Mở rộng đất làm nhà ở thương mại: Vẫn cần nhà nước hỗ trợ

Cửa mở cho các dự án nhà ở thương mại không có đất ở

Sáng 13/11 vừa qua, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Đỗ Đức Duy đã trình bày tờ trình dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong năm năm.

Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại là cơ chế đúng đắn, sẽ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở.

Điều này góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản trong thời gian “chờ” tổ chức phát triển quỹ đất của nhà nước chuẩn bị đủ năng lực và nguồn lực phát triển quỹ đất để giao đất, cho thuê đất theo quy định của hành lang pháp lý mới.

Trước đó, từ năm 2014, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở.

Muốn phát triển dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp buộc phải chờ nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án khu đô thị. Trường hợp doanh nghiệp tự phát triển dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn mà không có sự can thiệp của Nhà nước, doanh nghiệp phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm, khi hàng loạt dự án vẫn phải “quây tôn” vì “không có nổi 1 m2 đất ở trong phạm vi xây dựng dự án” và nhiều dự án nhà ở thương mại khác cũng khó có thể triển khai do phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

Trong khi đó, có rất ít doanh nghiệp đủ tiềm lực để phát triển quỹ đất và cạnh tranh đấu thầu, triển khai các dự án khu đô thị, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn.

Khi đó, giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao, các doanh nghiệp nhỏ khó có cơ hội tham gia vào thị trường, vì không đủ tiềm lực tài chính để mua đất hoặc đấu giá.

Vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại, là cơ chế đúng đắn.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý nhà nước.

Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.

Do đó, trong dài hạn, việc quy định theo hướng nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Theo đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại cần đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh.

Quy trình đấu giá với thủ tục cần rõ ràng và công khai thông tin đầy đủ để tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với các doanh nghiệp nhỏ. Bởi trên thực tế, bất kỳ doanh nghiệp nào cũng đều mong muốn tham gia “cuộc chơi” tiếp cận đất đai minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu.

Cuộc chơi minh bạch hơn này sẽ khiến những chủ thể năng lực yếu kém gần như không còn đất để “diễn”, người dân không còn phải “khốn khổ” khi mua phải các dự án chậm triển khai của doanh nghiệp “tay không bắt giặc”.

Thị trường sẽ đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ các dự án quy mô lớn, từ đó, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, giảm áp lực lên hạ tầng công cộng ở khu vực trung tâm và tăng cường sự kết nối giữa các khu vực trong thành phố.

Để tiếp tục tồn tại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư/đối tác chiến lược nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với các doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.

Ngoài ra, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào các thị trường ngách, phát triển các dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc các dự án có quy mô phù hợp với tiềm lực tài chính của mình.