Đại gia bán lẻ Nhật Bản và Hàn Quốc tăng tốc, Vincom tăng cường phủ sóng

Mặc dù được đánh giá là hấp dẫn với sức mua ngày càng cao trong khi kênh bán lẻ hiện đại mới chiếm tỷ trọng nhỏ, nhưng thị trường bán lẻ Việt Nam cũng cho thấy mức độ đào thải khốc liệt. 

Parkson đã đóng cửa năm trung tâm thương mại; Metro Cash & Carry và Casino đã sang nhượng lại chuỗi siêu thị Metro và Big C cho TCC và Central Group; Auchan bán lại chuỗi siêu thị cho Saigon Co.op. Một số thương hiệu bán lẻ trong nước như Maximart, Citimart, Fivimart cũng dần biến mất. 

Nhưng ở chiều ngược lại, một số đại gia bán lẻ ngoại vẫn không chùn tay trước những thất bại của các đối thủ, thậm chí sẵn sàng chịu lỗ và kiên trì thăm dò thị trường, trước khi quyết định đầu tư mở rộng. 

Đại gia bán lẻ ngoại âm thầm tham chiến

Bên cạnh nhà đầu tư Thái Lan, các đại gia bán lẻ đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc vẫn đang âm thầm xúc tiến đầu tư những trung tâm thương mại quy mô lớn.

Trong đó, Aeon đang tăng cường hiện diện ở những đô thị lớn. Tập đoàn bán lẻ Nhật Bản này đã đưa vào hoạt động bốn trung tâm thương mại ở TP. HCM, Bình Dương và Hà Nội. Sau khi có được giấy phép đầu tư một trung tâm thương mại mới ở Hải Phòng, Aeon lại tiếp tục mở rộng đầu tư ở hai thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP. HCM. 

Tại Hà Nội, bên cạnh trung tâm thương mại Aeon Mall Long Biên đã đi vào hoạt động, Aeon đang đầu tư thêm hai dự án mới. Dự án Aeon Mall Hà Đông đang thi công và dự kiến mở cửa đầu năm tới, với diện tích sàn khoảng 150.000m2, trong đó 75.000m2 sẽ đưa vào kinh doanh cho thuê. 

Mới đây, Aeon hé lộ kế hoạch đầu tư 280 triệu USD để xây dựng trung tâm thương mại thứ 3 tại Hà Nội. Nếu như hai dự án trước nằm ở ven đô thì lần này, Aeon tiến thẳng vào nội đô, với kế hoạch xây dựng trung tâm mua sắm trên khu đất hơn 6ha ở ngay phía sau ga Giáp Bát, quận Hoàng Mai.

Kế hoạch dài hơi của Aeon là đầu tư khoảng 20 trung tâm thương mại tại Việt Nam đến năm 2025. Hiện tại, Aeon có 179 liên doanh trong và ngoài Nhật Bản, sở hữu và vận hành 17.000 trung tâm thương mại và cửa hàng. 

Một tập đoàn Nhật Bản là Toshin Development cũng bắt đầu mở rộng kinh doanh tại Việt Nam. Tập đoàn chuyên đầu tư các trung tâm thương mại lớn và đã mở trung tâm thương mại Takashimaya rộng 15.000m2 tại TP. HCM. Mới đây, nhà đầu tư Nhật này đã ký kết mua khu đất rộng 1,7ha ở khu đô thị Starlake bên Hồ Tây của Hà Nội để đầu tư một trung tâm thương mại và văn hoá đậm chất Nhật Bản.

Cũng sẽ hiện diện tại khu đô thị Starlake là hai đại gia bán lẻ hàng đầu Hàn Quốc là E-Mart và CJ.

E-Mart đã ký thỏa thuận đặt cọc mua hai lô đất thương mại tại dự án này. Đây là cột mốc quan trọng đánh dấu sự xuất hiện của thương hiệu bán lẻ này tại Hà Nội. Trước đó, E-Mart ra mắt dự án đầu tiên ở quận Gò Vấp, TP. HCM với tổng vốn đầu tư 1.350 tỷ đồng.

Tập đoàn CJ cũng đã đặt cọc nhận chuyển nhượng hai khu đất thương mại tại Starlake nhằm gia tăng sự có mặt tại thị trường Việt Nam trên nhiều lĩnh vực như thực phẩm, giải trí, thương mại điện tử qua các thương hiệu quen thuộc với người Việt như Tous Les Jours, CGV, CJ Korea Express và SCJ TV Homeshopping.

Gần đó, Lotte đã mua lại dự án trung tâm thương mại đang xây dựng dở dang trên diện tích hơn 7ha của khu đô thị Ciputra. Lotte dự kiến sẽ đầu tư 600 triệu USD để tái phát triển dự án này, trong đó bổ sung thêm toà nhà khách sạn và văn phòng cho thuê bên cạnh trung tâm thương mại. 

Kế hoạch đầu tư những dự án trung tâm thương mại mới của các đại gia bán lẻ ngoại sẽ làm tăng nguồn cung mặt bằng bán lẻ cho thuê trong thời gian tới và có thể ảnh hưởng đến giá thuê cũng như công suất cho thuê của các trung tâm thương mại.

TP. HCM và Hà Nội vẫn là hai thị trường có diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê lớn nhất, với nguồn cung tương ứng là 1 triệu m2 và 930.000m2, theo dữ liệu của công ty tư vấn bất động sản CBRE. 

Nửa cuối năm nay TP. HCM sẽ có thêm bốn dự án mới với tổng diện tích 130.000m2 đi vào hoạt động và từ 2020 trở đi sẽ có thêm 363.000m2 đang triển khai xây dựng. Nhu cầu thuê mặt bằng ở khu trung tâm TP. HCM rất lớn, dẫn đến giá thuê trung bình lên tới 130USD/m2/tháng, cao hơn nhiều so với mức 100USD ở trung tâm Hà Nội. 

Các trung tâm thương mại ở khu vực ngoài trung tâm TP. HCM có giá thuê trung bình 36,1USD/m2/tháng và tỷ lệ trống ở mức 7,7%. Con số này ở Hà Nội tương ứng là 25-31 USD/m2/tháng và 8,3-9,4%. 

Cuộc chiến mới chỉ bắt đầu

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, mặc dù đã có một số thương hiệu bán lẻ bị đào thải nhưng sự cạnh tranh của thị trường mới đang chỉ bắt đầu.

Bà Hằng dự đoán cuộc chiến trên thị trường bán lẻ sẽ khốc liệt hơn bởi các chuỗi bán lẻ nước ngoài sở hữu mô hình hiện đại, tân tiến đã được minh chứng trên thế giới và tiềm lực tài chính mạnh, khiến họ có lợi thế cạnh tranh hơn các doanh nghiệp Việt trong mảng phát triển trung tâm thương mại.

Sau một thời gian dài tìm hiểu và thử nghiệm tại thị trường Việt Nam, các doanh nghiệp nước ngoài dần nắm bắt được thị hiếu và thói quen tiêu dùng của người Việt, từ đó đưa ra những chiến lược kinh doanh và kỳ vọng phù hợp, sẵn sàng đối đầu với các doanh nghiệp trong nước.

Bên cạnh đó, sau một thời gian dài tìm hiểu và thử nghiệm tại thị trường Việt Nam, các doanh nghiệp này đã dần nắm bắt được thị hiếu và thói quen tiêu dùng của người Việt, từ đó đưa ra những chiến lược kinh doanh và kỳ vọng phù hợp, sẵn sàng đối đầu với các doanh nghiệp trong nước.

Theo bà Hằng, câu chuyện thành bại của bán lẻ nằm ở chiến lược kinh doanh, tích hợp công nghệ để phù hợp với thói quen tiêu dùng hiện đại. Các trung tâm thương mại thành công đều được tích hợp hệ sinh thái bán lẻ với nhiều tiện ích, dịch vụ, ăn uống, vui chơi giải trí, cung cấp nhiều trải nghiệm, sản phẩm tốt, tiện lợi, giá cả phù hợp cho người tiêu dùng, thay vì chỉ tập trung vào bán lẻ.

Minh chứng rõ ràng nhất có thể nhận thấy trong chiến lược chậm mà chắc của người Hàn và người Nhật tại Việt Nam. Trong khi người Thái "đánh nhanh thắng nhanh" bằng các các thương vụ mua bán và sáp nhập, ngay lập tức sở hữu chuỗi hệ thống siêu thị, thương hiệu lớn phủ khắp thị trường thì các tập đoàn bán lẻ lớn của hai quốc gia này lại chọn cách tiếp cận thăm dò, từng bước mở rộng chuỗi siêu thị.

Lotte của Hàn Quốc đã mất hơn 10 năm để mở chuỗi hệ thống trung tâm thương mại, trong khi Aeon cũng đã mất tới hơn 6 năm tại Việt Nam trước khi quyết định tăng tốc với việc triển khai hàng loạt dự án mới.

Sự "thận trọng" này của người Nhật đã giúp họ rất thành công trên thị trường. Minh chứng là sự thành công của chuỗi trung tâm thương mại Aeon, trong đó, Aeon Celadon City tại TP. HCM trong năm vừa qua có tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 95% và chủ đầu tư đã mở rộng diện tích thực thuê thêm 36.000m2. 

Trung tâm thương mại này đã tăng thêm khá nhiều những thương hiệu mới, kể cả những thương hiệu lần đầu tiên xuất hiện trên thị trường Việt Nam. Nổi bật, thương hiệu chuyên bán đồ thể thao Decathlon, thuê hơn 2.600 m2 diện tích bán lẻ tại tầng 1, với hơn 14.000 dòng sản phẩm chuyên dụng cho 70 môn thể thao khác nhau. 

Delamibrands, một nhà bán lẻ hàng chuyên biệt đến từ Indonesia, cũng giới thiệu những thương hiệu mới như Jaspal, Et Cetera, Colorbox. Đến nay, trung tâm thương mại này đã lấp đầy được hơn 90%, bao gồm cả phần diện tích mới. Tỷ lệ lấp đầy được dự đoán sẽ tiếp tục cải thiện trong quý tới với những thương hiệu F&B, trẻ em và giải trí.

Parkson, sau khi đã đóng cửa năm trung tâm thương mại tại Hà Nội và TP. HCM, cũng bắt đầu tự thay đổi để thích nghi với thị trường Việt Nam. Từ tháng 4 vừa qua, Parkson đã bắt đầu nâng cấp trung tâm thương mại tại Saigon Tourist Plaza trở thành địa điểm mua sắm kết hợp với ăn uống và giải trí thay vì đơn thuần chỉ mua sắm như trước đây.

Parkson cho biết đây là dự án sửa chữa và nâng cấp với mục tiêu chiến lược quan trọng sau 14 năm hoạt động tại thị trường Việt Nam. Parkson Saigon Tourist sẽ là địa điểm đầu tiên thực hiện dự án đổi mới trước khi triển khai kế hoạch phát triển cho các trung tâm thương mại trọng điểm khác trong hệ thống tại Việt Nam trong tương lai.

Vincom phủ sóng áp đảo

Theo nhận định của CBRE, các nhà bán lẻ trong và ngoài nước như Vincom Retail, Saigon Co.op, Aeon và Lotte đều có kế hoạch mở rộng, kể cả ở những thành phố ít phát triển hơn. 

Mới đây, Saigon Co.op đã mua lại hệ thống siêu thị Auchan, đánh dấu việc chuỗi bán lẻ Pháp rút lui khỏi thị trường Việt Nam sau ba năm hoạt động. Saigon Co.op cũng đang tích cực mở rộng hoạt động trên cả nước, trong đó bên cạnh hệ thống siêu thị, còn mở thêm chuỗi cửa hàng thực phẩm Co.op Food, đại siêu thị Co.opXtra, trung tâm thương mại Sense City, cửa hàng bách hoá Co.op Smiles và cửa hàng tiện lợi Cheers.

Trong khi các nhà bán lẻ ngoại tập trung ở những thành phố lớn thì Vincom Retail tiếp tục phủ sóng với tốc độ chóng mặt. Mới đây, Vincom Retail khai trương trung tâm thương mại Vincom thứ 70 tại tỉnh Hoà Bình, nâng tổng diện tích mặt bằng bán lẻ lên gần 1,5 triệu m2 sàn. Vincom Retail đang phát triển bốn thương hiệu chính là Vincom Plaza, Vincom Mega Mall, Vincom Center và Vincom+ trên 38 tỉnh thành. 

Các trung tâm thương mại của Vincom Retail có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 91,4% trong quý I năm nay. Giá thuê trung bình mỗi tháng của chuỗi Vincom Mega Mall đã tăng từ 12,9USD/m2 vào quý IV năm 2017 lên 14,7USD vào quý I năm nay; trong khi con số tăng tương ứng của chuỗi Vincom Plaza là 10,4USD lên 12,2USD.

Năm nay, Vincom Retail dự kiến mở thêm 13 trung tâm thương mại, với tổng diện tích sàn khoảng 150.000m2; đồng thời thay đổi thiết kế mặt bằng trung tâm thương mại Vincom Center Phạm Ngọc Thạch ở Hà Nội và nâng cấp đối tượng khách thuê của Vincom Mega Mall Thảo Điền ở TP. HCM.