Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trước nhiều bất cập trong việc đầu tư các dự án BT thời gian vừa qua, việc dừng thực hiện dự án BT chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư, kể từ ngày 15/08/2020 và dừng triển khai dự án mới, kể từ ngày Luật Đầu tư có hiệu lực (01/01/2021) là rất cần thiết.
Tuy nhiên, hiệp hội cho rằng chỉ nên dừng trong giai đoạn 2020- 2022 để xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế chính sách, pháp luật.
Theo đó, các cơ quan quản lý cần tập trung rà soát, xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư công; Luật Ngân sách nhà nước; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, nhằm bịt kín các lỗ hổng, để đảm bảo đủ điều kiện khởi động lại các dự án BT.
Thứ nhất, HoREA đề xuất bổ sung quy định sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT là phương thức thanh toán chủ yếu.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, Nghị định 63/2018/NĐ-CP chỉ quy định nhà đầu tư dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện dự án khác”, không quy định việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT.
Do vậy hiện nay, không có quy định pháp luật nào hướng dẫn cụ thể việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” thanh toán hợp đồng BT, nên trên thực tế không thực hiện được phương thức thanh toán này.
Trong khi đó, “công trình BT” thực chất cũng là một loại “hàng hóa, sản phẩm dịch vụ công ích” có giá trị lớn (công trình BT có thể có giá lên đến hàng ngàn tỷ đồng), hoàn toàn có thể được “Nhà nước đặt hàng” và thanh toán bằng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”, theo phương thức mua sắm tài sản công.
Thứ hai, bên cạnh phương thức chủ yếu là sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”, HoREA đề xuất có thể thanh toán cho nhà nhà đầu tư dự án BT bằng “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng”:
Hiệp hội đề xuất không sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, vì tiềm ẩn nguy cơ làm thất thoát ngân sách nhà nước, do khó đảm bảo nguyên tắc ngang giá, khi xác định giá trị quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc theo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Trong trường hợp sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, thì chỉ nên sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng với điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được tính vào giá trị của bợp đồng BT; không tính chi phí lãi vay huy động vốn vào dự án BT đối với khoản kinh phí này.
Cần đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc thanh toán dự án BT
Thứ ba, HoREA đề xuất thực hiện phổ biến phương thức đấu giá “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”, để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.
Nếu thực hiện phương thức đấu giá "quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc", thì sẽ tạo được nguồn thu ngân sách nhà nước cực kỳ to lớn, để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.
Thứ tư, hiệp hội đề xuất cơ chế khắc phục bất cập và lỗ hổng trong việc lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, đồng thời là nhà đầu tư dự án khác, trong trường hợp được thanh toán bằng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng.
Theo hiệp hội, bất cập lớn nhất khi thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công là chỉ quy định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT. Sau khi đã được lựa chọn là nhà đầu tư dự án BT, thì nghiễm nhiên trở thành nhà đầu tư “dự án khác”, do được nhận thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc.
Thực chất, đây là chỉ định chủ đầu tư dự án bất động sản và “lách”, không thực hiện thủ tục đấu thầu dự án có sử dụng đất, theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.
Hiệp hội nhận thấy, việc không quy định thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu “dự án khác” có thể dẫn đến thất thoát tài sản công. Chỉ có thể khắc phục được lỗ hổng này, khi thực hiện đấu thầu đồng thời dự án BT với đấu thầu “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng” thanh toán dự án BT để lựa chọn nhà đầu tư, để thực hiện “dự án khác”. Vấn đề còn lại là phải quản lý, kiểm soát, không để xảy ra “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ”.
