Dấu hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản

Nhiều phân khúc thị trường đã có sự tăng trưởng rõ rệt và mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Property Guru Việt Nam nhận định tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2024 và tiêu điểm Bình Dương" tổ chức ngày 18/9.

Ông Quốc Anh dự báo mức độ quan tâm đến sản phẩm đất nền sẽ tăng mạnh 49% trong quý III/2024 cùng kỳ năm trước, trong khi mức độ quan tâm đến biệt thự, chung cư, nhà riêng tăng 22-25%.

Tham gia khảo sát của Property Guru Việt Nam, 72% môi giới nhận định thị trường bất động sản đang có nhiều tín hiệu tích cực hơn.

Nhiều dự án mở bán mới đều có mức giá khá cao; trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45-90 triệu đồng/m2; còn tại TP. HCM, mức giá trung bình từ 45 - 130 triệu đồng/m2.

Phần lớn môi giới nhận định tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới từ mức 30% đến hơn 80%.

Thị trường nhà riêng và đất nền cũng đã ghi nhận khởi sắc​. Theo dữ liệu thị trường bất động sản chín tháng đầu năm 2024, hai loại hình nhà riêng và đất nền đều có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Tại miền Bắc, giá nhà riêng tăng lên mức 173 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với mức 95 triệu đồng/m2 vào quý I/2021.

Trong khi đó, giá đất nền tại khu vực này tăng mạnh lên mức 46 triệu đồng/m2 vào so với mức 27 triệu đồng/m2 vào quý I/2021.

Còn tại khu vực miền Nam, biến động giá đất nền và nhà riêng không quá lớn. Cụ thể, giá nhà riêng tăng lên mức 106 triệu đồng/m2 vào quý III so với mức 94 triệu đồng/m2 vào quý I/2021 và giá đất nền tăng nhẹ lên mức 17 triệu đồng/m2 so với mức 13 triệu đồng/m2 vào quý I/2021.

Trong diễn biến khác, thị trường cho thuê đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm và sức ép từ giá bán. Trong chín tháng đầu năm 2024, giá bán đã tăng dần lên mức trên 50 triệu đồng/m2, tạo sức ép khiến giá thuê cũng tăng theo, từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên mức 11 triệu đồng/căn/tháng.

Dự báo về lộ trình ‘đảo chiều’ theo loại từng hình bất động sản, theo ông Quốc Anh, sự tăng trưởng của phân khúc chung cư trong năm 2024 chính là dấu hiệu cho thấy rõ nhất sự đảo chiều của thị trường.

Sau thời điểm đảo chiều này, sang quý I/2025, ở giai đoạn củng cố, phân khúc nhà riêng và nhà phố có pháp lý vững chắc và ưu đãi lãi suất sẽ là điểm nóng tiếp theo của thị trường.

Ở giai đoạn khởi sắc, từ quý II - IV/2025, đất nền và biệt thự dự án sẽ thu hút được các nhà đầu tư nhờ tốc độ tăng giá, lợi suất cho thuê.

Và phải đến giai đoạn thị trường ổn định, từ năm 2026, các phân khúc bất động sản khác như bất động sản nghỉ dưỡng mới có cơ hội phục hồi mạnh mẽ.

"Bệ đỡ" cho thị trường bất động sản

Từ cuối năm 2022, ông Quốc Anh đã đưa ra dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đảo chiều vào khoảng quý II đến quý IV năm nay, bởi ông đã nhìn thấy ba yếu tố sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi.

Thứ nhất là chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm. Năm 2024 là năm đầu tiên chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh tăng từ 14% lên dự kiến khoảng 15%. Trước đó, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm đã giảm từ mức 17% năm 2018 xuống 14% năm 2019 và giữ nguyên ở mức đó đến năm 2023.

Thứ hai là trần lãi suất huy động kỳ hạn 1 – 6 tháng. Theo dự kiến, mức lãi suất huy động sẽ giảm xuống mức 4,75% trong cuối năm 2024. Đây sẽ là tin vui đối với thị trường bất động sản, giúp kích hoạt dòng tiền đầu tư vào thị trường.

Thứ ba là độ ngấm các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ.

Theo đó, ba bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đang được đón nhận tích cực bởi người mua, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư bất động sản. Thị trường bất động sản năm 2024 dự kiến sẽ tăng tính minh bạch nhờ những thay đổi về luật.

Nguồn cung nhà ở xã hội cũng có khả năng được cải thiện với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới.

Mặt khác, các khó khăn về nguồn vốn của doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng đang được tháo gỡ.

Trước đó, Thông tư 02 của Ngân hàng Nhà nước đã cơ cấu lại thời gian trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ, Thông tư 06 cho phép ngân hàng có thể cho khách hàng vay để trả nợ trước hạn khoản vay tại ngân hàng khác và Thông báo số 297 của Thủ tướng Chính phủ đã có quy định về lãi suất, tín dụng và giải ngân các gói hỗ trợ phù hợp.

Ông Quốc Anh cho rằng, với những chính sách tài chính này, khó khăn của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ sớm được tháo gỡ, tạo tiềm tin, tinh thần hứng khởi cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư trở lại thị trường.