Khơi thông dòng tiền vào bất động sản

Thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn nhưng lại diễn ra sự trái ngược, nếu như phía Bắc hồi phục thì phía Nam vẫn còn nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch Đông Tây Group nhận xét, thị trường phía Bắc, đặc biệt là ở Hà Nội trong quý đầu năm ghi nhận gần 10.000 sản phẩm bất động sản tung ra thị trường, từ các nhà phát triển lớn như Vinhomes, Masterise Homes và CapitaLand.

Trong khi đó, ở phía Nam nói chung và TP.HCM nói riêng, thị trường mới nhen nhóm tín hiệu tích cực hơn và chưa phục hồi rõ ràng. 

Trong quý I đầu năm, cả nước có 19 dự án được cấp phép mới nhưng miền Nam không có dự án nào, theo thông tin tại Diễn đàn “Khơi thông nguồn cung bất động sản khu vực phía Nam - Xu hướng đầu tư" do Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp vừa tổ chức.

Đẩy nhanh thời hiệu các luật mới

Để sớm khơi thông nguồn cung nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội, ông Trương Anh Tú, Phó tổng giám đốc DKRS cho rằng cần đẩy nhanh thời hiệu các luật mới, văn bản dưới luật và đặc biệt cần quy trách nhiệm cụ thể trong thực thi.

Với kinh nghiệm tư vấn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và tư vấn hồ sơ mua nhà ở xã hội, ông Tú nhận thấy hiện nay cả doanh nghiệp và người dân đều mong muốn sớm khơi thông thủ tục.

Doanh nghiệp kỳ vọng Chính phủ đẩy nhanh và quyết liệt hơn để sớm đưa các luật mới và các văn bản hướng dẫn thi hành để đảm bảo sự đồng bộ, các đơn vị hành chính công triển khai đúng hỗ trợ doanh nghiệp theo tinh thần dịch vụ công.

Đối với nhà ở xã hội, ông Tú đề xuất cần có cách tiếp cận mới. Hiện nay thủ tục mua nhà ở xã hội đang rất khó khăn dù nhiều chính sách hỗ trợ nhưng để người dân tiếp cận rất khó.

Vẫn còn một bộ phận cán bộ sợ trách nhiệm dẫn đến khâu thủ tục gặp vướng, không được xử lý. Do đó, cần quy trách nhiệm cụ thể và có những quy định rõ về quy trình và thời hạn phê duyệt hồ sơ để đảm bảo tinh thần hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà.

Đơn cử như việc xác nhận về thu nhập của người dân trong hồ sơ mua nhà ở xã hội, hiện chưa quy định trách nhiệm phê duyệt về doanh nghiệp hay địa phương, dẫn đến không đồng nhất trong quy trình, làm khó người dân.

Dự án nhà ở xã hội New Lavida do Lê Phong làm chủ đầu tư ở thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, được xây dựng theo tiêu chuẩn như nhà ở thương mại, tiện ích tốt nhưng khó tiếp cận gói vay mua với lãi suất 4,8% trong 25 năm.

Do đó, việc Chính phủ, các bộ đang nỗ lực đưa các luật sớm có hiệu lực sẽ có sự đồng bộ, mang lại hiệu quả rõ nét.

Doanh nghiệp kỳ vọng, Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ hỗ trợ tốt cơ chế, chính sách cho nhà ở xã hội hay nhà giá rẻ được minh bạch hơn, thông thoáng hơn theo hướng tạo điều kiện cho người dân có cơ cơ hội sở hữu nhà ở.

Còn ông Bình đánh giá, việc ba luật mới sớm có hiệu lực sẽ có tác động rõ lớn đến thị trường, đặc biệt là việc mở lối pháp lý cho các nhà đầu tư Việt kiều ở nước ngoài là điểm sáng.

Từ đầu năm 2024 đến nay, Đông Tây Group ghi nhận Việt kiều quay trở lại Việt Nam mua, đầu tư bất động sản gấp ba lần so với các năm trước. Nhà đầu tư chủ yếu là Việt kiều đang định cư ở Úc, Canada, Mỹ, châu Âu.

“Với số lượng khoảng 6 triệu kiều bào, đây là nguồn lực tốt, tác động tích cực lên thị trường bất động sản. Ngoài việc ban hành luật theo hướng thông thoáng thì cũng cần hành động để để kéo dòng vốn này về Việt Nam", ông Bình nhìn nhận.

Còn điểm nghẽn cản trở dòng tiền

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và kinh tế ứng dụng cho rằng, thị trường còn nhiều “điểm nghẽn” cản trở dòng tiền đầu tư.

Quý I/2024 xuất siêu hơn 8 tỷ USD nhưng lạm phát tăng trở lại 3,7%, cao hơn hơn các năm trước. Dù vậy, ông Hiển vẫn có niềm tin Chính phủ đủ nguồn lực kiềm chế lạm phát vì nguồn thu vẫn tốt.

Yếu tố khiến dòng tiền đầu tư đang khó khăn theo phân tích của ông Hiển là trái phiếu phải xử lý năm 2024 lên tới 382 nghìn tỷ đồng. Khối lượng, giá trị trái phiếu đến thời hạn xử lý quá lớn không chỉ cản trở sản xuất, mà còn cản trở đầu tư.

Thực trạng dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản đang xấu nhất trong vòng năm năm qua. Hệ thống thanh toán tiền mặt thấp, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn rất lớn về dòng tiền.

Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân vẫn còn chùn tay, chưa có niềm tin vào sự phục hồi của thị trường nên chưa xuống tiền, còn nhà đầu tư trung hạn vẫn còn quan sát.

“Vàng và tỷ giá tăng rất mạnh, tỷ giá hiện tăng trên 5%, điều này hạn chế cung tiền của Chính phủ. Từ đó, dòng tiền tiếp tục khó khăn cho quý I và quý II năm nay. 

Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh không tốt sẽ khó tiếp cận được vốn ngân hàng. Tiêu dùng vẫn hạn chế do việc làm chưa phục hồi và nhóm trung lưu phải giải quyết nợ vay bất động sản”, ông Hiển phân tích.

Dù còn nhiều khó khăn, ông Hiển cho rằng, dòng tiền sẽ cải thiện dần dần từ quý III khi xuất khẩu phục hồi, tạo việc làm và tiêu dùng. Đầu tư công và cung tiền của Chính phủ cải thiện tạo nên dòng tiền mới.

Khi tiêu dùng nội địa, niềm tin phục hồi sẽ tạo cơ hội cho dòng tiền xoay chuyển. Tuy nhiên, ông Hiển cũng kiến nghị Nhà nước cần ưu tiên kiểm soát nguồn vốn các ngân hàng thương mại đưa vào thị trường bất động sản.

Thị trường sẽ phục hồi cục bộ trong năm 2024, do nhà đầu tư trung hạn giải ngân chưa nhiều và không có sự xoay vòng. Các quỹ đầu tư tầm nhìn trung hạn cũng bắt đầu đặt cửa vào các công ty bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cũng cho biết, tín dụng bất động sản đã bắt đầu tăng trở lại.

Tổng dư nợ bất động sản trên địa bàn TP.HCM hiện ở mức khoảng 970 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng 0,46% so với cuối năm 2023, trong tháng 3 năm 2024 tăng khoảng 0,96%.