Giải pháp căn cơ để vực dậy thị trường bất động sản

Bất động sản tiếp tục khó khăn trong dài hạn

Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đã quyết liệt ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường và các doanh nghiệp. 

Khẳng định đây là nỗ lực "chưa từng có" nhưng theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, kết quả đạt được chưa cao.

Ông Nghĩa dẫn chứng, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối diện với những khó khăn về mọi mặt, từ pháp lý, thủ tục đầu tư dự án, đến nguồn vốn, thanh khoản. 

Ông nhìn nhận nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản đang trong trạng thái trì trệ, thanh khoản đóng băng nghiêm trọng ở nhiều ngành, nhiều lĩnh vực.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp lại thiếu vốn do khó tiếp cận với tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu chưa hồi phục.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. 

“Mới đây nhất, một tập đoàn bất động sản lớn nhất cả nước đã phát hành trái phiếu với mức lãi suất rất cao. Chúng tôi nín thở theo dõi sự đón nhận của các nhà đầu tư, nhưng kết quả là thị trường mới chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng”, ông Nghĩa nhận định.

Các chỉ số mua hàng “lẹt đẹt” đang cho thấy nền kinh tế tiếp tục khó khăn kéo dài theo mô hình chữ U thay vì chữ V. Ông Nghĩa dự báo thị trường bất động sản có thể sẽ trầm lắng đến quý II, quý III sang năm, chưa thể hồi phục trong ngắn hạn. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tiết lộ, giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, sức cầu đang rất yếu. 

Tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần tích cực hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những khách hàng đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư thua lỗ trước đây.

Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, theo ông Đính, thị trường còn tồn tại một vài vấn đề lớn là nhiều dự án chưa được gỡ khó về thủ tục pháp lý khiến các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Nói rõ hơn ở góc độ pháp lý khiến nguồn cung dự án ách tắc, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ triệt để, tận gốc các vướng mắc pháp lý. 

Trong đó, vướng mắc đầu tiên là sự chồng chéo về luật pháp. Riêng bất động sản có 12 bộ luật chi phối, nếu tính cả các luật liên quan là 20 bộ luật.

Thực tế hiện nay, thị trường bất động sản đang tồn tại bốn vướng mắc lớn là vấn đề giải phóng mặt bằng, quy hoạch, định giá đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Khi những khó khăn này chưa được tháo gỡ, nguồn cung dự án chưa thể khơi thông, thị trường và các doanh nghiệp bất động sản vẫn ngập trong khó khăn chồng chất.

Các giải pháp chưa đi vào "tâm bão"

Ông Nghĩa cho rằng, mặc dù Chính phủ và các bộ ngành đã vào cuộc rất quyết liệt, song các giải pháp vẫn chưa thực sự đi vào “tâm bão” để giải quyết khó khăn cho thị trường. 

Đơn cử như vấn đề về pháp lý, để tránh tình trạng chồng chéo các quy định pháp luật như hiện nay, theo ông Hiệp, Chính phủ cần phải có giải pháp đồng bộ, căn cơ từ khâu làm luật đến thực thi trong thực tế

Các bộ ngành chịu trách nhiệm làm luật cần có cơ chế thống nhất, tránh những chồng chéo giữa các quy định với nhau. Bên cạnh đó, việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình xây dựng luật cần thực hiện kỹ lưỡng.

Mặt khác, vấn đề về thủ tục hành chính cũng là một trong những vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp. Theo ông Hiệp, Thủ tướng đã có những chỉ đạo về việc giảm tải, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhưng quy trình xử lý thủ tục hành chính hiện vẫn kéo dài.

Ông Hiệp cho rằng các cơ quan quản lý nhà nước cần một cuộc cách mạng về thủ tục hành chính. Nếu làm được điều này, sẽ là một trong những giải pháp thiết thực hỗ trợ cho doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường phục hồi.

Còn theo ông Nghĩa, vấn đề mấu chốt để bất động sản hồi phục là phải khơi thông được nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, phục vụ đối tượng người dân có thu nhập thấp. 

"Chỉ có tập trung phát triển phân khúc nhà ở này mới đủ sức tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới, tái cấu trúc lại toàn bộ thị trường. Từ đó, niềm tin của thị trường sẽ trở lại và khơi thông được thanh khoản.

Nếu không phát triển nhà ở giá rẻ mà chạy theo phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, dù có "giải cứu", thị trường sẽ vẫn phát triển theo "lối mòn", không thực sự bền vững", ông Nghĩa khẳng định.

Để các doanh nghiệp tập trung phát triển nhà ở giá rẻ, vị chuyên gia này cho rằng, Chính phủ cần để các doanh nghiệp được “tự do”, tránh quy định về khung lợi nhuận, các thủ tục làm các nhà đầu tư nản lòng. 

Đồng quan điểm, TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản còn trầm lắng kéo dài, bởi những khởi sắc hiện nay không tạo được động lực đủ lớn để xoay chuyển cục diện thị trường.

Thị trường bất động sản cần cú huých để khôi phục niềm tin, thanh khoản giống như giai đoạn khủng hoảng 2013 - 2014 trước đây và muốn làm được như vậy phân khúc nhà ở giá rẻ cần được đẩy mạnh phát triển để khơi thông thanh khoản.