Không dễ phát triển nhà ở vừa túi tiền

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2022 của Savills Việt Nam cho thấy, hoạt động giao dịch bất động sản theo quý vẫn đang rơi vào trạng thái trầm lắng. Số lượng bàn giao giảm, số lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đều ở mức thấp. 

Quý IV/2022, số lượng giao dịch đạt 2.890 giảm 20% theo quý và 30% theo năm. Trong đó, giao dịch căn hộ hạng B chiếm 76% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 28%. 

Điều này được Savills lý giải xuất phát từ việc mất cân đối nguồn cung, khi tỷ trọng nguồn cung hạng B chiếm chủ yếu. Căn hộ hạng C, phân khúc có nguồn cầu lớn nhất lại có nguồn cung hạn chế. 

Trên thị trường hiện nay, đặc biệt tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP. HCM, việc mất cân đối nguồn cung hay còn gọi "nguồn cung không phù hợp" vẫn còn đang diễn ra khá phổ biến.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nếu như ở thời điểm trước đây, căn hộ hạng C chiếm tỉ trọng đến 40-50%, cạnh tranh trực tiếp với lượng hàng từ căn hộ hạng B, thì đến nay phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm tỉ trọng rất nhỏ, thậm chí là dưới 10%. 

Nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ để bán đa phần là căn hộ hạng B. Trong khi đó, số lượng căn phù hợp với đại đa số nhu cầu, hay phân khúc hạng C lại không lớn, thậm chí trong tương quan với tổng nguồn cung sơ cấp còn đang giảm dần. 

Việc tìm kiếm những sản phẩm có giá bán phù hợp với túi tiền là rất khó trên thị trường bất động sản hiện nay. Năm 2023, mặc dù có những hoạt động tháo gỡ các vấn đề pháp lý để gia tăng nguồn cung, nhưng tình trạng mất cân đối sản phẩm căn hộ có thể vẫn chưa thể giải quyết được và căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính trên thị trường, bà Hằng nhận định.

Được cho là phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản phục hồi trong bối cảnh thanh khoản trầm lắng, song vị chuyên gia này cho rằng, việc phát triển các sản phẩm phù hợp, đặc biệt là phân khúc căn hộ vừa túi tiền là không dễ. Thị trường cần những giải pháp tổng thể, căn cơ, mang tính chiến lược và dài hạn.

Thứ nhất, theo bà Hằng, để phát triển các sản phẩm bất động sản có giá vừa túi tiền, các vấn đề pháp lý của thị trường cần được tháo gỡ. Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường hiện nay là khung pháp lý chưa được hoàn thiện. 

Do đó, đối với dự án căn hộ vừa túi tiền, Chính phủ cần có cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng để chủ đầu tư có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư tham gia vào thị trường. Các cơ quan quản lý cần có giải pháp đồng bộ tháo gỡ các vấn đề pháp lý thì mới giải quyết được bài toán về khan hiếm nguồn cung và căn hộ hạng C - căn hộ vừa túi tiền cho người mua nhà.

Yếu tố thứ hai, bà Hằng cho rằng, các doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển dự án cần đưa ra sản phẩm phù hợp. Những yếu tố được người mua quan tâm nhất hiện nay ngoài vị trí, pháp lý thì vẫn là giá thành. Ví dụ tại Hà Nội, mức giá bình quân của thị trường sơ cấp đối với căn hộ đang là khoảng 47 triệu đồng/m2. 

Trong khi đó, có thể thấy, giá thành hiện nay vẫn chưa thực sự phù hợp với nguồn cầu của đại đa số người mua nhà. Vì vậy, chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp. 

Tất nhiên, điều này là không dễ do bản thân các chủ đầu tư cũng đang đối mặt những khó khăn về chi phí đầu vào bởi vì thời điểm hiện nay các dự án bị kéo dài thời gian, dẫn đến tổng chi phí đầu tư tăng cao, bà Hằng nhận định.

Thứ ba, theo Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, hệ thống cơ sở hạ tầng cần được đầu tư xây dựng hoàn thiện. Vị chuyên gia này cho rằng, các dự án thuộc phân khúc hạng C thường nằm ở các địa phương có vị trí có cự ly xa trung tâm nên đòi hỏi sự phát triển về hạ tầng. 

Các dự án cơ sở hạ tầng mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ kết nối Thủ đô Hà Nội với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh và các địa phương khác trong vùng. Từ đó hỗ trợ thêm các dự án tại các tỉnh thành lân cận. 

Hiện các chủ đầu tư cũng mong muốn tiếp cận quỹ đất ở tại các tỉnh lân cận, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn từ 2023 đến sau 2025. Cải thiện cơ sở hạ tầng, đi lại thuận tiện với giá cả phải chăng và các dịch vụ tiện ích đa dạng là các yếu tố thành công then chốt để từ đó người mua có điều kiện tiếp cận với nhiều dự án ngoại thành hơn.

Thứ tư, bà Hằng cho rằng, các chủ đầu tư có thể cân nhắc cơ hội hợp tác đầu tư với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính. Bên cạnh việc kết hợp với các đơn vị trong nước thì hiện nay các đơn vị nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc… đều là những doanh nghiệp sẵn sàng hợp tác đầu tư trong điều kiện dự án có cơ sở pháp lý tốt, điều kiện mặt bằng sẵn sàng và chủ đầu tư quyết tâm trong việc hợp tác kinh doanh. 

Trong bối cảnh doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn do thiếu nguồn vốn, việc hợp tác này có thể mang đến những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường bất động sản trong năm 2024 và 2025.