Sửa luật để nhà ở xã hội hết làm khó dự án nhà ở thương mại

Quy định bất cập

Việc Chính phủ đề xuất bỏ quy định bố trí 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã nhận được sự quan tâm rất lớn của giới đầu tư bất động sản. 

Hầu hết các ý kiến đều đồng tình với quan điểm này, bởi trong suốt một thời gian dài, nhiều dự án khu đô thị, nhà ở thương mại gặp vướng mắc rất lớn với quy định chủ đầu tư phải dành 20% diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở hiện hành. 

Trước đó, quy định này được đưa vào luật nhằm tăng tính trách nghiệm của các doanh nghiệp phát triển nhà ở trong việc xây dựng nhà ở xã hội với kỳ vọng sẽ tăng nhanh về số lượng nhà ở xã hội trên thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc thực hiện chính sách dành 20% quỹ đất dự án thương mại để xây dựng nhà ở xã hội đã không đạt được hiệu quả như mong đợi. Nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư bất động sản cho biết gặp khó khăn rất lớn trong thực thi quy định.

Tại TP. HCM, Tập đoàn Vạn Phúc, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Vạn Phúc, là một trong những doanh nghiệp đầu tiên kiến nghị xin hoán đổi 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong dự án do những bất cập, không hợp lý trong thực hiện.

Hay một dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại Cù lao Phước Hưng của Novaland tại Đồng Nai cũng không bố trí 20% nhà xã hội tại phạm vi dự án. UBND tỉnh Đồng Nai đã có báo cáo đề xuất Chính phủ xem xét, chấp thuận cho doanh nghiệp này bố trí 20% đất nhà ở xã hội tại một dự án khác để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho khâu thực hiện.

Theo Sở Xây dựng TP. HCM, trên địa bàn thành phố có 33 dự án nhà ở thương mại thuộc diện dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó có 14 dự án đã có đất sạch, còn lại 19 dự án chưa thực hiện xong việc bồi thường giải phóng mặt bằng.

Từ năm 2022 đến nay, TP. HCM có một loạt các dự án nhà ở xã hội thuộc diện dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại được động thổ, khởi công nhưng đến nay vẫn không thể thực hiện. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội MR1 thuộc dự án khu dân cư Tân Thuận Tây, Quận 7. Chủ đầu tư dự án này là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn hiện đã xây xong và đưa vào sử dụng 4 toà nhà ở thương mại, nhưng phần diện tích đất cho nhà ở xã hội đang được sử dụng làm bãi giữ xe.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, quy định áp đặt các dự án nhà ở thương mại buộc phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội là bất hợp lý. 

Nguyên nhân là do các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, khu nhà ở rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân; quy mô diện tích từ dưới 1ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn ha. 

Do vậy, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án thiếu đồng bộ. Người dân sống trong khu đô thị cũng không cảm thấy thoải mái do bất đồng về thu nhập, mức sống, các loại chi phí dịch vụ, tiện ích dùng chung trong khu đô thị.

Cũng chính vì những bất cập này, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trước đây, để tránh việc phải dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp tiền thay vì triển khai dự án.

Tuy nhiên, Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã nới rộng đối tượng áp dụng quy định trích lập quỹ đất 20%, đồng thời không cho phép họ được lựa chọn nộp tiền thay vì xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Đính cho rằng, quy định này rất cứng nhắc, bởi phát triển nhà ở xã hội phụ thuộc vào nhu cầu từng địa phương, từng khu vực, không phải dự án nào cũng bắt buộc phải có 20% diện tích nhà ở xã hội. Điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn khiến quy hoạch phát triển nhà ở xã hội thiếu đồng bộ, bài bản.

Nhìn ở khía cạnh kinh tế, theo TS. Lương Hoài Nam, việc cắt 20% quỹ đất các dự án nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội là chính sách bất hợp lý. Giá đất tại mỗi khu vực là khác nhau, không phải khu vực nào cũng phù hợp để phát triển nhà ở xã hội giá rẻ cho người lao động thu nhập thấp.

"Hãy thử hình dung 20% đất ở Thủ Thiêm dùng xây nhà ở xã hội, trong khi giá căn hộ thương mại ở đây lên tới mấy trăm triệu/m2. Điều này sẽ khiến người nghèo mua được suất căn hộ nhà ở xã hội ở tại đây, qua một đêm sẽ thành tỷ phú". Ông Nam nhìn nhận đây là sự bất công bằng trong xã hội, tiềm ẩn nhiều hệ lụy.

Doanh nghiệp vẫn phải có trách nhiệm xã hội

Trước những bất cập rất lớn của quy định bố trí 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội, việc Chính phủ đề xuất bỏ quy định này khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được đánh giá là bước đột phá tư duy cho việc phát triển nhà ở xã hội vốn ách tắc nhiều năm nay. 

Nếu được đồng ý thông qua, điều này có thể xem như sẽ gỡ nút thắt về chính sách để các địa phương có thể chủ động, linh hoạt hơn trong chính sách phát triển nhà ở xã hội và dễ dàng hơn trong kêu gọi doanh nghiệp đầu tư tham gia. 

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là nếu không giao cho doanh nghiệp, cơ quan nào sẽ là đơn vị chịu trách nghiệm phát triển nhà ở xã hội, và nguồn tiền phát triển nhà ở xã hội sẽ lấy từ nguồn lực nào? 

Theo tờ trình dự án Luật Nhà ở sửa đổi của Chính phủ, việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được quy định là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. 

Theo đó, địa phương sẽ dành tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

Tán thành quy định này, song để đảm bảo tính minh bạch, khả thi của việc phát triển nhà ở xã hội, bảo cáo thẩm tra dự thảo luật, Ủy ban Pháp luật Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo đánh giá về việc bổ sung nguồn lực thực hiện và nhu cầu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới. 

Đó là cơ sở để đề xuất tỷ lệ phần trăm tối thiểu của tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội. Việc này nhằm tránh tình trạng các địa phương không bố trí thỏa đáng tiền sử dụng đất thu được cho đầu tư nhà ở xã hội.

Mặt khác, Ủy ban Pháp luật cũng cho rằng, việc dự thảo luật không quy định bố trí 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội là thay đổi phương thức thực hiện chứ không được làm thay đổi trách nhiệm xã hội của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị mà Luật Nhà ở hiện hành đã quy định.

Theo đó, ngoài việc bố trí 20% quỹ đất, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị còn phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ cho khu đất xây dựng nhà ở xã hội, nếu chỉ trích phần tiền sử dụng đất thì thực chất vẫn là lấy từ tiền ngân sách nhà nước. 

Vì vậy, Ủy ban Pháp luật đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định bổ sung trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Đồng tình với quan điểm này, theo ông Châu, thay vì cố định 20% quỹ đất của các dự án nhà ở thương mại trên 2ha, luật có thể linh hoạt bằng cách cho phép doanh nghiệp có thể xây dựng nhà ở tại dự án nếu phù hợp hoặc có thể nộp bằng tiền, đổi bằng quỹ đất, quỹ nhà có giá trị tương đương, có thể quy định thành công thức cố định. 

Làm được như vậy sẽ vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư chấp hành tốt pháp luật vừa thuận lợi trong triển khai dự án, đẩy nhanh tiến độ phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Còn theo ông Nam, những khu đất vàng như Thủ Thiêm nên được nhà nước bán giá cao cho các nhà phát triển bất động sản đầu tư các dự án cao cấp làm đẹp đô thị. Qua đó, nhà nước sẽ thu được rất nhiều tiền để đầu tư trở lại, xây nhà ở xã hội cho người nghèo.

Các dự án nhà ở xã hội nên được xây ở những nơi có đất đai dồi dào, giá đất phải chăng, được quy hoạch tốt với đầy đủ tiện ích phục vụ dân cư như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên cây xanh... nhằm đảm bảo người dân được sở hữu nhà ở với tiện ích đầy đủ và giá hợp lý.