Lối thoát nào cho những dự án 'đất ở không hình thành đơn vị ở'

Những hệ luỵ khó lường

Để phát huy tiềm năng du lịch và phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, trong thời gian qua, một số tỉnh như Kiên Giang, Bình Định, Khánh Hòa đã sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chỉ các khu đất xây dựng condotel và các công trình du lịch kết hợp lưu trú.

Trong những năm 2013 - 2017, chính sách này của Khánh Hoà được coi là “cú hích”, giúp các doanh nghiệp và nhà đầu tư an tâm, tự tin hơn về khả năng thu hồi vốn trong quá trình đầu tư, phát triển các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Nhiều khu vực chưa phát triển, tiềm năng du lịch bị bỏ ngỏ, cơ sở hạ tầng hạn chế như bán đảo Cam Ranh đã nhanh chóng “lột xác” với hàng loạt dự án đẳng cấp quốc tế, cùng với đó là sự phát triển mạnh mẽ của du lịch. 

Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng này đã mang lại một số hiệu quả như thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, ngay sau đó, cơ chế này đã bị "tuýt còi" do khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có quy định cụ thể trong pháp luật hiện hành. Nhiều dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác, sử dụng cách đây vài năm, đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính và được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo đúng quy định, chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp.

Riêng Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có gần một nửa trong tổng số hơn 40 dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Một số dự án đã đi vào sử dụng được giấy chứng nhận loại này, nhưng một số khác mặc dù đã xây dựng xong nhưng người mua vẫn chưa được cấp.

GS. TS. Đỗ Văn Đại. Giảng viên Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, thực trạng các nhà đầu tư thứ cấp chậm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch đã kéo theo rất nhiều hệ lụy về pháp lý, đầu tư, cũng như xã hội.

Sự thiếu nhất quán và chậm trễ trong thực thi chính sách của các cơ quan chức năng đã khiến các nhà đầu tư thứ cấp bức xúc, doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại về tài chính nặng nề.

Theo ông Đại, với việc nhiều khách hàng không được cấp giấy chứng nhận dù đã nhận bất động sản sau khi đầu tư một khoản tiền lớn, tâm lý e ngại đầu tư đang gia tăng. Nói cách khác, doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không tham gia, địa phương mất đi cơ hội phát triển. Với thực trạng khách hàng của những dự án đã tồn tại không được cấp giấy chứng nhận, khả năng phát triển các dự án mới tại địa phương là rất khó.

Với các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án, trước thông tin nhiều dự án không thể tiến hành cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp cũng dừng đầu tư vào các dự án, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị đình trệ do thiếu nguồn vốn cần thiết mà đáng ra có thể huy động được từ nhà đầu tư thứ cấp.

Dự án không thể đưa vào kinh doanh trên thực tế, không thể bán lại cho các nhà đầu tư dẫn đến hệ quả gây lãng phí đất đai và thiệt hại rất lớn về vốn đối với các chủ đầu tư.

Mặt khác, việc khách hàng không được cấp giấy chứng nhận gây ảnh hưởng đến niềm tin của các doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp tới chính quyền. Nhiều khách hàng đã tiến hành khiếu nại, khiếu khiện. Từ đây, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng, tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự xã hội

Doanh nghiệp và nhà đầu tư đang rơi vào tình cảnh "tiến không được, lùi không xong" khi không thể sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, ông Đại nhấn mạnh.

Tìm giải pháp phù hợp

Theo bà Lê Thị Tuyết Dung, Luật sư điều hành công ty luật DL&Partners, "đất ở không hình thành đơn vị ở" là một thuật ngữ không được quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hay bất kì văn bản quy phạm pháp luật nào khác.

“Đất ở không hình thành đơn vị ở” được hiểu là quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài theo Luật Đất đai 2013, tuy nhiên "không hình thành đơn vị ở", tức là không có các hệ thống công trình kèm theo như giáo dục, y tế, văn hóa thể thao, thương mại và không buộc phải đáp ứng quy mô dân số.

Lý do cụ thể cho việc hình thành thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là do đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài, trong khi đất thương mại dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng không quá 50 năm, trong một số trường hợp đặt biệt không quá 70 năm. Trong khi đó, những người mua căn hộ trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều mong muốn được sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng/ căn hộ được cấp giấy chứng nhận với thời gian sử dụng lâu dài.

Bà Dung cho rằng quy định "đất ở không hình thành đơn vị ở" là hợp lý và giúp tháo gỡ vướng mắc cho rất nhiều dự án hiện nay. Theo cách làm này, căn hộ trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận cho công trình trên đất ở dưới dạng đất ở tại nông thôn hoặc đô thị, có thời gian sử dụng ổn định và lâu dài.

Bên cạnh đó, việc dùng thuật ngữ "không hình thành đơn vị ở” cũng nhằm hạn chế một số quyền như không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… của người mua căn hộ.

Ông Đại cũng cho rằng, trong Luật Đất đai không có quy định loại đất nào là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Khi Khánh Hòa đề cập tới loại đất này, ở đây, các căn hộ hay biệt thự với tính chất là các bất động sản gắn liền với đất ở du lịch, nghỉ dưỡng không hình thành các hạ tầng xã hội thiết yếu như trường học, cơ quan hành chính, tổ dân phố, chợ... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng - du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi…Điều này là hợp lý và phù hợp với nhu cầu phát triển của bất động sản du lịch. 

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn nhưng không hình thành đơn vị ở vừa nhằm thu hút được tiền trong dân vào thị trường, cũng không tạo áp lực lên hạ tầng mà vẫn đảm bảo được mục đích khai thác du lịch.

Mặc dù vậy, ngay sau đó, nhiều tỉnh thành như Khánh Hòa, đã hủy bỏ chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”, dẫn tới các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng.

Hiện nay, khuôn khổ pháp lý cho condotel và các các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác đã dần được hoàn thiện với việc ban hành Công văn số 703 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP, tuy nhiên chính sách về “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã hình thành vẫn còn bị bỏ ngỏ.

Trước thực trạng này, bà Dung đề xuất, đối với các dự án bất động sản chưa hoàn tất xây dựng nhưng đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn không hình thành đơn vị ở, đất đang sử dụng sẽ được chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ. 

Đối với các dự án bất động sản đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài. 

Người mua căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận với thời gian sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, chủ các căn hộ sẽ không được cấp hộ khẩu hay khai báo tạm trú, sẽ không thành lập ban quản trị hay ban đại diện căn hộ, không được tính là căn nhà duy nhất để miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán, không cho thuê để ở lâu dài, không cư trú quá một năm liên tục… 

Chủ đầu tư dự án cũng không có nghĩa vụ phải xây các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, siêu thị. Bên cạnh đó, các dự án này sẽ không có những hệ thống dịch vụ công ích kèm theo như trường học, trạm y tế, thương mại.

Về dài hạn, vị luật sư này cho rằng, giải pháp "đất ở không hình thành đơn vị ở" là hợp lý khi tiếp tục tận dụng các ưu điểm của thuật ngữ này trên giấy chứng nhận của các dự án condotel, đồng thời không gây xáo trộn đột biến cũng như hạn chế rủi ro cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp. Chính ví vậy, giải pháp này cần được luật hóa một cách cụ thể.

Ông Đại cũng cho rằng, các nhà làm luật và chính quyền các cấp sớm tìm ra giải pháp hợp lý như ghi nhận thêm loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và tìm được hướng cấp giấy chứng nhận cho các chủ đầu tư thứ cấp trong các dự án đã được phê duyệt để tạo an tâm cho các chủ đầu tư, tránh được các hệ lụy như đã phân tích ở trên.

Các nhà làm luật cần phải nghiên cứu luật hoá để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án bất động sản du lịch.

Trước mắt, giải pháp cấp bách là cần có các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư hướng dẫn các cơ quan ban ngành địa phương thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với bất động sản du lịch.

Theo ông Đại, giải quyết được những nút thắt pháp lý nêu trên, sẽ khơi thông được nhiều vấn đề, đặc biệt ngân sách nhà nước sẽ có thêm nguồn thu quan trọng từ hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, tháo gỡ hàng chục nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản du lịch, giúp phục hồi nền kinh tế sau nhiều năm ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.