Bất động sản xoay xở trong 'vòng kim cô'

Dấu hiệu hồi phục trong thế khó

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng đang gặp phải những khó khăn do tác động kép bởi yếu tố pháp lý và dịch Covid-19 gây ra nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận định thị trường có khả năng tự phục hồi cao khi Chính phủ mới gỡ giãn cách nhưng đã có dấu hiệu bật lên và nếu gỡ được vấn đề pháp lý thì còn hồi phục nhanh hơn.

Cụ thể, tổng cầu thanh toán thời gian qua rất lớn, tất cả các dự án nhà ở từ phân khúc cao cấp đến bình dân khi đưa ra thị trường đạt tỷ lệ hấp thụ cao. Như phân khúc nhà ở xã hội đạt đến 99 - 100%, nhà ở thương mại giá trị từ 2 tỉ đồng trở xuống tiêu thụ 100% và nhà ở cao cấp đạt 70 - 80%, đặc biệt có những dự án tiêu thụ tới 100%. 

Tuy có đánh giá tích cực nhưng chủ tịch HoREA cũng thừa nhận thị trường bất động sản TP. HCM vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn nên mới dẫn đến tình trạng thị trường khan hiếm dự án, khan hiếm sản phẩm, giá không giảm.

Đơn cử như trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm ở mức 20% thì đến 2019 đã sụt giảm tới 70%. Cả năm 2019 chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Còn trong 5 tháng đầu năm 2020, theo ông Lê Trọng Kiên, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM, thành phố có 12 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (giảm 25% so với cùng kỳ), với 3.826 căn (giảm 19%). Trong đó có 2.420 căn thuộc phân khúc cao cấp (giảm 63%), trung cấp 1.243 căn (giảm 32%) và bình dân 163 căn (giảm 42%).

Nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản TP. HCM sụt giảm thời gian qua theo các chuyên gia, doanh nghiệp đưa ra tại hội thảo “Thị trường bất động sản thế nào sau dịch Covid-19” do báo Thanh Niên tổ chức là do những vướng mắc của pháp lý trong thời gian dài.

Đơn cử như số liệu do ông Châu nêu thì từ tháng 12/2015 đến cuối năm 2018, TP. HCM có 126 dự án phải tạm dừng không thể triển khai.

Trong khi đó bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land “ghen tỵ” khi dẫn chứng, khoảng 20 năm trước khu đô thị Phú Mỹ Hưng khi đầu tư nhận được rất nhiều sự hậu thuẫn từ phía chính quyền để hoàn thiện các thủ tục hành chính.

Nhưng khi Đại Phúc Land đầu tư dự án có quy mô lớn tới gần 200 ha thì phải mất 15 năm để triển khai thủ tục hành chính. Do thời gian từ khi xin thủ tục đến khi triển khai dự án quá lâu, dẫn đến việc thiết kế ban đầu của dự án đã không còn phù hợp với nhu cầu thị trường và sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về mặt pháp lý quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp lại phải điều chỉnh cục bộ về mặt sản phẩm cho phù hợp.

Cụ thể, Đại Phúc Land hiện nay đang phải điều chỉnh mặt tiền nhà phố từ 4 - 5 m lên 6 - 7 m hoặc lớn hơn cho phù hợp với nhu cầu. Việc điều chỉnh này tốt cho người dân và không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt quy hoạch nhưng nếu phải xin phép làm lại quy trình từ đầu thì sẽ rất vất vả tốn thời gian của doanh nghiệp. “Hi vọng cơ quan chức năng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án quy mô lớn để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp”, bà Hương mong muốn.

Ngoài ra, bà Hương cũng đề xuất xem xét lại quy định mỗi dự án cần bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội vì như vậy sẽ dẫn đến lãng phí nguồn lực đối với những vị trí không phù hợp. Nhà nước có thể quy đổi sang giá trị tài chính phần 20% loại sản phẩm đó để có ngân sách chủ động triển khai nhà ở xã hội ở các vị trí phù hợp hơn; hoặc có thể quy đổi sang vị trí khác phù hợp hơn cho dự án nhà ở xã hội quy mô lớn.

Còn ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng để một dự án cơ bản hoàn thành và có thể triển khai bán hàng, nhanh nhất cũng hết một năm, nhưng hầu hết kéo dài từ 4 - 5 năm.

Đến bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho cư dân cũng hết sức khó khăn. Như Hưng Thịnh có những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định trước tháng 7/2014, nếu có điều chỉnh công năng dự án thì vẫn đủ điều kiện để được cấp sổ hồng, nhưng các bộ đều e dè vì lý do điều chỉnh.

Theo ông Dũng, cơ quan nào cũng hỏi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa. "Tại sao các cơ quan có thẩm quyền không căn cứ trên quy định mà bắt chúng tôi phải hỏi lòng vòng?", ông Dũng đặt câu hỏi.

Trong khi việc điều chỉnh công năng dự án, khi có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung thì trách nhiệm thuộc về các cơ quan nhà nước. Nếu chậm trễ trong việc này cũng không phải do doanh nghiệp. Thậm chí, công ty đã đề nghị ký quỹ một phần vì có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính do điều chỉnh dự án và mong sẽ được giải quyết cấp sổ hồng cho cư dân đối với phần diện tích sở hữu riêng, nhưng từ trước đến nay cũng chưa được giải quyết ở dự án nào.

Bên cạnh đó, tất cả ban ngành đều thống nhất dự án nếu có tranh chấp giữa chủ đầu tư và một bên nào đó là thuộc thẩm quyền xử lý của tòa án, còn việc cấp sổ hồng cho cư dân là chuyện khác. Tòa án đang thụ lý giải quyết và sẽ phân xử tại tòa, vấn đề này thường kéo dài 3 - 4 năm nhưng thực tế, việc cấp sổ hồng cho cư dân ở các dự án này vẫn không được giải quyết.

Tháo gỡ từ thể chế

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Kiên cho biết Sở Xây dựng đang phối hợp với các sở ngành xây dựng quy trình thực hiện dự án để doanh nghiệp biết và cơ quan chuyên môn trong quá trình xử lý hồ sơ doanh nghiệp nắm được, từ đó đẩy nhanh việc xử lý hồ sơ của doanh nghiệp.

Theo phương án mới nhất, quy trình có thể theo 4 bước hoặc 5 bước, trong đó chỉ ra rất rõ ràng từng bước thủ tục thuộc trách nhiệm của sở, ngành nào và thời gian thực hiện bao lâu.

Còn ở cấp độ cao hơn, theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2020 nhiều chủ trương chính sách đã được ban hành để vực dậy thị trường. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là tháo gỡ từ thể chế. 

Cụ thể điểm nghẽn lớn nhất của TP. HCM nói riêng và thị trường bất động sản cả nước nói chung là dự án xen kẹt đất công đã được đề xuất sửa trong dự thảo nghị định sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.

Vấn đề lớn thứ hai là là khái niệm quyền sử dụng đất và đất ở đã được đưa vào dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi. Thứ ba là Nghị định 100 hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2015, sau bốn năm thực hiện đã có những bất cập, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để sửa, rút gọn nghị định này.

Từ đầu năm 2020 nhiều chủ trương chính sách đã được ban hành để vực dậy thị trường. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là tháo gỡ từ thể chế.

Ông Nguyễn Trọng Ninh

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng

Theo ông Ninh, thời gian tới, Chính phủ sẽ ban hành hành nghị định khuyến khích phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp để tránh sự lệch pha giữa phân khúc trung và cao cấp so với phân khúc giá thấp như hiện nay. Và doanh nghiệp tham gia vào phân khúc thương mại giá thấp, có diện tích dưới 75m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 sẽ được hưởng nhiều ưu đãi hơn.

Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa Nghị định 99 hướng dẫn chi tiết và thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Nghị định 101 cải tạo và xây dựng chung cư cũ.

Khi Luật Đầu tư sửa đổi được ban hành theo như dự thảo hiện nay thì toàn bộ phần phát triển nhà ở quy định trong Nghị định 99 sẽ được bãi bỏ vì quyết định chấp thuận đầu tư sẽ chuyển sang bước đầu tiên của Luật Đầu tư và nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở không còn phần này. 

Những vấn đề khác \như quản lý vận hành nhà chung cư cũng sẽ được kết hợp sửa. 

Ông Ninh cho biết dự kiến hai nghị định này sẽ đươc trình Chính phủ vào quý 4/2020.

Ngoài những giải pháp về thể chế, Bộ Xây dựng cũng đã nhiều lần đề xuất hỗ trợ cấp bù cho bốn ngân hàng thương mại do ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi, bổ sung cho ngân hàng chính sách xã hội để người mua nhà ở xã hội được vay.

Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và đầu tư chủ trì cấp cho ngân hàng chính sách xã hội 1.000 tỷ đồng và cấp bù lãi suất cho bốn ngân hàng thương mại 2.000 tỷ đồng.

“Theo tính toán, nếu cấp bù 1.000 tỷ đồng thì các ngân hàng thương mại phải huy động thêm 30.000 tỷ đồng để cho vay. Vậy với 2.000 tỷ đồng thì phải huy động đến 60.000 tỷ đồng cho vay. Nếu được thực hiện tốt, không chỉ năm 2020 mà những năm tiếp theo nhà ở xã hội sẽ khởi sắc”, ông Ninh kỳ vọng.

Về lâu dài, theo ông Ninh thì cần tiếp tục rà soát lại các luật cho đồng bộ. Ví dụ, Luật Nhà ở hiện cho người nước ngoài mua nhà, kể cả nhà ở riêng lẻ nhưng Luật Đất đai lại chưa quy định việc giao đất có thời hạn cho người nước ngoài hay như việc chuyển nhượng dự án cũng phải bàn thêm để thống nhất giữa Luật Đầu tư mới, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.