Đổi nợ thành cổ phần: Còn cách nào khác cho doanh nghiệp địa ốc?

Hàng loạt nhà phát triển bất động sản trên thị trường đã và đang liên tục phải thực hiện những biện pháp tái cấu trúc lại các khoản nợ như phát hành riêng lẻ cổ phiếu, tái phát hành trái phiếu, xoay vòng vốn tín dụng… nhằm duy trì dòng tiền kinh doanh và đảm bảo khả năng hoạt động liên tục của công ty. Trong đó, biện pháp được ưu tiên là phát hành cổ phiếu.

Tuy nhiên, quá trình tái cơ cấu này không diễn ra thuận lợi với nhiều doanh nghiệp khi mà thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự phục hồi. Thậm chí, quý III vừa qua còn được coi là một trong những quý “bết bát” nhất của nhóm kinh doanh địa ốc trong nhiều năm gần đây.

Vẫn là phát hành cổ phần hoán đổi công nợ...

Trong các giải pháp tái cơ cấu nợ, phát hành cổ phiếu để hoán đổi công nợ là biện pháp được nhiều doanh nghiệp ưu tiên vì nó giúp giải quyết dứt điểm một số khoản nợ. Một số bước đầu đã làm được.

Mới đây nhất, hôm 11/11, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cho biết đã phát hành thành công hơn 34,9 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ.

Tỷ lệ hoán đổi là 10.000:1, tương ứng 10.000 đồng nợ sẽ hoán đổi thành 1 cổ phiếu SCR phát hành mới. Thời gian chuyển giao cổ phiếu dự kiến trong tháng 12/2024.

Phía công ty cho biết đã phát hành thành công cho ba chủ nợ trong hệ sinh thái của Tập đoàn TTC là Công ty CP Đầu tư Thành Thành Công, Công ty CP Khu công nghiệp Thành Thành Công và Công ty CP Thành Thành Nam.

Toàn bộ số cổ phiếu trên sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ ngày kết thúc đợt phát hành. Sau đợt phát hành, vốn điều lệ của TTC Land đã tăng từ 3.957 tỷ đồng lên 4.306 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9, nợ phải trả của TTC Land là 5.775 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng 13% lên 1.830 tỷ đồng.

Trước đó, ở trường hợp của Văn Phú Invest, quỹ đầu tư của Ủy ban Đầu tư quốc gia Oman (Vietnam Oman Investment - VOI) đã chuyển đổi 690 tỷ đồng trái phiếu sang gần 30 triệu cổ phiếu, trở thành cổ đông lớn của công ty theo thỏa thuận đã được hai bên thống nhất từ tháng 7/2024.

Giá cổ phiếu chuyển đổi là 23.271 đồng, thấp hơn khá nhiều so với thị giá của cổ phiếu VPI - dao động quanh mức 57.000 đồng/cổ phiếu trong thời gian gần đây.

Từ cuối năm 2021, VOI mua 690 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi, không kèm chứng quyền do VPI phát hành. Trái phiếu có thời hạn 3 năm, tài sản bảo đảm là hơn 27 triệu cổ phiếu phổ thông của VPI thuộc sở hữu của bên thứ ba.

Một “ông lớn” khác ở khu vực phía Nam là Bất động sản Phát Đạt cũng có kế hoạch phát hành hơn 34 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD.

Sau đợt phát hành, ACA Vietnam Real Estate III LP sẽ sở hữu 3,76% vốn điều lệ Phát Đạt, vốn điều lệ công ty cũng sẽ được nâng từ 8.731 tỷ đồng lên 9.072 tỷ đồng.

Đây là khoản nợ bằng đồng USD, được Phát Đạt vay từ ACA Vietnam Real Estate III LP (Cayman Island) vào tháng 3/2022, với lãi suất cố định 8%/năm và không có tài sản đảm bảo. Mục đích vay để đầu tư cho dự án Phước Hải tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình vừa qua cũng đã hoán đổi thành công 730,8 tỷ đồng nợ vay thành cổ phiếu.

Theo đó, kết thúc đợt phát hành gần nhất ngày 28/6, Hòa Bình đã phát hành thành công 73,08 triệu cổ phiếu để hoán đổi 730,8 tỷ đồng nợ vay cho 99 chủ nợ, nâng số lượng cổ phiếu từ 274,1 triệu cổ phiếu lên 347,2 triệu cổ phiếu, tương ứng 3.472 tỷ đồng vốn điều lệ.

Trường hợp của Hòa Bình là điển hình của áp lực trả nợ đến từ sự mất cân bằng trong chuỗi "nợ đồng lần" khi mà các khoản phải thu ngắn hạn (chủ yếu là phải thu khách hàng) của công ty lên đến gần 10.884 tỷ đồng, chiếm tới 70% tổng tài sản. Ngoài con số này, Hòa Bình đã phải trích lập dự phòng nợ phải thu khó đòi gần 2.000 tỷ đồng.

Dù "gánh nợ" đã vơi song vẫn còn nặng với Hòa Bình vì chỉ riêng tiền lãi phải trả hàng quý đã lên đến cả trăm tỷ đồng.

Trong báo cáo tài chính kiểm toán năm 2023, hãng kiểm toán AASC đã nhấn mạnh về khoản lỗ lũy kế hơn 3.240 tỷ đồng cùng một số khoản nợ quá hạn thanh toán của công ty.

… vì khó có cách nào khả dĩ hơn

Doanh nghiệp có thể giải quyết các khoản nợ đến hạn bằng cách đàm phán gia hạn hoặc phát hành nợ mới để trả nợ cũ. Song chỉ một số ít doanh nghiệp địa ốc đã làm được hoặc tỷ trọng nợ được giải quyết bằng phương án này là thấp ở vài doanh nghiệp khác.

Nguyên nhân gốc vẫn là sự ảm đạm của thị trường bất động sản dẫn đến tình hình và triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp không mấy sáng sủa và đến lượt điều này ảnh hưởng đến tín nhiệm của doanh nghiệp.

Theo báo cáo thị trường trái phiếu mới nhất từ hãng xếp hạng VIS Rating, bất động sản vẫn là một trong hai nhóm có tỷ lệ chậm trả gốc, lãi trái phiếu cao nhất tính đến cuối tháng 10/2024.

Trong tháng 10, ước tính có 11% số tổ chức phát hành có hồ sơ tín nhiệm ở mức “dưới trung bình” hoặc yếu hơn, cải thiện hơn so với mức 24% của tháng trước. Phần lớn tổ chức phát hành có hồ sơ tín nhiệm yếu thuộc nhóm bất động sản nhà ở và xây dựng.

Sang tháng 11, sẽ có 14 trong tổng số 42 trái phiếu đáo hạn có rủi ro cao không trả được nợ gốc đúng hạn, tương đương với tỷ lệ 33%, cao hơn so với tỷ lệ 10,5% trái phiếu chậm trả nợ gốc trong 10 tháng đầu năm nay.

Các tổ chức này có hệ số đòn bẩy và khả năng trả nợ ở mức "cực kỳ yếu", phản ánh hoạt động kinh doanh của các đơn vị này không tạo ra đủ thu nhập và dòng tiền để trả nợ gốc và lãi vay.

Trong vòng 12 tháng tới, VIS Rating ước tính có khoảng 109.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở, chiếm gần một nửa tổng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong số này, ước tính có khoảng 30.000 tỷ đồng trái phiếu có nguy cơ chậm trả nợ gốc.

Về tình hình xử lý trái phiếu doanh nghiệp chậm trả, trong tháng 10, đã có 13 tổ chức phát hành chậm trả thuộc các lĩnh vực bất động sản nhà ở, năng lượng và du lịch, nghỉ dưỡng đã hoàn trả tổng cộng 269 tỷ đồng tiền gốc cho các trái chủ.