Có cần thiết lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất?

Hai lợi ích rõ nét nhất của việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất được nhiều chuyên gia nhấn mạnh là sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ngăn chặn tình trạng bán nhà hai giá và thu thập đầy đủ dữ liệu về các giao dịch đất đai. 

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, các sàn giao dịch quyền sử dụng đất sau khi đi vào hoạt động sẽ giúp xây dựng cơ sở dữ liệu về các giao dịch mua bán, nhờ đó mà giá đất đai, bất động sản được công khai minh bạch.

Trước đây, các bất động sản được giao dịch qua sàn chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, còn quyền sử dụng đất hầu hết vẫn được giao dịch tự do. 

Trong khi đó, quyền sử dụng đất lại là loại hình hàng hoá chiếm số lượng lớn và giá trị cao trên thị trường. Do đó, việc ra đời của sàn giao dịch quyền sử đụng đất sẽ là mảnh ghép còn thiếu cho việc giao dịch trên thị trường. 

Sự đi vào hoạt động của sàn giao dịch này sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản. Điều này là phù hợp với chủ trương của Chính phủ trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản, phát huy tối đa vai trò của bất động sản trong nền kinh tế.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, việc thành lập sàn một sàn riêng về quyền sử dụng đất là không cần thiết.

Hai lý do được ông Quê viện dẫn do sàn giao dịch bất động sản hiện nay đang thực hiện được tất cả các giao dịch bất động sản cả nhà ở trong tương lai hay quyền sử dụng đất. 

Khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động 2014 đã quy định rõ về chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản bao gồm không chỉ nhà ở hình thành trong tương lai mà còn cả các bất động sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, nhưng trên thực tế, do không bắt buộc, nên chỉ một phần các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai được giao dịch qua sàn. Còn lại các sản phẩm khác lâu nay vẫn gần như giao dịch không qua sàn mà được mua bán, chuyển nhượng qua hình thức công chứng tại các văn phòng công chứng. 

Cần phải nói thêm rằng, dù các giao dịch nhà đất, quyền sử dụng đất không thực hiện qua sàn, nhưng nhiều đơn vị sàn giao dịch bất động sản vẫn thực hiện chức năng môi giới, kết nối giữa bên mua và bên bán. 

Khi giao dịch qua văn phòng công chứng, các chủ thể tham gia tự thỏa thuận giá để ghi vào hợp đồng công chứng, mức để thấp nhất là khung giá đất do nhà nước ban hành. Điều này đã dẫn đến xảy ra tình trạng mua bán nhà "hai giá" rất phổ biến, khiến nhà nước thất thoát nguồn thu thuế. 

Bên cạnh đó, dữ liệu giá đất được thu thập qua mức đóng thuế chuyển nhượng cũng không chính xác. Hệ quả là việc lấy căn cứ để định giá đất, xây dựng phương án đền bù cho các dự án đã gặp khó khăn rất lớn vì giá chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường.

Giải pháp kiểm soát giá chuyển nhượng

Lý do thứ hai được ông Quê viện dẫn là kể cả không có sàn giao dịch bất động sản hay sàn giao dịch quyền sử dụng đất, các cơ quan quản lý nhà nước vẫn có cách để kiểm soát chặt chẽ giá chuyển nhượng.

Theo ông Quê, dữ liệu giá giao dịch bất động sản là nhân tố quan trọng để định giá đất. Hiện nay Chính phủ và các địa phương đang gặp khó về định giá đất. Việc định giá đất chưa tốt khiến ngân sách nhà nước thất thoát; gây ra nhiều đại án tham ô, tham nhũng về đất đai.

Trước thực trạng thu thập dữ liệu giá giao dịch bất động sản còn nhiều bất cập và kỳ vọng sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, ông Quê cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước vẫn còn có những cách khác để kiểm soát chặt chẽ về giá chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, để khắc phục tình trạng này, Nhà nước cần ban hành các chế tài xử phạt thật nặng nếu tổ chức, cá nhân có hành vi gian lận giá trong chuyển nhượng bất động sản khiến nhà nước thất thoát thuế.

Chính phủ cần có quy định yêu cầu tất cả số tiền chuyển nhượng phải qua hình thức chuyển khoản, nội dung chuyển khoản rõ ràng, minh bạch. Cơ quan công chứng căn cứ vào sao kê chuyển khoản của ngân hàng để làm cơ sở phát hành văn bản chuyển nhượng. Cơ quan thuế căn cứ vào văn bản chuyển nhượng và sao kê ngân hàng để làm căn cứ tính thuế cho giao dịch.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần quy định các giao dịch bất động sản bắt buộc qua sàn và sàn giao dịch bất động sản hiện nay được thực hiện tất cả các giao dịch bất động sản, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai và giao dịch quyền sử dụng đất. 

Sàn giao dịch bất động sản phải có trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý của bất động sản và định kỳ báo cáo cơ quan quản lý về số lượng, giá giao dịch bất động sản. Việc này không đồng nghĩa với việc bỏ giao dịch bất động sản qua văn phòng công chứng như hiện nay, nhất sản phẩm thứ cấp.

Việc áp dụng 100% giao dịch qua sàn sẽ giúp nhà nước có cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch, sát với thực tế. Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng xây dựng xong dữ liệu đất đai toàn quốc, giúp các công tác về đất đai hiệu quả hơn, trong đó có công tác định giá đất.

Như vậy, iệc thành lập sàn giao dịch bất động sản chuyên về quyền sử dụng đất trong khi các sàn giao dịch hiện nay đã được phép thực hiện tất cả các giao dịch này là không cần thiết. 

Trong khi đó, khi xây dựng thêm một sàn giao dịch mới, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ phải mất nhiều thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng. Điều này cũng sẽ làm gia tăng chi phí, thời gian cho các thủ tục hành chính của người dân, doanh nghiệp, ông Quê nhận định.