Tiền phòng, hậu kiểm
Mới đây, Tổng cục Thuế đã có yêu cầu cục thuế các tỉnh, thành phố không kéo dài thời gian giải quyết và trả lại hồ sơ khai thuế trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất.
Theo văn bản này, Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương tiếp tục nâng cao hiệu quả xử lý hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, bộ phận một cửa liên thông thực hiện quản lý và thu thuế theo nguyên tắc “tiền phòng, hậu kiểm” để tổ chức, cá nhân thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển nhượng bất động sản đúng giá trị.
Đây được cho là cú “quay xe” đáng chú ý của đơn vị này. Trong khi trước đó, từ cuối năm 2021 đến nay, Bộ Tài chính đã liên tục chỉ đạo Tổng cục Thuế, các cục thuế địa phương thực hiện các biện pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Nguyên nhân được bộ này cho rằng, việc chuyển nhượng bất động sản có hiện tượng bất thường, kê hai giá. Đặc biệt, nhiều ý kiến cho rằng, hiện bảng giá đất của một số địa phương chỉ bằng 15 - 20% giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn khiến người dân có dấu hiệu kê giá thấp hơn so với giá giao dịch thực tế để hưởng lợi.
Trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội về chống thất thu thuế trong lĩnh vực bất động sản, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cũng thừa nhận, Luật Đất đai quy định bảng giá đất ổn định 5 năm, trong khi thực tế giá thị trường bất động sản lại biến động liên tục. Điều này dẫn tới việc giá đất do UBND cấp tỉnh quy định không sát với giá của thị trường, gây mâu thuẫn.
Sau khi liên tục có văn bản chỉ đạo, cụ thuế tại các địa phương đã triển khai việc kiểm tra hồ sơ thuế có biểu hiện bất thường. Kết quả là 4 tháng đầu năm 2022, cả nước đã thu được 16.200 tỷ đồng, tăng 6.600 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2021. Đặc biệt, có trường hợp, sau khi được vận động đã kê khai lại giá giao dịch từ 500 triệu đồng lên thành 10 tỷ đồng.
Tăng thu hàng trăm tỷ đồng tiền thuế chỉ sau một thời gian ngắn, tuy nhiên, việc siết chặt thuế chuyển nhượng bất động sản cũng khiến cán bộ thuế nhiều địa phương lúng túng với việc xác định đúng giá thị trường. Chính điều này đã dẫn đến hiện tượng ùn ứ hồ sơ không giải quyết được hoặc trả lại hồ sơ kê khai do nghi ngờ những trường hợp có dấu hiệu kê giá thấp hơn so với giá giao dịch thực tế.
Tổng cục Thuế cho biết, kể từ đầu năm đến nay, cả nước đã có khoảng 85.000 bộ hồ sơ chuyển nhượng bất động sản phải kê khai lại. Trong đó, riêng tại TP.HCM có tới khoảng 13.100 bộ, tại Long An có hơn 500 bộ, tại Vũng Tàu có hơn 12.000 bộ.
Trước sức ép của dư luận và thị trường bất động sản, Tổng cục Thuế đã có yêu cầu các địa phương không được trả lại hồ sơ, không kéo dài thời hạn giải quyết mà cần thực hiện tính thuế theo đúng quy định.
Bên cạnh đó, Tổng Cục Thuế yêu cầu tăng cường các biện pháp hậu kiểm. Trường hợp phát hiện rủi ro, Tổng cục Thuế yêu cầu thực hiện thanh tra, kiểm tra sau theo quy định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Cần giải pháp tổng thể và dài hạn
Quyết định trên của Tổng Cục Thuế được cho là giải pháp giúp giải toả những "ách tắc" trong việc kê khai chuyển nhượng bất động sản, gỡ vướng cho hàng loạt những bộ hồ sơ bị ùn ứ, không được giải quyết kịp thời.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, đây chỉ là giải pháp tình thế tạm thời, không thể giải quyết những vướng mắc lớn liên quan đến bất động sản và đất đai.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, hiện không có bộ luật nào cấm việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế. Việc nộp thuế khi giao dịch bất động sản theo khung giá nhà nước là hợp lệ, hợp pháp. Còn giá bất động sản ghi trên hợp đồng là theo thỏa thuận của các bên.
Điều 12, Thông tư 111 quy định rất rõ: "Giá chuyển nhượng bất động sản là căn cứ tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng”.
Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Luật Quản lý thuế năm 2019 cũng như các nghị định và thông tư về thuế thu nhập cá nhân, không có điều khoản nào có thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng không được ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế. Thậm chí theo quy định trên, thì hợp đồng còn có thể không cần ghi giá chuyển nhượng.
Do đó, việc cơ quan thuế yêu cầu các cơ quan chức năng vào cuộc xác minh giá thực tế trên thị trường và thu thuế trên mức giá đó là chưa thỏa đáng.
"Hơn nữa, hiện nay các cơ quan nhà nước vẫn chưa có cơ chế để xác định giá bất động sản theo giá thị trường. Nói giá chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường. Nhưng giá thị trường là giá nào thì chưa thể xác định.
Đáng nói hơn, từ trước đến nay, việc bồi thường đất khi làm dự án cũng dựa theo khung giá do nhà nước quy định. Chính vì vậy, nếu người mua bán đóng thuế theo khung giá đó lại bị cho là thấp và không hợp lý thì đó rõ ràng mới là sự bất hợp lý rất lớn", ông Đức nhận định.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản cũng cho rằng, việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản cần một tầm nhìn tổng thể và dài hạn hơn. Ở đó, không chỉ là việc của Tổng Cục Thuế hay Bộ Tài chính mà cần sự vào cuộc của nhiều bộ ngành.
Trong đó, vấn đề quan trọng nhất là cần có cơ chế để điều chỉnh khung giá bất động sản sát giá thị trường. Bộ Tài chính sớm ban hành văn bản làm cơ sở pháp lý tính giá đất chuyển nhượng để người dân và cơ quan thuế dễ áp dụng.
Khung giá này không chỉ để áp dụng cho người nộp thuế mà áp dụng cho cả việc bồi thường đất đai của nhà nước, thuế đất và nhiều mục tiêu khác. Như vậy mới có thể đảm bảo công bằng hợp lý cho cả nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Như vậy, không chỉ cần một văn bản hướng dẫn của Tổng cục Thuế như hiện nay mà phải đồng bộ các luật, nghị định để có cơ sở pháp lý vững chắc.
Tuy nhiên, cũng theo ông Lập, việc thu thuế chuyển nhượng và các loại thuế khác liên quan đến thị trường bất động sản sẽ khiến giá nhà đất tiếp tục tăng mạnh. Trong bối cảnh Việt Nam vẫn là nước đang phát triển, thu nhập của người dân còn thấp, thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung do các vấn đề về pháp lý thời gian gần đây, điều này sẽ gây khó khăn rất lớn cho cả doanh nghiệp và người dân khi tiếp cận các dự án nhà ở.
Bất kỳ một thay đổi nào trong chính sách liên quan đến bất động sản cũng có tác động rất lớn đển thị trường và cả nền kinh tế. Do đó, ông Lập cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu kỹ lưỡng dựa trên tầm nhìn tổng thể và toàn diện, đánh giá đầy đủ những tác động của chính sách đến thị trường.
Việc đánh siết chặt thu thuế chuyển nhượng cũng như các loại thuế bất động sản khác cần được xây dựng cho kế hoạch dài hạn với sự vào cuộc của nhiều bộ ngành để các quy định được đồng bộ, thống nhất và hợp lý, tạo cơ sở cho quá trình thực thi.
