, giảm tối đa thanh, kiểm tra; không hồi tố gây bất lợi doanh nghiệp; chuyển từ “Tiền kiểm” sang “Hậu kiểm” để doanh nghiệp tự quyết tự làm; thuận lợi hóa tiếp cận nguồn lực (đất, vốn); thúc đẩy “thay máu” lực lượng doanh nghiệp; hỗ trợ hình thành phát triển các doanh nghiệp tiên phong

Quay trở lại hình ảnh tự đục chính mình để “THOÁT TA”, cần cải cách thể chế với việc mở trói buộc, tạo không gian thể chế mới: trao quyền, tạo điều kiện.

Hai là cần thay đổi động lực phát triển. Chiến lược trung tâm là chiến lược phát triển nguồn nhân lực vì nay con người quyết định, đó là con người sáng tạo. Con người bây giờ là con người trí tuệ kết hợp trí tuệ nhân tạo thì mới thành nhân lực đích thực. Nếu làm được thì nhân lực sống của ta sẽ tăng sức mạnh lên hàng chục lần. Các doanh nghiệp hãy hành động theo tinh thần ấy, nhất là các nhà quản trị.

Việc làm chiến lược, sử dụng dữ liệu để đưa các phương án và quyết định… thì đều được AI hỗ trợ. Nếu lan tỏa vào tất cả bộ phận thì các doanh nghiệp sẽ có bước tiến vượt bậc. Với bất động sản thì cần thêm yếu tố chuyển đổi mô hình tăng trưởng từ nâu sang xanh, từ vật thể sang số, làm cho không gian sống và điều kiện sống thay đổi.

Cấu trúc thị trường bất động sản thay đổi. Phải là bất động sản xanh và bất động sản số

Cơ hội lịch sử cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản sẽ bùng nổ nhưng không dễ hình dung khi mà tăng trưởng kinh tế đang hướng đến hai con số, tức gấp đôi hiện tại. Việc sắp xếp lại giang sơn (nhập tỉnh, bỏ huyện) mở ra một cách tổ chức phát triển theo hướng mở rộng, không chỉ không gian vật lý mà là không gian cơ hội, vì lợi thế hay bất lợi thế của các địa phương sẽ cộng hưởng với nhau.

Do đó, cần đo lại tất cả lợi thế. Mới đây tôi và TS Lê Xuân Nghĩa vào Bình Định (Gia Lai mới) tư vấn, đề nghị đọc lại lợi thế của tỉnh mới, Gia Lai có biển, Bình Định có biên giới với Campuchia, thời tiết có trường sơn đông trường sơn tây… tất cả những điều đó tích hợp lại thì chiến lược sẽ khác. Lúc ấy bất động sản sẽ thế nào.

Tới đây lại phải có cuộc làm lại quy hoạch phát triển, các doanh nghiệp bất động sản cần chú ý và can dự vào quá trình đó nhiều hơn. Cần đi sâu vào bất động sản các tỉnh và khu vực cụ thể. Cần lưu ý, triển vọng bùng nổ của thị trường bất động sản là có trong dài hạn nhưng về ngắn hạn có các rủi ro.

Trái phiếu đến kỳ hạn phải trả. Cải cách thể chế - bộ máy sẽ có những trục trặc về quy trình, chi phí chuyển đổi cao; rủi ro về hồ sơ giấy tờ… Ngoài ra, cạnh tranh quốc tế hiện nay cực khó đoán và Việt Nam chắc chắn bị ảnh hưởng.

Cải cách bao giờ cũng có rủi ro, như con rắn lúc lột da, mới lột thì kiến cắn cũng chết, nhưng lột xong đứng dậy đi được rồi, hóa thành mãng xà rồi thì không gì cản được sức mạnh. Ta cần lường tính rủi ro trong giai đoạn chuyển đổi lột xác này.

Câu hỏi: Qua phần trình bày của PGS.TS Trần Đình Thiên, là doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group có ấn tượng như thế nào về thị trường bất động sản hiện nay? Những yếu tố nào đang ảnh hưởng đến các doanh nghiệp tư nhân nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng?

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group: Trước đây, nhiều ý kiến thường nói rằng, các nghị quyết thường không đi vào thực tiễn, nhưng giờ đây, thực tiễn cuộc sống đã được phản ánh vào trong các nghị quyết. Điều này mang lại cho chúng tôi niềm tin và động lực để tiếp tục phát triển doanh nghiệp. Thủ tục pháp lý trong thời gian tới hứa hẹn sẽ trở nên nhanh chóng, thuận tiện hơn.

Thời gian qua, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Tuy nhiên, tình hình sắp tới sẽ khác. Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ". Tuy nhiên, sự bùng nổ của thị trường sẽ diễn ra ở khía cạnh khác, không nằm ở giá cả, bởi giá tăng cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà là sự bùng nổ ở nguồn cung, giúp người trẻ có cơ hội mua nhà.

Câu hỏi: Chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi ra sao trong những năm tới?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Trong 5-10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua. Nhìn lại 5 năm gần đây, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19. Còn 5 năm trước đó, khi chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà, thị trường đã bùng nổ mạnh mẽ.

Tuy nhiên, nhiều phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang gặp nhiều vướng mắc. Trong suốt 10 năm qua, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng. Nhưng từ thời điểm này trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, đây là sự thay đổi rất lớn.

Trước đây, nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bất động sản tăng cao. Ví dụ, dự án chung cư 88 Láng Hạ đã tăng giá từ 40 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2, tức gấp 2,5 lần. Nhưng sắp tới, thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung. Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ "thừa nguồn cung" bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp.

Các dự án trước đây với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có. Cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Cơ hội trước hết là việc toàn bộ hệ thống chính trị thay đổi tư duy, xác định rõ các vấn đề cần đổi mới cũng như vai trò của nhà nước, của tư nhân và vấn đề thay đổi công nghệ. Rõ ràng đây là cơ hội mở ra cho tất cả, trong đó có bất động sản. Cơ hội thứ hai là sự thay đổi thể chế - vấn đề được Tổng bí thư nhấn mạnh là điểm nghẽn của điểm nghẽn.

Chúng ta đều thấy được những hành động rất nhanh chóng và quyết liệt của bộ máy nhà nước, đơn cử như nhanh chóng thay đổi hàng loạt vấn đề liên quan đến bất động sản bằng luật và một loạt nghị quyết chỉ trong một thời gian ngắn, ví dụ như Nghị quyết số 170, Nghị quyết số 172…

Đây chính là một sự quyết liệt của hệ thống chính trị, sai ở đâu sửa luôn ở đó và rõ ràng, tôi cho rằng đây là một trong những cơ hội rất lớn. Bên cạnh đó, việc bộ máy hành chính tinh gọn hơn, sáp nhập lại địa phương sẽ giúp các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng hưởng lợi từ quy trình thủ tục ngắn hơn, đơn cử chỉ cần nộp đơn xin giấy phép vào một cửa thôi.

Không chỉ vậy, Việt Nam cũng đang cho thấy những kế hoạch, chủ trương rất cụ thể, rõ ràng, như đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng cũng như tư duy trong nước có thể làm được mà không nhất thiết phải cần tới doanh nghiệp nước ngoài. Việc phát triển đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam cũng sẽ mở rộng không gian tới các vùng đô thị mới.

Cơ hội của doanh nghiệp bất động sản thời gian tới cũng đến từ việc ổn định kinh tế vĩ mô trong thời gian dài vừa qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới đây. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với một số thách thức trong thời gian tới. Mặc dù nhiều vấn đề về thể chế đã được tháo gỡ nhưng thể chế chưa thật sự hoàn chỉnh, đòi hỏi sự tiếp tục điều chỉnh và thay đổi trong thời gian tới.

Tôi lấy ví dụ, vấn đề giá đất hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc và vấn đề. Theo kinh nghiệm và khảo sát của chúng tôi, có cảm giác như không ít địa phương đặt ra mức giá đất trên trời. Họ làm đúng các yêu cầu của luật pháp nhưng khi chúng tôi xác định lại các giao dịch thị trường để xác định giá thì những giao dịch này có độ bong bóng rất cao. Các giao dịch này là chiêu trò của một số thao túng trên thị trường. Vô hình chung khi xác định vào bảng giá, có nghĩa là đã hợp lý hóa, pháp lý hóa cái bong bóng đấy.

Điều này sẽ là điều cực kỳ nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuế đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

Về phía doanh nghiệp, nội lực của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thật sự mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp đã bộc lộ các vấn đề và thậm chí, sụp đổ khi sự cố xảy ra. Một số doanh nghiệp có thể vượt qua thời gian qua là những doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng từ trước đó.

Kinh nghiệm của một số quốc gia cho thấy, việc phát triển của đất nước phải cần tới một số doanh nghiệp lớn thì họ mới có thể sẵn sàng vào một cuộc chơi mới, hình thành các siêu đô thị mới có quy mô hàng chục ngàn hecta. Với cuộc chơi sắp tới, các doanh nghiệp nhỏ và vừa phải đồng hành cùng các ông cá mập để phụ trợ, từ đó xây dựng nội lực lớn dần.

Chất lượng thị trường vốn hiện nay cũng là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản, cùng với việc thiếu các kênh dẫn vốn bền vững. Bằng chứng là khi có khủng hoảng, dòng tín dụng tắc đã khiến doanh nghiệp lao dốc.

Nhìn chung, thị trường bất động sản chưa có chất lượng cao, dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, bong bóng do những cái dự án, quy hoạch chưa thật sự chất lượng, vấn đề điều hành chưa sát sao. Nhiều địa phương, các sản phẩm bất động sản mọc đầy nhưng cũng chỉ để cho cỏ mọc, bê tông móc.

Nhà nước đang có nhiều nỗ lực để kiểm soát, điều hành vấn đề này. Chúng tôi đề xuất các giao dịch đều phải qua sàn giao dịch để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng loạn, đầu cơ, thổi giá. Kiểm soát tốt nhưng vẫn phải tạo điều kiện.

Ông Nguyễn Trung Vũ: Tôi xin phép bổ sung thêm một ý từ câu hỏi rất thực tế của anh Sơn. Đó là, trong bối cảnh hiện nay, với những dự án nhỏ còn gặp khó khăn về vốn, thì câu hỏi đặt ra là làm sao để thực hiện được các dự án lớn? Nguồn vốn sẽ lấy từ đâu? Mọi người thường lo lắng khi thấy giá bất động sản tăng cao, nhưng ít ai đặt câu hỏi: ai là người khiến giá bất động sản tăng? Liệu đó có phải là chủ ý từ chính sách của Nhà nước?

Trước đây, việc định giá đất được thực hiện 5 năm một lần, nhưng hiện nay, giá đất thay đổi hàng năm. Định giá đất cao hơn khiến doanh nghiệp buộc phải bán với giá cao hơn. Khi đó, các doanh nghiệp nhỏ không đủ lực sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, thị trường dần tập trung vào các doanh nghiệp lớn, có uy tín.

Chỉ những doanh nghiệp này mới đủ điều kiện tiếp cận nguồn lực đất đai, vay vốn ngân hàng. Câu chuyện thao túng giá bất động sản do bị giới môi giới đẩy giá cũng là điều không chính xác. Bởi họ không thể làm được điều đó. Không ai có thể thao túng được giá của thị trường bất động sản.

Chúng ta có thể học bài học từ Trung Quốc, từ năm 1998 đến 2019, bất động sản nước này tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng kết quả là hàng nghìn thành phố ma, dự án bỏ hoang vì không có người ở. Sai lầm đó khiến Trung Quốc đang phải trả giá rất nặng, và tôi hy vọng Việt Nam không đi vào vết xe đổ đó.

Một dự án bất động sản nếu không có cư dân về ở thì sẽ chết, mà muốn có người dân về ở, dự án cần đầu tư cả một hệ sinh thái: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, y tế, vui chơi... Lấy ví dụ, tại Cần Giờ – một vùng đất từng được xem là xa xôi, khó kết nối – khi tỷ phú Phạm Nhật Vượng quyết định đầu tư, lập tức họ nghiên cứu tuyến đường sắt cao tốc hoặc tàu điện ngầm ra khu vực này. Khoảng cách từ TP.HCM ra Cần Giờ nếu chỉ còn 20 phút thay vì 3 tiếng như hiện nay, thì việc giãn dân là hoàn toàn khả thi. Giá đất ở đó rẻ hơn trung tâm, nhưng chất lượng sống có thể cao hơn nếu hạ tầng đầy đủ.

Tương tự, dự án ở Quảng Yên (Quảng Ninh) hàng nghìn ha cũng gắn với đề xuất đường sắt cao tốc từ Hà Nội. Những dự án tầm cỡ như vậy không chỉ là dự án của doanh nghiệp, mà là sự phối hợp giữa Nhà nước và các tập đoàn lớn để tái phân bổ dân cư, giãn dân khỏi các đô thị trung tâm.

Giá bất động sản tại trung tâm tăng cao cũng là một phần trong chiến lược giãn dân. Đây là nguồn thu lớn để Nhà nước có thể đầu tư ngược trở lại vào hạ tầng, bao gồm cả đường sắt cao tốc Bắc Nam triển khai trong thời gian tới. Cách làm này giống Trung Quốc đã từng triển khai trước đây.

Có thể thấy, giá bất động sản không ai có thể thao túng được, cơ chế thị trường và chính sách nhà nước đang quyết định tất cả, đó là chủ trương phát triển kinh tế của Việt Nam. Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp, thu tiền sử dụng đất; doanh nghiệp bán dự án, và chỉ có thể tồn tại nếu thu hút được cư dân về ở.

Câu hỏi: Ông có nhận định thế nào về vấn đề nguồn vốn, tình trạng dự báo dư cung của thị trường bất động sản, trong bối cảnh đất nước đang chuyển mình sau sáp nhập các tỉnh thành?

TS. Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển: Là một người dành trọn tâm huyết nghiên cứu và gắn bó với lĩnh vực tài chính, tiền tệ, giá cả trong nhiều năm qua, tôi nhận thấy những chuyển động đáng chú ý trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Bối cảnh kinh tế đất nước đang trên đà phát triển mạnh mẽ, kéo theo đó là sự kỳ vọng lớn vào sự đóng góp của cả khối tài chính và cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty bất động sản tiên phong đổi mới.

Nhìn lại chặng đường đã qua, chính sách trong lĩnh vực bất động sản đôi khi chưa thực sự bắt nhịp kịp với những biến đổi của thị trường, dẫn đến không ít những hệ quả đáng tiếc.

Chúng ta còn nhớ giai đoạn 2016, khi nỗ lực giải quyết tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở đã vô tình tạo ra một nghịch lý là sự thiếu hụt dự án sau đó.

Việc kiểm soát số lượng dự án, dù xuất phát từ mục tiêu tốt đẹp, nhưng đôi khi lại siết chặt quá mức, cộng hưởng với những yếu tố khác, đã làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm, đẩy giá bất động sản lên cao trong giai đoạn vừa qua.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, tôi tin rằng thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội mới đầy tiềm năng. Chủ trương sáp nhập tỉnh, một bước đi chiến lược của Chính phủ, hứa hẹn sẽ tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước.

Chúng ta có thể kỳ vọng vào sự hình thành của các thành phố vệ tinh hiện đại, những đô thị song sinh sầm uất, từ đó kiến tạo một thị trường bất động sản với động lực tăng trưởng mới.

Điển hình như quy hoạch khu vực Long Thành với dự án sân bay quốc tế tầm cỡ. Theo những phân tích của tôi, tiềm năng phát triển dân cư và kinh tế tại đây không chỉ dừng lại ở quy mô 500.000 dân ban đầu, mà sẽ còn bứt phá mạnh mẽ trong tương lai gần, có thể đạt đến hàng triệu người.

Long Thành sẽ không đơn thuần là một đô thị vệ tinh của TP.HCM mà sẽ trở thành một trung tâm kinh tế năng động, song hành cùng sự phát triển của thành phố lớn nhất cả nước, đặc biệt khi hệ thống hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư một cách đồng bộ và hiện đại.

Thêm vào đó, hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia về đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc, cảng biển cùng nhiều công trình khác sẽ khơi dậy một xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước.

Với sự phát triển của giao thông, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn. Việc di chuyển giữa các tỉnh thành, giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ trở nên nhanh chóng và thuận tiện, tạo ra một diện mạo mới cho thị trường bất động sản.

Tôi kỳ vọng rằng sự phát triển này sẽ từng bước đưa giá bất động sản về với giá trị thực, sau những biến động do tình trạng thiếu hụt nguồn cung trước đây gây ra.

Trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình, tôi đặc biệt lưu ý đến vai trò của Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân. Nghị quyết này mở ra một không gian phát triển rộng lớn cho các doanh nghiệp, tạo động lực cho sự đổi mới và sáng tạo.

Hãy hình dung, khi nền kinh tế còn nhiều hạn chế, các hoạt động kinh doanh cũng giống như di chuyển trong ngõ hẹp, mọi phương tiện đều khó có thể tăng tốc. Nhưng khi thể chế được khơi thông, như chúng ta bước ra những đại lộ rộng lớn, các doanh nghiệp sẽ có điều kiện để phát huy hết tiềm năng của mình. Các doanh nghiệp nhỏ cần nắm bắt cơ hội này để xây dựng những chiến lược kinh doanh linh hoạt và hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, trong "sân chơi" mới này, các doanh nghiệp lớn với hệ sinh thái đa dạng và tiềm lực mạnh mẽ sẽ có những lợi thế nhất định, có khả năng kiến tạo những khu đô thị hiện đại, đồng bộ với đầy đủ tiện ích, từ đó định hình thị trường. Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn có thể tìm kiếm cơ hội hợp tác, chia sẻ những "miếng bánh" phù hợp với năng lực của mình, tạo nên sự cộng hưởng và phát triển chung.

Vấn đề nguồn vốn luôn là yếu tố then chốt đối với thị trường bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng có thể chịu áp lực gia tăng do những lo ngại về lạm phát, các doanh nghiệp cần đặc biệt chú trọng đến việc huy động vốn từ cộng đồng.

Hiện nay, lãi suất tiết kiệm không còn quá hấp dẫn, người dân đang tìm kiếm những kênh đầu tư hiệu quả hơn, và bất động sản vẫn luôn được xem là một kênh đầu tư tiềm năng. Do đó, việc xây dựng uy tín, quảng bá dự án một cách minh bạch và hiệu quả sẽ là chìa khóa để thu hút nguồn vốn từ chính người dân.

Ngoài ra, tôi cũng muốn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc các doanh nghiệp bất động sản cần mạnh dạn niêm yết trên thị trường chứng khoán. Đây không chỉ là một kênh huy động vốn hiệu quả mà còn là một bước đi quan trọng để tăng cường tính minh bạch và chuyên nghiệp hóa hoạt động của doanh nghiệp, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việc xây dựng hồ sơ tài chính minh bạch, đạt chuẩn và tiến tới xếp hạng tín nhiệm sẽ là những yếu tố then chốt để doanh nghiệp có thể tham gia vào những "cuộc chơi" lớn trên thị trường.

Cuối cùng, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần theo dõi sát sao những biến động của kinh tế vĩ mô, đặc biệt là các chính sách thuế quốc tế, để có những dự đoán và điều chỉnh phù hợp cho chiến lược kinh doanh của mình.

Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những vận hội mới đầy hứa hẹn. Để nắm bắt được những cơ hội này, các doanh nghiệp cần có một tư duy mới, linh hoạt, sáng tạo và chú trọng đến việc khơi thông các nguồn lực trong nước, đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh và tính minh bạch để phát triển một cách bền vững.

Câu hỏi: Trong bối cảnh tái cấu trúc địa giới hành chính thông qua việc sáp nhập các tỉnh, thành – một bước đi mang tính chiến lược trong cải cách thể chế và quản trị đô thị – đồng thời nền kinh tế Việt Nam đang đứng trước cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững với tốc độ có thể tiệm cận hai con số, theo ông/bà, những địa bàn nào sẽ nổi lên là các cực tăng trưởng mới, có khả năng thu hút mạnh dòng vốn đầu tư bất động sản trong trung và dài hạn?

Ông có thể liệt kê 3 khu vực tiềm năng nhất và phân tích những yếu tố cốt lõi (về thể chế, hạ tầng, nhân lực, vị trí chiến lược, hoặc vai trò trong chuỗi cung ứng quốc gia và khu vực) khiến các khu vực này có thể trở thành tâm điểm phát triển sôi động trong giai đoạn tới?

Ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Property: Việc tìm ra theo tôi là rất khó. Tuy nhiên về phần mình, tôi thấy bất kỳ vùng đất nào tiềm năng để phát triển bất động sản đều đến từ việc mọi người đến đó để làm gì, với giáo dục, y tế, làm ăn, đường xá, hạ tầng…, có đủ để họ sống không.

Đặc biệt với những thay đổi về cơ sở hạ tầng, sáp nhập như thời gian tới sẽ tạo cơ hội cho giai đoạn đất nước chuyển mình như hiện nay.

Hiện tôi thấy cơ hội ở khắp nơi, từ Nam và Bắc, như Hà Nam, Nam Định, Thái Bình... ở ngoài Bắc hay Cần Giờ, Bình Dương… ở trong Nam. Tuy nhiên, cần xác định đúng hình thức bất động sản để xây dựng.

Như nhiều chủ đầu tư làm bất động sản đô thị ở khu nên làm nghỉ dưỡng và ngược lại. Nhiều doanh nghiệp làm khu đô thị sinh sống mà chỉ phân lô bán nền, không có đủ tiện ích để sinh sống. Hoặc nhiều doanh nghiệp làm khu nghỉ dưỡng nhưng lại tập trung khai thác dòng tiền thay vì tiện ích nghỉ dưỡng.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes: Thứ nhất, chúng ta cần nhìn vào nhu cầu thực sự của khách hàng, tức là họ đang cần gì, quan tâm đến điều gì, chứ không chỉ chạy theo xu hướng chung.

Trong giai đoạn hiện nay, có đến 78% nhà đầu tư quan tâm đến việc bảo toàn và sinh lời dòng tiền, còn lại là những yếu tố mang tính cơ hội khác.

Xu hướng của dòng tiền rất rõ ràng: sau năm 2022 đến đầu 2025, giới đầu tư tập trung vào hai phân khúc chính.

Một là “bất động sản tạo dòng tiền”, những sản phẩm cho thuê được ngay, sinh lời ổn định. Hai là “bất động sản đô thị”, đáp ứng nhu cầu an cư, tiện ích, có thể khai thác lâu dài.

Các nhà đầu tư ngày nay nghiên cứu rất kỹ các chỉ số kinh tế vĩ mô (GDP, năng lực cạnh tranh), chiến lược phát triển của địa phương, cùng với yếu tố di dân, vận động dân cư và tốc độ đô thị hóa.

Họ ưu tiên những tỉnh đã đầu tư mạnh vào hạ tầng, cơ sở sản xuất – nhất là công nghiệp; có lực kéo di dân từ các trung tâm lớn (ví dụ vùng quanh Hà Nội); được kết nối tốt qua các trục giao thông chính; và có mật độ dân cư và đô thị hóa đủ cao để bảo đảm tính thanh khoản.

Hiện nay tôi thấy có ba điểm nóng đáng chú ý: Hưng Yên (sau sáp nhập với Thái Bình). Đây là tỉnh với hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, từ cao tốc đến đường sắt, giúp kết nối nhanh với Hà Nội và các cực kinh tế lân cận. Lợi thế về công nghiệp đang kéo dòng vốn mạnh mẽ vào địa phương này.

Tiếp theo là Bắc Ninh. Đây là thị trường thu hút nhất là phân khúc công nghiệp – các khu chế xuất, khu công nghiệp đang ăn nên làm ra, tạo sức hút cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Cuối cùng là Quảng Ninh – Hải Phòng. Đây là khu vực này đã trải qua một giai đoạn trầm lắng, nhưng sau khoảng 4 năm “giảm nhiệt”, đang phục hồi mạnh mẽ. Hải Phòng với cảng biển lớn, cùng Quảng Ninh mở rộng, hứa hẹn trở thành vùng tăng trưởng ổn định trong năm nay.

Nhìn chung, ba khu vực trên đều đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về nhu cầu thị trường, hạ tầng kết nối, tiềm năng cho thuê và tốc độ đô thị hóa – những yếu tố then chốt để nhà đầu tư yên tâm “xuống tiền” ngay sau khi sáp nhập.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Guru Việt Nam: Sau khi chính thức sáp nhập từ ngày 1/7, thị trường bất động sản đã chứng kiến làn sóng quan tâm tăng mạnh ở nhiều vùng đất tiềm năng.

Trước hết phải kể đến cặp Ninh Bình – Hà Nam: Ninh Bình ghi nhận mức độ quan tâm tăng tới 96%, trong khi Hà Nam cũng tăng khoảng 30%.

Cả hai tỉnh này có lợi thế tương đồng về diện tích và quy mô dân số, hạ tầng giao thông được cải thiện rõ rệt, nên trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư ngay từ tháng 3/2025 – tức là sớm hơn 3–6 tháng so với đợt sáp nhập.

Tiếp theo là cặp Đà Nẵng – Quảng Nam, nơi Quảng Nam bất ngờ dẫn đầu với mức tăng quan tâm lên tới 96%, trong khi Đà Nẵng cũng tăng 39%.

Sự phối hợp giữa cảng biển, sân bay và khu kinh tế mở cùng tầm nhìn trở thành “song sinh quốc tế” đã khiến khu vực này nổi bật, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cả về kinh tế biển lẫn du lịch, dịch vụ.

Không kém phần sôi động là cặp Bắc Ninh – Bắc Giang, với mức độ quan tâm tăng lần lượt 43% và 83%.

Đòn bẩy từ các tuyến cao tốc, đường sắt và quy hoạch phát triển công nghiệp đang giúp hai tỉnh này bứt phá.

Cuối cùng, tam giác siêu đô thị phía Nam – TP. HCM, Bình Dương và Vũng Tàu – tiếp tục duy trì sức hút lớn khi đóng góp khoảng 25% GDP cả nước và 37% MBI.

Ba địa phương này cùng nhau hình thành trung tâm công nghiệp – cảng biển và trung tâm tài chính – dịch vụ, hứa hẹn sẽ tạo ra những tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Property: Doanh nghiệp chúng tôi luôn cố gắng không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi “chính sách dẫn dắt” của chính phủ. Thay vào đó, chúng tôi tập trung vào nhu cầu thực của khách hàng.

Tất cả những vấn đề này giúp chúng tôi lựa chọn khu vực đầu tư, hoặc nếu đưa khách hàng đi đầu tư thì chúng tôi cố gắng đưa đúng chỗ có nhu cầu và công năng sử dụng.

Tôi bán cái “gốc” cơ bản đó, nên tôi nghĩ rằng việc này tránh được rất nhiều rủi ro như đánh theo sóng hay đầu tư theo kiểu "sóng ở chỗ nào đó".

Theo tôi nguyên lý kinh doanh rất quan trọng. Do đó, ở những khu vực mà kể cả không phải là địa phương được lựa chọn làm thủ phủ, nếu vị trí bất động sản và giá cả phù hợp thì tôi tin rằng nó vẫn có tính sinh lời, thanh khoản tốt thì không có vấn đề gì cả.

Câu hỏi: Dựa trên các giao dịch thực tế của doanh nghiệp, các nhà đầu tư từ đầu năm đến giờ đang quan tâm và đầu tư nhiều nhất vào khu vực nào?

Ông Nguyễn Văn Long - Phó tổng giám đốc Mai Việt Land: Từ đầu năm đến nay, Mai Việt Land vẫn chủ yếu giao dịch trong khu vực nội đô. Tuy nhiên, trong quá trình theo dõi các thông tin liên quan đến sáp nhập tỉnh thành, chúng tôi cũng đã đón được ba điểm rơi thị trường rất đáng chú ý.

Thứ nhất là Hải Phòng – một thị trường có “sóng” rất tốt, đặc biệt là với nhà đầu tư đến từ Hưng Yên. Đây là khu vực có sự lan tỏa mạnh về dòng tiền.

Thứ hai là cụm thị trường Bắc Giang – Bắc Ninh. Khi có chủ trương gộp Bắc Ninh vào Bắc Giang và đặt trụ sở tại Bắc Giang, thị trường đã xuất hiện sóng từ khá sớm, khoảng tháng 2 – tháng 3, chứ không phải đợi đến khi có quyết định chính thức mới khởi động. Tuy nhiên, sau khi thông tin sáp nhập được công bố thì thị trường bắt đầu đi ngang và trầm lắng hơn.

Thứ ba là Hà Nam – địa phương đang nhận được sự quan tâm lớn sau thông tin sáp nhập với Ninh Bình và sự phát triển của hạ tầng giao thông. Hà Nam hiện hội tụ nhiều yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” để phát triển. Bên cạnh đó, nhu cầu giãn dân từ nội đô Hà Nội cũng đang tạo ra lực đẩy mạnh cho khu vực này, nhất là trong bối cảnh Hà Nội đang quá tải về y tế và giáo dục đại học.

Việc quy hoạch di dời một số bệnh viện và trường đại học khỏi nội đô khiến Hà Nam trở thành địa phương có tiềm năng đón đầu rất rõ rệt.

Với tất cả các yếu tố trên, tôi đánh giá trong 2 - 5 năm tới, Hà Nam sẽ là một "vùng đất kim cương" khi giá trị bất động sản tại đây hiện vẫn còn rất rẻ. Không phải ngẫu nhiên mà Sun Group đã chọn Hà Nam để phát triển một đại đô thị quy mô rất lớn.

Câu hỏi: Mức giá gia tăng thời gian qua có tạo ra bong bóng bất động sản không? Có sự dịch chuyển trong hành vi của người mua hay không?

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing: Về mặt nguồn cung, trong suốt thời gian vừa qua, vì yếu tố khách quan, nguồn cung bị nghẽn. Tuy nhiên, khi Nhà nước giải quyết các điểm thắt này thì sẽ có độ trễ và khi đó, chi phí đầu vào không giữ nguyên mà đã tăng lên. Đơn cử, các doanh nghiệp mang tiền đi đấu giá đất thì đâu còn giá rẻ nữa, các địa phương, thành phố cũng thay đổi mức giá cơ sở.

Khi chi phí gia tăng, mức bán cũng phải tăng vì doanh nghiệp làm thì phải có lãi.

Yếu tố thứ hai khiến mức giá gia tăng đến từ phân bổ phân khúc khách hàng. Cho tới hiện tại, phân khúc bất động sản cho số đông, tầm trung trở xuống thì nguồn cung chưa được cải thiện.

Cùng với đó, thị trường thứ cấp ăn theo giá sơ cấp – giá do doanh nghiệp quyết định, tạo ra hiệu ứng lan tỏa, ăn theo. Điều này dẫn tới tình trạng khi thị trường có các sản phẩm sơ cấp mới tốt hơn, thiết lập các mặt bằng giá mới thì ngay lập tức, nó sẽ kéo theo giá của các dự án thứ cấp đã hình thành sẵn.

Tuy nhiên, cộng đồng cư dân không đổi, cơ sở vật chất, tiện ích không thay đổi nên sẽ chỉ tăng đến một ngưỡng nào đó thôi. Do vậy, tôi nghĩ là các yếu tố nền tảng đủ để hình thành bong bóng bất động sản thì chưa có.

Tôi cho rằng Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm quản lý bất động sản từ Singapore, ở đó họ quản lý bằng hai thứ - thuế và nguồn cung. Thị trường bất động sản có sự tham gia của hai nhóm doanh nghiệp – doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.

Vai trò của doanh nghiệp nhà nước rất rõ ràng, đó là phát triển nhà cho người dân có thu nhập thấp, ở các vùng ven, kết nối bằng metro. Với vùng lõi sẽ là khu vực để các doanh nghiệp phát triển condo – căn hộ cao cấp dành cho phân khúc cao cấp hơn.

Với nguồn cung, Singapore xác định rõ mỗi năm số lượng căn được xây bao nhiêu.

Đây là giai đoạn thị trường đang chia miếng bánh, để cho tầm nhìn thậm chí 20 – 30 năm tới. Doanh nghiệp và khách hàng sẽ là người quyết định cuộc chơi. Giai đoạn này là giai đoạn Việt Nam ra đường cao tốc, và ở đó, sức khỏe của doanh nghiệp là liệu xe có tốt hơn, chủ doanh nghiệp có khả năng lái ô tô không.

Câu hỏi: Khả năng thực hiện đề án 1 triệu nhà ở xã hội?

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Đúng là hiện nay có rất nhiều điểm nghẽn mà Chính phủ đang rất quan tâm. Theo tôi, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) là con số còn rất nhỏ so với nhu cầu thực tế. Dù vậy, khả năng thực hiện vẫn gặp nhiều khó khăn, nên Chính phủ cũng rất sốt ruột, nóng lòng, đã tổ chức nhiều cuộc họp để thảo luận các vấn đề liên quan đến thể chế.

Tuy nhiên, theo chúng tôi, thể chế chỉ là một phần. Bên cạnh đó còn nhiều khó khăn về đất đai, về vốn, về đầu ra… Những điều này cần được phân tích thật kỹ.

Nghị quyết mới đây đã tháo gỡ một số khó khăn về thủ tục. Tuy nhiên, tiếp theo là câu hỏi “đất ở đâu?” – doanh nghiệp đi đền bù để làm NOXH thì rất khó; hoặc nếu mua đất ở vùng rừng, vùng sâu để làm rồi bán thì cũng rất khó bán. Do đó, nhiều địa phương chưa thể phát triển được NOXH.

Nhiều địa phương chưa thể triển khai NOXH do lợi ích mang lại ít mà rủi ro lại rất lớn nếu phê duyệt sai. Chính vì vậy, Thủ tướng mới đây đã có quyết định yêu cầu các địa phương phải có KPI đăng ký với Chính phủ, đưa vào kế hoạch phát triển NOXH của địa phương, đồng thời có cơ chế xử lý nếu không thực hiện được.

Tuy nhiên, theo chúng tôi, cần xác định lại vai trò phát triển NOXH – không thể đặt toàn bộ trách nhiệm làm NOXH cho doanh nghiệp, mà Nhà nước phải là bên chủ động tạo ra vốn, quỹ đất, thủ tục hồ sơ để doanh nghiệp có thể tham gia theo phương án của Nhà nước thì mới có thể giải quyết được bài toán này.

Trong Nghị quyết mới đây của Nhà nước cũng đã bắt đầu có tín hiệu về việc hình thành quỹ đất dành cho NOXH. Tuy nhiên, theo chúng tôi, câu chuyện này không hề đơn giản.

Do vậy, theo chúng tôi, sau khi tham khảo từ các nước khác, cần có một quỹ NOXH do Nhà nước tạo ra, và quỹ này cần có tác dụng cho thuê, thay vì vừa dỗ dỗ vừa rải đinh, lại vừa đánh đố doanh nghiệp như hiện nay.

Ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group: Tháng 4 vừa rồi, Cen Group công bố tham gia phát triển nhà ở xã hội. Cùng với chúng tôi, trong 1 triệu căn nhà ở xã hội theo mục tiêu của Chính phủ, nhiều doanh nghiệp khác cũng cùng phát triển. Trong đó, Vingroup nhận phát triển 500 nghìn căn.

Điều đó chứng tỏ, các doanh nghiệp có quỹ đất. Đây là điều rất đáng mừng, bởi nếu không phát triển nhà ở xã hội, rất nhiều người dân sẽ gần như không bao giờ có thể mua được nhà. Trước đây có nhà cán bộ của quân đội, cán bộ công an rồi nhà của các doanh nghiệp nhà nước. Bây giờ không còn nữa. Vì vậy, cần mở rộng đối tượng mua nhà ở là xong.

Thực ra, vấn đề không có gì quá khó. Câu chuyện ở Quảng Ninh hiện nay là không bán được vì sản phẩm không đúng với nhu cầu của đối tượng. Ví dụ, xây nhà ở khu vực công nhân than sinh sống, nhưng họ vốn đã ở trọ ổn định, không có nhu cầu mua thêm. Giải pháp ở đây đơn giản là mở rộng đối tượng – vậy là giải quyết được ngay.

Tương tự, ở khu vực Quốc Oai, chỉ cần điều chỉnh điều kiện tiếp cận một chút là ngày mai người dân đăng ký mua nhà hết.

Về bản chất, nhà ở xã hội là thứ không thể thiếu. Nhà nước có rất nhiều đất. Nếu chấp nhận không thu tiền sử dụng đất, thì chi phí đầu vào giảm đáng kể – điều này hoàn toàn khả thi. Thay vì thu 20-50 triệu đồng mỗi m2 tiền sử dụng đất, nay bỏ khoản thu này đi, dự án sẽ trở thành nhà ở xã hội. Đổi lại, bất động sản đó sẽ phải tuân thủ các điều kiện như không được bán trong 5–10 năm, chỉ cho thuê hoặc bán đúng đối tượng.

Quan trọng nhất là sau khi giao dự án, Nhà nước cần giám sát chặt việc bán đúng đối tượng. Bởi vì nếu giữ đối tượng quá hẹp, họ sẽ không mua – dẫn đến nhà bỏ không. Vậy thì thay vì để nhà trống, hãy mở rộng diện tiếp cận: cho phép thuê, hoặc cho những người thu nhập trung bình – ví dụ dưới 20 triệu/tháng – được mua nhà ở xã hội.

Làm như vậy là hoàn toàn khả thi. Quan trọng là Nhà nước phải thực sự bắt tay vào làm. Bởi vì với việc phát triển đường sắt cao tốc và quy hoạch các vùng đô thị vệ tinh, không thể không quan tâm đến nhóm người có nhu cầu thật nhưng thu nhập hạn chế. Đây là lực lượng rất đông và có vai trò quan trọng.

Câu hỏi: Hệ thống pháp lý mới liên quan tới bất động sản nào đã gỡ vướng cho các doanh nghiệp và còn kiến nghị nào để Chính phủ cần tiếp tục tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản: Bốn loại vướng mắc pháp lý của các dự án bất động sản chính gồm dự án không đấu thầu đấu giá nhưng không có một phần đất ở; dự án đang triển khai của doanh nghiệp nhà nước nhưng chưa sắp xếp lại quỹ đất theo Nghị định 167 khi mà liên doanh liên kết dẫn đến bị kẹt quỹ đất theo cổ phần hoá; quỹ đất và tài sản công, quỹ đất đối ứng khi thanh toán dự án BT không có sự cân bằng dẫn đến dự án không thể thanh toán; thanh tra, kiểm tra và xác định có vi phạm về pháp luật.

Trong đó, hai vướng mắc đã được giải quyết và hai vướng mắc mới được gỡ một phần.

Đối với không đấu thầu đấu giá nhưng không có một phần đất, cả nước có 498 dự án gặp vướng mắc, trong đó Hà Nội có 198 dự án, TP.HCM có 126 dự án. Nhóm này đã được giải quyết theo Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội và có hiệu lực từ 1/4/2025. Từ nghị quyết này, Hà Nội đã có cơ chế thí điểm với 153 dự án bất động sản với 890ha.

Đối với trường hợp nhóm doanh nghiệp nhà nước cổ phần hoá chưa thực hiện phương án sắp xếp và sau đó liên doanh liên kết đang bị vướng mắc rất nhiều. Trước đây, Nghị định 167/2017 và quyết định 09 của Thủ tướng bắt buộc phải thực hiện sắp xếp quỹ đất sau mới được liên doanh liên kết, nếu không thì phải dừng. Đối với nhóm này, Nghị định 03/2025 đã cho phép doanh nghiệp nhà nước không phải sắp xếp trước khi thực hiện. Vướng mắc này đã được giải quyết triệt để.

Đối với quỹ đất thanh toán cho dự án BT, dự án xây dựng chuyển giao, cả nước có 86 dự án vướng mắc ở dạng này. Quy định pháp lý quy định về nhóm này thay đổi liên tục. Trước đây có nhiều dự án dừng do vướng mắc, dự án không có sự cân bằng giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán, không có cơ chế để xử lý.

Hiện tại, trong số dự án cho triển khai lại, cơ chế mới cũng chỉ có thể giải quyết được 50% vướng mắc. Bởi vẫn còn các dự án BT có giá trị dự án đối ứng – quỹ đất thanh toán lớn hơn dự án BT, chưa được xử lý, luật mới không quy định. Để xử lý, cần có nghị quyết thí điểm của Quốc hội cho phép các dự án trước đây có sự không cân bằng giữa giá trị đối ứng và dự án BT được phép thanh toán và nhà đầu tư được nộp phần đất chênh lệch.

Đối với dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, đấu thầu, Nghị quyết 170 của Quốc hội đã có cơ chế đặc biệt cho ba thành phố Đà Nẵng, Khánh Hoà, TP.HCM để xử lý các dự án mới nhưng dự án cũ chưa có. Tuy nhiên, các thành phố khác chưa có cơ chế để xử lý. Nếu không chấp nhận vi phạm, cho triển khai trở lại thì dự án vẫn không thể triển khai. Đồng bằng sông Cửu Long có 26 dự án như này.

Rất mừng là tháng 6 vừa qua, Bộ Tài chính xem xét trình Quốc hội các cơ chế đặc thù để xử lý nốt hai vấn đề nêu trên cho dự án. Nếu được thông qua, đây là cơ hội lớn cho doanh nghiệp bất động sản, khơi thông quỹ đất, nguồn lực đất đai trên cả nước.