Pháp lý bất động sản du lịch: Bàn nhiều vẫn giậm chân tại chỗ

Bỏ lỡ nhiều cơ hội phát triển

Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhớ như in đúng khoảng thời gian này cách đây bốn năm, ông đã từng tham gia ý kiến cho một hội thảo rất lớn bàn vể giải pháp khơi thông vướng mắc pháp lý cho bất động sản du lịch. 

Những tưởng, sau hội thảo đó, những khó khăn của thị trường sẽ phần nào được tháo gỡ. Nhưng không! Bốn năm sau, nút thắt pháp lý của dòng sản phẩm này vẫn gần như nguyên vẹn. 

Tại Hội thảo khoa học quốc tế "Chính sách, pháp luật về Bất động sản du lịch - những vấn đề đặt ra cho Việt Nam" tổ chức mới đây, ông Bình không khỏi trăn trở trước vướng mắc lớn của thị trường mà nếu không được tháo gỡ, bất động sản du lịch sẽ khó có thể phát triển bền vững.

Thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy, cùng với sự phát triển của du lịch, bên cạnh mô hình khách sạn truyền thống, tại Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình sản phẩm khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của du khách. Có thể kể tới như khách sạn, căn hộ du lịch (condotel) khu nghỉ dưỡng, biệt thự, nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse)....

Tuy nhiên, nói như TS. Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch Việt Nam thì các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang phải đối mặt với cả “núi” vấn đề về luật.

Theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật và bộ luật, 52 nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn. Tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. 

Song, theo chia sẻ từ ông Bình, thời gian thực hiện thủ tục cho dự án có thể kéo dài từ 2 năm đến 5 năm hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 giấy chứng nhận, 2 quyết định và 3 giấy phép. Trong 3 giấy phép thì có 2 giấy phép là giấy phép kinh doanh thuốc lá, giấy phép kinh doanh rượu mà theo ông hoàn toàn có thể gộp thành một giấy phép và phân cấp mạnh mẽ cho địa phương để giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp phép cho doanh nghiệp.

Quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch rất phức tạp, qua nhiều bước khác nhau và tổng thời gian cho toàn bộ quy trình thường không xác định được rõ ràng. Quy trình vận hành dự án bất động sản du lịch cũng theo tiêu chuẩn quốc tế đòi hỏi khắt khe về chất lượng dịch vụ. Điều này đòi hỏi đội ngũ nhân sự của doanh nghiệp phải có chất lượng cao, nguồn tài chính lớn.

Ông Bình chỉ ra rằng, thực trạng chính sách, pháp luật liên quan tới bất động sản du lịch của Việt Nam hiện đang đối mặt với bốn vấn đề lớn. Thứ nhất là chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch.

Thứ hai, pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch còn nhiều khoảng trống. Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể kể tới như thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án.

Pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với loại hình bất động sản này.

Thứ ba, pháp luật chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.

Thứ tư, Việt Nam chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ.

Hệ quả của những nút thắt pháp lý này là bất động sản du lịch của Việt Nam đang bỏ lỡ nhiều cơ hội phát triển. Ông Lương Hoài Nam chỉ ra một thực tế rằng nhiều quốc gia khác trên thế giới có diện tích nhỏ nhưng thu hút được rất nhiều khách du lịch, trong khi Việt Nam có diện tích lớn nhưng thu hút chỉ được khoảng 18 triệu khách du lịch nước ngoài mỗi năm (trước khi xảy ra dịch Covid-19).

Cách đây hai năm, ông Nam từng tham gia vào việc góp ý sửa đổi chính sách đối với condotel. Tháng 4/2019, ông có gửi văn bản kiến nghị lên Thủ tướng, song đến thời điểm này, vấn đề về định danh cho bất động sản du lịch vẫn chưa được giải quyết. 

Trong khi đó, cuộc sống vẫn đang diễn ra, hàng tỷ USD vẫn được đổ về thị trường condotel nhưng hành lang pháp lý vẫn chưa rõ ràng. "Các tranh luận mất nhiều thời gian đang khiến Việt Nam mất các cơ hội phát triển. Nhiều quốc gia đều khuyến khích người nước ngoài mua bất động sản của nước họ mà không có vướng mắc gì cả. Thậm chí, quy định sở hữu bất động sản còn lên tới 99 năm để thu hút đầu tư. Vậy tại sao pháp lý cho bất động sản du lịch tại Việt Nam lại vướng mắc, không khuyến khích đầu tư đến vậy?", ông Nam đặt câu hỏi và hy vọng, Nhà nước cần lắng nghe để tháo gỡ và hoàn thiện chính sách.

Với một đất nước có quá nhiều tài nguyên về du lịch biển, du lịch núi, Việt Nam cần có tầm nhìn du lịch xứng đáng với tiềm năng. Tầm nhìn này sẽ thông qua các doanh nghiệp bất động sản để phát triển các sản phẩm lưu trú xứng tầm.

Cần sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật

Đưa ra kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật cho thị trường bất động sản du lịch, ông Bình cho rằng, thứ nhất, các cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch.

Trong đó, Chính phủ cần có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển bất động sản du lịch, tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp bất động sản du lịch đa công năng quy mô lớn.

Quan trọng hơn, về định hình khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch đặc biệt là hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về thủ tục đầu tư, theo ông Bình, Chính phủ cần sửa đổi một số nhóm quy định.

Một là, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các bất động sản du lịch. Theo đó, ngoài khách sạn truyền thống (hotel), cần xác định rõ đất xây dựng các sản phẩm bất động sản du lịch mới gồm resort, resort villa, condotel, shoptel, shophouse, homestay, farmstay… là một loại đất phi nông nghiệp. Để xác định cụ thể đất xây dựng các bất động sản này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó. 

Cụ thể, đất xây dựng khu nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch, căn hộ condotel, farmstay là đất thương mại dịch vụ. Đất xây dựng shoptel, shophouse, homestay là đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ tùy theo từng trường hợp.

Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng định danh chính thức các loại bất động sản du lịch;xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch trong tương lai.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần có quy định cụ thể về thế chấp bất động sản du lịch; cho phép cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án.

Ba là, bổ sung các quy định về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng, quy định về quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường bất động sản du lịch.

Bốn là, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư. Xây dựng và vận hành dự án bất động sản du lịch đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật là yêu cầu sớm thực hiện.

Năm là, bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng mua bất động sản du lịch với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại bất động sản du lịch của người mua; quy định điều chỉnh hoạt động cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa các chủ sở hữu bất động sản du lịch ở trong và ngoài nước trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Đối với giao dịch liên quan tới sở hữu kỳ nghỉ, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về điều kiện, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, để bất động sản du lịch Việt Nam mạnh, bền vững, 5 chính sách pháp luật cần khơi thông gồm chính sách về quy hoạch, chính sách pháp luật về đầu tư xây dựng bất động sản du lịch, chính sách kinh doanh bất động sản du lịch, chính sách quản lý bất động sản du lịch, chính sách sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, để làm được điều này là không đơn giản, bởi bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định, luật khác nhau, rất khó để hệ thống lại và sửa đổi toàn diện. Dù đã có rất nhiều cuộc hội thảo, hội nghị được bàn luật sôi nổi, song pháp lý cho bất động sản du lịch hiện vẫn chưa biết đến khi nào mới có thể khơi thông nhằm tạo lực đẩy cho thị trường phát triển bền vững.