Định giá bất động sản tại Việt Nam đối mặt nhiều thách thức

Phương Linh Thứ bảy, 21/09/2019 - 10:13

Mặc dù có nguồn cầu lớn nhưng thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam hiện đang đối diện với nhiều khó khăn và thách thức.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận Tư vấn và định giá Savills Hà Nội

Ông đánh giá như thế nào về thị trường định giá tại Việt Nam? Với đặc thù là một nền kinh tế đang phát triển và thị trường bất động sản trẻ, đâu là những thách thức cho nghề định giá tại Việt Nam?

Ông Nguyễn Hồng Sơn: Thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam tuy vẫn còn khá mới những cũng đang dần tuân thủ với các quy chuẩn định giá quốc tế. Những khó khăn hiện tại có thể kể đến là việc quản lý chất lượng định giá, thông tin thị trường thiếu nhất quán, thiếu hiệu quả và không minh bạch.

Hiện nay, Chính phủ đã nỗ lực cải thiện công tác quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thông qua một dự án được tài trợ bởi Ngân hàng thế giới đến năm 2021 với mục tiêu cải thiện hiệu quả và tính minh bạch của dịch vụ hành chính đất đai, thông qua việc xây dựng và triển khai hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu (MPLIS). 

Dự án bao gồm việc xây dựng và phát triển MPLIS và cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa tài chính của các bản đồ và hồ sơ giấy phép sử dụng đất; cập nhật và tích hợp dữ liệu địa chính, dữ liệu giá đất, quy hoạch sử dụng đất, thống kê và kiểm kê đất đai. Tuy nhiên, hệ thống này có thể còn những hạn chế với cấu trúc giao dịch linh hoạt và các giá trị chuyển nhượng không chính thức.

Một yếu tố thú vị khác ảnh hưởng tới giá trị và thị trường bất động sản là quy hoạch. Việc sử dụng đất của tất cả các dự án cần phải tuân theo quy hoạch tổng thể; tuy vậy việc quản lý quy hoạch thiếu hiệu quả đã dẫn đến xáo trộn giá trị thị trường, từ đó khiến thông tin thị trường trở nên thiếu nhất quán. 

Điều này đặc biệt quan trọng vì quy hoạch sử dụng đất thường không được tiếp cận một cách công khai. Ngày nay, chính quyền các tỉnh đã bắt đầu tiến hành công bố quy hoạch các dự án bất động sản.

Cuối cùng, thông lệ định giá bất động sản thiếu nhất quán cho các mục đích khác nhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu. Có nhiều hệ thống và mức độ định giá bất động sản. 

Đơn cử như giá đất tính cho mục đích đền bù đất đai, mục đích tính toán nghĩa vụ tài chính đất và giá trị thị trường theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (International Valuation Standards Council – IVSC) đều có giá trị khác nhau.

Với những yếu tố đã được đề cập, thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam hiện đang đối diện với nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên cũng hàm chứa nhiều tiềm năng trong bối cảnh thị trường đang phát triển và khoảng cách trong chất lượng và quy chuẩn định giá đang thu hẹp so với khu vực, từ đó mang lại nguồn cầu định giá lớn.

Ông nhìn nhận thế nào về sự phát triển ngày càng chuyên nghiệp hơn của thị trường định giá tại Châu Á và Việt Nam?

Ông Nguyễn Hồng Sơn: Thị trường định giá bất động sản được quản lý bởi các cơ quan chuyên môn, trên cả cấp độ toàn cầu như Viện Thẩm định Hoàng gia Anh (Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS) và cấp độ khu vực như Viện Khảo sát và định giá Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers – SISV). Các tổ chức này đều có những quy chuẩn và hướng dẫn chuyên môn chuyên nghiệp, góp phần cải thiện thị trường định giá toàn cầu. 

Tại Việt Nam, Savills luôn đảm bảo tất cả các quy trình thẩm định giá của mình đều tuân thủ theo các quy chuẩn của RICS và IVSC (đã được công nhận bởi các tổ chức tài chính, đơn vị phát triển bất động sản và các nhà đầu tư) và đồng thời điều chỉnh để thích ứng với thông lệ thị trường tại Việt Nam.

Lĩnh vực định giá doanh nghiệp cũng vậy. Việc thành lập Viện Định giá & Thẩm định Singapore (IVAS) là một ví dụ điển hình. IVAS được thành lập năm 2013 dưới sự bảo trợ của của Ủy ban Kế toán Singapore (SAC), một cơ quan giám sát của Bộ Tài chính, Singapore. IVAS được thành lập để thúc đẩy lĩnh vực chuyên môn định giá doanh nghiệp. Tổ chức này tìm cách mở rộng đội ngũ nhân tài, đào sâu chuyên môn của các chuyên viên định giá doanh nghiệp và đảm bảo chất lượng trong dịch vụ định giá. 

Mục tiêu là để đảm bảo rằng các chuyên viên định giá doanh nghiệp có đủ năng lực, được đào tạo, phát triển và tuân thủ các tiêu chuẩn nghề nghiệp theo yêu cầu của ngành định giá doanh nghiệp. Sáng kiến này đã cho ra đời một chương trình chứng nhận của Viện, tạo điều kiện cho các chuyên viên định giá doanh nghiệp có trình độ và kinh nghiệm được cấp chứng chỉ Chartered Valuer and Appraiser (CVA).

SISV và IVAS đều là thành viên của IVSC, là tổ chức toàn cầu đặt ra các Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVS) và Nghĩa vụ thành viên chuyên nghiệp.

Tại Savills, các chuyên viên định giá doanh nghiệp đều có chứng chỉ CVA và các chuyên viên định giá bất động sản có những thành viên của SISV và RICS. RICS gần đây đã bổ sung mảng định giá kinh doanh vào danh sách các dịch vụ quy chuẩn. Savills cũng đã áp dụng và triển khai tài liệu quy trình toàn cầu chi phối các chính sách nội bộ và tiêu chuẩn báo cáo của mình trong 2 mảng định giá bất động sản và định giá doanh nghiệp. Đội ngũ của Savills luôn chú trọng tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn chuyên nghiệp của SISV, RICS và Nghĩa vụ thành viên chuyên nghiệp của IVSC khi đưa ra định giá chất lượng trên thị trường.

Nghề định giá trong những năm tới có thể sẽ phải đối mặt với những thay đổi lớn trên phương diện quản lý quy trình, vai trò của định giá viên và lợi ích họ đem lại cho khách hàng. Vậy cuộc cách mạng công nghệ sẽ ảnh hưởng đến định giá bất động sản ra sao thưa ông?

Ông Nguyễn Hồng Sơn: Công tác định giá trên nhiều thị trường bất động sản vẫn được nhìn nhận là một công việc nhàm chán nhưng vì mục đích tốt. Chắc chắn trong số đó có một số quy trình đã có thể được tự động hóa từ nhiều năm trước, tuy vậy điều này sẽ làm mất đi những chi tiết và kinh nghiệm chuyên môn cần có để đưa ra một ý kiến định giá chuẩn mực. Mấu chốt của công tác định giá là cân bằng giữa tự động hóa và lời khuyên đáng tin cậy. 

Savills luôn liên tục khám phá các sáng kiến tự động hóa và sẽ đi tiên phong trong xu hướng cách mạng toàn cầu. Với suy nghĩ và định hướng đó, chúng tôi gần đây đã đầu tư vào nhiều công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực PropTech tại Singapore và các nước khác.

Các công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực công nghệ bất động sản đang thay đổi lĩnh vực định giá, ý kiến của ông về vấn đề này ra sao?

Ông Nguyễn Hồng Sơn: Sựra đời của trí thông minh nhân tạo (AI) chắc chắn đã hỗ trợ nhiều cho cácchuyên viên định giá trong việc loại trừ các khía cạnh nhàm chán của quy trìnhđịnh giá. 

Công nghệ này nhiều khả năng sẽ phân tách thị trường bằng cách cungcấp các giải pháp định giá cho các phân khúc bất động sản ít phức tạp. Ngược lại, cácloại hình bất động sản phức tạp hơn sẽ cần có tương tác với con người và kiến thứcchuyên môn chuyên sâu.

Savills Việt Nam có đóng góp gì cho sự phát triển của lĩnh vực định giá trên thị trường và nghề định giá tại Việt Nam?

Ông Nguyễn Hồng Sơn: Savills Việt Nam dành nhiều tâm huyết vào việc cung cấp kiến thức và nâng cao nhận thức về giá trị thị trường và định giá bất.động sản. Cung cấp dịch vụ định giá theo yêu cầu đa dạng của khách hàng, Savills Việt Nam đã giới thiệu đến thị trường khái niệm giá trị thị trường của bất động sản và phân biệt rạch ròi khái niệm này với giá trị bất động sản cho các mục đích khác như đầu tư hay bồi thường đất. Savills Việt Nam đã và đang tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn của IVSC và RICS trong tất cả các hoạt động định giá, đặc biệt trong chính sách và quy trình kiểm soat chất lượng.

Đồng thời, Savills cũng tập trung đầu tư mạnh vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống riêng, từ đó cung cấp dữ liệu thị trường đáng tin cậy và thông tin, phân tích đầy đủ (dữ liệu lớn, mô hình định giá tự động... 

Với hỗ trợ của công nghệ, Savills có thể theo dõi tất cả các biến động thị trường, từ đó có thể phân tích chính xác và đưa ra các giả định hợp lý hơn trong quy trình định giá; nâng cao hiệu quả và mức độ thuận tiện của quy trình; tạo ra các sản phẩm mới trong ngành định giá. Savills đã sẵn sàng đón nhận bối cảnh proptech và đáp ứng những yêu cầu của khách hàng của kỷ nguyên 4.0.

Xin cảm ơn ông!

Nhiều bất cập trong định giá đất gây khiếu kiện và thất thoát ngân sách

Nhiều bất cập trong định giá đất gây khiếu kiện và thất thoát ngân sách

Tiêu điểm -  5 năm
Theo một số đại biểu Quốc hội, nếu không xác định được giá đất theo giá thị trường sẽ không thể chấm dứt được tình trạng khiếu kiện của người dân liên quan đến đất đai và thất thu cho ngân sách.
Nhiều bất cập trong định giá đất gây khiếu kiện và thất thoát ngân sách

Nhiều bất cập trong định giá đất gây khiếu kiện và thất thoát ngân sách

Tiêu điểm -  5 năm
Theo một số đại biểu Quốc hội, nếu không xác định được giá đất theo giá thị trường sẽ không thể chấm dứt được tình trạng khiếu kiện của người dân liên quan đến đất đai và thất thu cho ngân sách.
Chặt quá hoá nghẽn, nhà ở xã hội mắc kẹt ở vạch xuất phát

Chặt quá hoá nghẽn, nhà ở xã hội mắc kẹt ở vạch xuất phát

Bất động sản -  2 ngày

Quy trình lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án dự án phức tạp, gian nan không kém nhà ở thương mại là hai trong số nhiều lý do khiến việc đầu tư nhà ở xã hội mãi ì ạch.

Mạnh tay cấm căn hộ kinh doanh du lịch, TP.HCM ngăn ngừa tranh chấp chung cư

Mạnh tay cấm căn hộ kinh doanh du lịch, TP.HCM ngăn ngừa tranh chấp chung cư

Bất động sản -  2 ngày

Quyết định 26/2025 vừa được UBND TP.HCM ban hành sẽ tháo gỡ hàng loạt các vướng mắc trong việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay trên địa bàn thành phố.

Vay ngân hàng mua nhà: 'Cạm bẫy ngọt ngào' trong cơn sốt giá

Vay ngân hàng mua nhà: 'Cạm bẫy ngọt ngào' trong cơn sốt giá

Bất động sản -  2 ngày

Với giá nhà đất cao như hiện nay, việc vay ngân hàng mua nhà có thể đặt người mua trước những áp lực tài chính lớn, thậm chí rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Flamingo Holding chơi lớn, hồ Núi Cốc thoát kiếp ‘công chúa ngủ quên’

Flamingo Holding chơi lớn, hồ Núi Cốc thoát kiếp ‘công chúa ngủ quên’

Bất động sản -  4 ngày

Hồ Núi Cốc, viên ngọc ẩn mình giữa miền trung du, sắp được đánh thức. Dự án Flamingo Majestic Island Resort hứa hẹn biến nơi đây thành điểm đến nghỉ dưỡng đẳng cấp, mở ra một chương mới cho du lịch Thái Nguyên.

Chuyển động mới tại siêu dự án Sài Gòn Co.op An Phú

Chuyển động mới tại siêu dự án Sài Gòn Co.op An Phú

Bất động sản -  5 ngày

VIAC chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Novaland và Nova An Phú, buộc Sài Gòn Co.op thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng phát triển dự án Sài Gòn Co.op An Phú.

SonKim Capital và PVI AM hợp lực kiến tạo bất động sản cho giới siêu giàu

SonKim Capital và PVI AM hợp lực kiến tạo bất động sản cho giới siêu giàu

Doanh nghiệp -  5 giờ

CTCP Quản lý quỹ PVI và SonKim Capital thiết lập quan hệ đối tác chiến lược phát triển dòng sản phẩm đầu tư bất động sản riêng cho nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có giá trị tài sản ròng cao.

GSM nhận 45.800 đơn đặt cọc xe VinFast Green sau 72 giờ mở bán

GSM nhận 45.800 đơn đặt cọc xe VinFast Green sau 72 giờ mở bán

Nhịp cầu kinh doanh -  7 giờ

GSM đã nhận 45.813 đơn đặt cọc không hoàn huỷ, mua bốn mẫu xe VinFast Green từ các đối tác doanh nghiệp và khách hàng cá nhân chỉ sau 72 giờ mở bán, thiết lập một kỷ lục mới trên thị trường ô tô Việt Nam.

Thủy sản đánh bắt đứng trước nguy cơ bị cấm xuất khẩu vào Hoa Kỳ

Thủy sản đánh bắt đứng trước nguy cơ bị cấm xuất khẩu vào Hoa Kỳ

Tiêu điểm -  7 giờ

Thủy sản đánh bắt có thể bị cấm xuất khẩu sang thị trường Hoa Kỳ do quốc gia này không công nhận các biện pháp quản lý, bảo tồn thú biển của Việt Nam.

Nới room ngoại tối đa cho 4 ngân hàng nhận chuyển giao bắt buộc

Nới room ngoại tối đa cho 4 ngân hàng nhận chuyển giao bắt buộc

Tài chính -  7 giờ

Với quy định mới này, các ngân hàng vừa nhận chuyển giao bắt buộc trong thời gian qua như MB, HDBank, VPBank sẽ được nới room lên 49% kể từ ngày 19/5 tới.

Vietnam Airlines ra mắt 2 đường bay mới đến Ấn Độ

Vietnam Airlines ra mắt 2 đường bay mới đến Ấn Độ

Nhịp cầu kinh doanh -  7 giờ

Vietnam Airlines khai thác hai đường bay quốc tế giữa Hà Nội với hai điểm đến mới của Ấn Độ là Bengaluru và Hyderabad trong tháng 5/2025 bằng tàu bay Airbus A321.

Sun Group khởi công dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nam

Sun Group khởi công dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nam

Nhịp cầu kinh doanh -  7 giờ

Tập đoàn Sun Group và tỉnh Hà Nam sáng nay tổ chức lễ khởi công công trình nhà ở xã hội trong quần thể đại đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City tại TP. Phủ Lý.

Trungnam Group mở thế trận táo bạo trong cuộc đua năng lượng

Trungnam Group mở thế trận táo bạo trong cuộc đua năng lượng

Leader talk -  10 giờ

Trungnam Group cho biết đã và đang chuẩn bị sẵn sàng về nguồn lực để phục vụ các kế hoạch tham vọng gắn với quy hoạch điện lực quốc gia thời kỳ mới.