Cấm phân lô bán nền không khác gì 'chặt chân, chặt tay' doanh nghiệp

Theo ông Hiệp, Việt Nam có thể coi là một trong những nước có thời gian cách ly xã hội do ảnh hưởng của dịch bệnh ngắn nhất, nhưng tác hại đối với nền kinh tế nói chung và doanh nghiệp bất động sản lại không hề nhỏ.

Các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đang ngấm dần tác động tiêu cực của dịch bệnh này do thị trường chưa hồi phục, sức mua của người dân chưa có. Doanh nghiệp không có nguồn thu từ việc bán dự án trong khi vẫn phải chi trả nhiều chi phí để duy trì hoạt động.

Đáng nói hơn, theo ông Hiệp, ngay cả khi chưa xuất hiện dịch bệnh, các doanh nghiệp bất động sản khi tham gia đầu tư dự án đã rất khó khăn do gặp phải sự chồng chéo trong hệ thống luật pháp hiện hành, có tới 14 luật can thiệp tới lĩnh vực bất động sản, sự chồng chéo là tất yếu xảy ra.

“Là doanh nghiệp, chúng tôi mong rằng các nghị định của Chính phủ sẽ tháo gỡ các rắc rối dần dần cho thị trường. Ví dụ như Nghị định 25 mới đây đã tháo gỡ phần nào sự chồng chéo của Luật Đấu thầu về vấn đề giao đất”. Song, ông Hiệp cho biết, khi có dự thảo về cấm phân lô bán nền, ông đã rất ngạc nhiên vì các doanh nghiệp đang mong chờ việc này sẽ được tháo gỡ để bớt khó khăn khi chưa sửa được Luật Đất đai nhưng nay lại làm chặt lại.

Theo ông Hiệp, việc cấm phân lô bán nền là một vấn đề rất lớn đối với thị trường bất động sản, bởi nó có tính đặc thù riêng. Các cơ quan soạn thảo luật cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi quyết định vấn đề này.

Trao đổi với TheLEADER, ông Hiệp đưa ra 3 lý do không nên cấm phân lô bán nền. Thứ nhất, xét trên nhiều góc độ, đất nền đã có hạ tầng nó là một sản phẩm thương mại của thị trường bất động sản. Nếu đã là một sản phẩm thương mại bất động sản thì nên chi phối vào đề xuất của Bộ Xây dựng, nó là hàng hoá liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. 

"Có đề xuất gì thì là vấn đề của Bộ Xây dựng với tác động của hai luật này chứ không phải Bộ Tài nguyên và môi trường với Luật Đất đai", ông Hiệp nói.

Thứ hai, thị trường bất động sản đang đang gặp rất nhiều khó khăn do vướng phải những tác động tiêu cực của dịch Covid-19. Thủ tướng cũng kêu gọi các doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển sản xuất kinh doanh, tháo gỡ khó khăn, hồi phục sau dịch.

Trong bối cảnh này, nếu đưa ra quy định cấm phân lô bán nền, bắt các dự án đều xây hết lên mới mở bán thì sẽ ngốn một dòng tiền đầu tư rất lớn của doanh nghiệp. Trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam ngoại trừ một vài doanh nghiệp lớn còn lại đa số doanh nghiệp có số vốn chỉ từ 500 tỷ đồng đến 2 nghìn tỷ đồng là nhiều.

Nếu có quy định cấm phân lô bán nền thì sau khi giải phóng mặt bằng, nộp tiền đất với một dự án quy mô 50ha, số tiền chủ đầu tư bỏ ra lên đến trên 1 nghìn tỷ đồng. Cộng với xây xong nhà mới được bán, kể cả xây thô chỉ hoàn thiện mặt ngoài thì tổng vốn đầu tư dự án sẽ đội lên gấp 3, tức khoảng 3 nghìn tỷ đồng, rất ít doanh nghiệp có đủ vốn để thực hiện dự án như vậy.

Chưa kể đển việc thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có nghị định siết tín dụng vào thị trường bất động sản để hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. 

Trong khi nền kinh tế và thị trường bất động sản đang cần phát triển mà các cơ quan quản lý lại siết tín dụng, không cho phát hành trái phiếu, không cho nguồn vốn vào thị trường, đồng thời bắt các doanh nghiệp đầu tư vốn lớn vào dự án mới được bán thì chẳng khác nào đang chặt tay, chặt chân doanh nghiệp.

Thứ ba, theo ông Hiệp, nhu cầu của thị trường bất động sản đối với các sản phẩm phân lô bán nền hiện đang rất lớn do tính đặc thù của sản phẩm này. Theo đó, người mua đất nền không phải trả số tiền quá lớn trong một lần mua mà mua đất trước, sau đó mới xây nhà sau khi có đủ nguồn tiền.

Đây là thực tế nguyện vọng của người mua, nhu cầu thực tế của thị trường bất động sản. Nếu cấm phân lô bán nền là đi ngược với sự phát triển của thị trường.

Thay vì cấm phân lô bán nền trên diện rộng, ông Hiệp cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần đưa ra các quy định cụ thể về quy hoạch đô thị và quản lý chặt chẽ các chủ đầu tư dự án, địa phương để xảy ra sai phạm trong phân lô bán nền.

Bên cạnh những kiến nghị về việc phân lô bán nền, về giải pháp giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hậu Covid-19, theo ông Hiệp, các doanh nghiệp hiện nay đang gặp khó khăn rất lớn do không có nguồn thu. Do đó, nếu các ngân hàng chỉ giãn thuế, tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp 5 – 6 tháng thì chưa đủ để họ có thể hồi phục.

Theo ông Hiệp, các doanh nghiệp đều mong muốn giãn thuế, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dài hơn từ một năm trở lên để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang phải thực hiện quy định nộp hết tiền sử dụng đất thì mới cho phép bán hàng. Đây là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp được phép bán hàng hình thành trong tương lai. 

Trong khi đó, tiền đất chiếm 25 – 30% tổng mức đầu tư dự án, nhất là vừa rồi Chính phủ lại có quyết định tăng hệ số giá đất, nếu nộp xong tiền sử dụng đất sẽ là áp lực rất lớn với doanh nghiệp. 

Do đó, ông Hiệp kiến nghị Chính phủ có thể giãn, cho phép doanh nghiệp được mở bán sản phẩm khi đã nộp 1/3 tiền sử dụng đất. Sau đó, yêu cầu trước khi cấp số đỏ cho người dân, doanh nghiệp phải nộp hết tiền sử dụng đất còn lại. 

Nếu làm được điều này, các doanh nghiệp bất động sản sẽ bớt khó khăn do phải huy động tiền vốn lớn để đóng tiền sử dụng đất.