Bất động sản công nghiệp đối mặt nhiều thách thức trong năm 2023

Điểm sáng của thị trường bất động sản 2022

Bất động sản công nghiệp được ghi nhận là điểm sáng của thị trường trong năm 2022. Trên cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành. 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha.

106 khu công nghiệp đang trọng quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,7 nghìn ha; diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước có xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Nam là khoảng 85%.

Đáng chú ý, một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp kín đạt trên 95%.

Cùng với tỷ lệ lấp đầy cao, thị trường bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận giá thuê tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam do nguồn cung khan hiếm.

Tại các khu công nghiệp miền Bắc, giá thuê dao động từ 90 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại khu vực miền Nam, thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2. 

Tiếp theo là Long An với mức giá thuê trung bình trong khoảng 125-275 USD/m2. Mức giá thuê tại Bình Dương dao động từ 100-250 USD/m2 còn tại Đồng Nai là từ 100-200 USD/m2. Mức giá này được tính theo mỗi chu kỳ thuê.

Năm tỉnh, thành có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động nhất là Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Long An và Bắc Ninh. Đồng Nai là tỉnh có số khu công nghiệp đang hoạt động nhiều nhất cả nước, với 31 khu công nghiệp; tỷ lệ lấp đầy khoảng 84%. Bình Dương là tỉnh có diện tích khu công nghiệp lớn nhất cả nước với tổng diện tích 12.721ha từ 31 khu công nghiệp, chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam; 13% diện tích khu công nghiệp Việt Nam.

Bắc Ninh là tỉnh có số khu công nghiệp đang hoạt động nhiều nhất miền Bắc với 15 khu công nghiệp. Hải Phòng là địa phương có tổng diện tích khu công nghiệp lớn nhất khu vực phía Bắc với 14 khu công nghiệp và cụm công nghiệp đã được xây dựng và hình thành. Đáng chú ý, thời gian gần đây, Hưng Yên đang vươn lên là tỉnh có quỹ đất dự kiến cho phát triển công nghiệp lớn nhất cả nước.

Lý giải sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2022, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc cho rằng, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam vẫn giữ ở mức khá và thu hút đầu tư nước ngoài tăng mạnh là những yếu tố tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường.

Theo đó, tính chung cả năm 2022, tăng trưởng GDP của Việt Nam được ghi nhận ở mức 8,02%, vượt mức dự báo của hầu hết các tổ chức kinh tế quốc tế (6,5% - 7,5%), đồng thời cũng là mức tăng cao nhất trong giai đoạn 2011- 2022. GDP bình quân đầu người năm 2022 ước đạt 95,6 triệu đồng/người (tương đương với 4.110 USD, tăng 393 USD so với năm 2021). Chỉ số giá tiêu dùng ở mức 3.15%, vẫn được kiểm soát dưới mức 4% theo chỉ tiêu do Quốc hội đề ra.

Trong năm 2022, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã trải qua 4 lần tăng lãi suất với bước nhảy 0.5-0.75 điểm phần trăm mỗi lần, hiện ghi nhận ở mức 4.25%-4.5%. Vào giữa tháng 12, FED dự kiến vẫn sẽ tiếp tục tăng lãi suất trong năm 2023 và không giảm trước năm 2024, tuy với tốc độ giảm nhẹ so với trước đó (0.5 điểm phần trăm) và đặt mục tiêu ở mức 5.1%.

Trái ngược với xu hướng thế giới, tỷ giá và lãi suất trong nước không có nhiều biến động, ngược lại có xu hướng giảm nhẹ dần vào năm 2023 nhờ vào các động thái hiệu quả và kịp thời của nhà nước trong hai tháng cuối năm: 2 phiên điều chỉnh tỷ giá, 4 lần giảm giá bán USD tại Sở Giao dịch làm giảm áp lực tỷ giá, bơm thanh khoản vào hệ thống và ổn định mặt bằng lãi suất trong thời gian tới; chốt tỷ giá mua vào USD; nới hạn mức tín dụng; chỉ đạo mức lãi suất huy động và bắt đầu giảm dần lãi suất cho vay.

Bên cạnh đó, số liệu từ Bộ Kế hoạch và đầu tư cũng cho thấy, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt mức cao nhất trong 5 năm qua là 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với năm trước. Các lĩnh vực thu hút FDI là ngành sản xuất và chế biến, chế tạo 61%, bất động sản 16% và công nghệ, điện và lĩnh vực khác 23%. Các nước dẫn đầu về tổng vốn đăng ký: Singapore (23,3%), Hàn Quốc (17,6%), Nhật Bản (17,3%).

Mặt khác, sau khoảng gần 10 năm phát triển, mới đây, Chính phủ mới đã có Nghị định 35 được ban hành về bất động sản công nghiệp (ngày 28/5/2022), yêu cầu về quy trình thủ tục đơn giản hơn, năng lực chủ đầu tư phải rõ ràng hơn, có hệ sinh thái nhà ở. Đây là một động lực tạo điều kiện tích cực trong việc phát triển bất động sản công nghiệp.

Áp lực từ nguồn cung và suy thoái kinh tế

Tăng trưởng tích cực trong năm 2022, tuy nhiên, theo bà Trang, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023. Những khó khăn này chủ yếu đến từ nền kinh tế có độ mở lớn, phụ thuộc vào các thị trường lớn, trong bối cảnh kinh tế thế giới đang có dấu hiệu chững lại hoặc bước đầu suy thoái, lạm phát gia tăng, và chính sách tiền tệ thắt chặt ở nhiều quốc gia.

Minh chứng là từ quý cuối năm 2022, Cushman & Wakefield đã ghi nhận giá thuê tiếp tục xu hướng tăng ở khắp các phân khúc bất động sản công nghiệp ở thị trường miền Nam. Song, tỷ lệ lấp đầy giảm do nguồn cung mới gia nhập thị trường và nhu cầu đối với loại hình kho xưởng xây sẵn có dấu hiệu chững lại.

Diện tích đất khu công nghiệp cho thuê đạt 28.170 ha tăng 1% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 81% ổn định so với quý trước và giảm 5% so với năm ngoái. Giá thuê trung bình đạt 159USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước và tang 10% so với năm ngoái.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 4,8 triệu m2 tăng 2% so với quý trước và 17% với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 80% giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước và năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,6USD/m2/tháng giảm 3% so với năm ngoái, ổn định so với quý trước

Nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt 5 triệu m2, tăng 9% so với quý trước và tăng 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 76% giảm 3% với quý trước và giảm 9% so với năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,4USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước và tăng 10% so với năm ngoái.

Thị trường kho xưởng xây sẵn ghi nhận hơn 300.000m2 nguồn cung mới, chủ yếu tại các tỉnh Đồng Nai và Long An. Tỷ lệ lấp đầy các phân khúc công nghiệp hầu hết giảm do nguồn cung mới gia nhập, mặc dù tỷ lệ lấp đầy của phân khúc kho xưởng giảm mạnh do nhu cầu chững lại, đặc biệt trong các ngành hàng xuất khẩu.

Giai đoạn từ năm 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.

Bên cạnh vị trí và giá cả, doanh nghiệp sẽ dần chú trọng hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, cải thiện chất lượng dịch vụ khách hàng và nhất là các yếu tố môi trường và phát triển bền vững như mục tiêu phát thải ròng bằng không (Net Zero), năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn.